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Maison 3 pièces 170 m²

Bien expiré
VilleLumeau (28)
Surface170m²
Coût Total325 804€
Loyer Annuel19 231€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 800 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 698,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 A 15 minutes de Patay, CHARMANTE MAISON EN PIERRE AVEC GRAND JARDIN ET BEAU POTENTIEL 🌳

Lumeau à seulement 15 minutes de Patay et Artenay. Venez découvrir cette maison en pierre pleine de caractère de plus de 175 m², offrant de nombreuses possibilités d'aménagement ✨

🌞 Vous profiterez d'une agréable véranda ouverte sur un superbe jardin arboré de plus de 2000 m², un véritable coin de paradis pour les amoureux de la nature 🌸 🔨 Des travaux sont à prévoir (isolation, chauffage, menuiseries, sols, ...), mais la solide construction en pierre et le potentiel exceptionnel de la maison en font une belle opportunité ❤️ 🔥 Chauffage au fioul actuellement en place 🏗️ Grenier aménageable permettant d'augmenter encore la superficie habitable 🚜 Grange attenante, idéale pour du stockage, un atelier ou un futur projet d'extension 💧 Assainissement à prévoir 👉 Un bien rare, plein de charme et de possibilités, à visiter sans tarder ! 🌿 Référence agence : 15085 Référence annonce : 64DD-DVK-EBH Date de réalisation du diagnostic : 15/10/2025 Prix hors honoraires : 110 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 090 € et 9 650 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Lumeau
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28140
Coordonnées : 48.043440, 1.709800
Total : 325 804€
Prix d'acquisition : 118 800€
Travaux : 197 500€
Valeur du bien : 316 300€
Frais de notaire : 9 504€
Coût estimé : 9 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 11.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1603€/mois
Loyer annuel estimé : 19231€/an
Fourchette totale : 1342€ - 1913€/mois
Fourchette annuelle : 16107€ - 22961€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 804€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 603,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :95,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 698,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 164,47€
Coût de l'assurance :28 507,85€
Taxe foncière : 1 923,12€/an
Soit par mois : 160,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 602,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 858,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-255,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 410 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation thermique extérieure
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs non mitoyens pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: surface murs extérieurs estimée (environ 425 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électriques
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - bon état général mais usure visible
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement pour conformité
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Assainissement à prévoir - conformité nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :197 500 €(1 162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:106 250€
    Isolation thermique extérieure: 425 m² × 250€/m² = 106250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1000€ = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 2000€/m² = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:15 000€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 500€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 750€
    Rafraîchissement salon: 55 m² × 50€/m² = 2750€ (main d'œuvre incluse)
  • Assainissement:8 000€
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lumeau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 143 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 603 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 231 €/an
Calcul : 1 603 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 804 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 140 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 923 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 197 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 211 306 €
Revenus locatifs : +19 231 €
Charges déductibles : -211 306 €
Résultat foncier Année 1 : -192 075 €(Déficit de 192 075 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 170 675 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 806 €/an
Revenus locatifs : +19 231 €
Charges déductibles : -13 806 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 170674.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 220 €(65% de 118 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 808 €/an
Calcul : 77 220 € × 3,636% = 2 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 231 €211 316 €10 753 €-192 085 €21 400 €170 685 €170 685 €
219 616 €13 528 €10 465 €6 087 €--164 597 €
320 008 €13 231 €10 167 €6 777 €--157 820 €
420 408 €12 923 €9 860 €7 485 €--150 335 €
520 816 €12 605 €9 542 €8 211 €--142 123 €
621 233 €12 276 €9 213 €8 957 €--133 167 €
721 657 €11 936 €8 873 €9 721 €--123 445 €
822 091 €11 584 €8 521 €10 506 €--112 939 €
922 532 €11 221 €8 158 €11 311 €--101 628 €
1022 983 €10 845 €7 782 €12 138 €--89 490 €
1123 443 €10 457 €7 393 €12 986 €--76 504 €
1223 912 €10 055 €6 991 €13 857 €---
1324 390 €9 639 €6 576 €14 750 €---
1424 878 €9 210 €6 147 €15 668 €---
1525 375 €8 766 €5 703 €16 609 €---
1625 883 €8 307 €5 243 €17 576 €---
1726 400 €7 832 €4 769 €18 568 €---
1826 928 €7 341 €4 278 €19 587 €---
1927 467 €6 834 €3 771 €20 633 €---
2028 016 €6 309 €3 246 €21 707 €---
2128 577 €5 767 €2 704 €22 810 €---
2229 148 €5 206 €2 143 €23 942 €---
2329 731 €4 626 €1 563 €25 105 €---
2430 326 €4 027 €963 €26 299 €---
2530 932 €3 407 €344 €27 525 €---
TOTAL615 981 €429 250 €155 164 €186 731 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 731 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 039 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 039 €-6 420 €+10 459 €
2+4 039 €0 €+4 039 €
3+4 039 €0 €+4 039 €
4+4 039 €0 €+4 039 €
5+4 039 €0 €+4 039 €
6+4 039 €0 €+4 039 €
7+4 039 €0 €+4 039 €
8+4 039 €0 €+4 039 €
9+4 039 €0 €+4 039 €
10+4 039 €0 €+4 039 €
11+4 039 €0 €+4 039 €
12+4 039 €+4 157 €-118 €
13+4 039 €+4 425 €-386 €
14+4 039 €+4 700 €-661 €
15+4 039 €+4 983 €-944 €
16+4 039 €+5 273 €-1 234 €
17+4 039 €+5 570 €-1 531 €
18+4 039 €+5 876 €-1 837 €
19+4 039 €+6 190 €-2 151 €
20+4 039 €+6 512 €-2 473 €
21+4 039 €+6 843 €-2 804 €
22+4 039 €+7 183 €-3 144 €
23+4 039 €+7 531 €-3 492 €
24+4 039 €+7 890 €-3 851 €
25+4 039 €+8 258 €-4 219 €
Total+100 975 €+78 970 €+22 005 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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