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Maison à vendre

VilleBourguignons (10)
Surface142m²
Coût Total187 540€
Loyer Annuel12 797€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 774,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Non meublé

A VENDRE sur la commune de BOURGUIGNONS, une maison d'habitation, d'environ 142 m², comprenant :

Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, séjour avec cheminée, chambre, dégagement desservant cellier, salle d'eau et WC séparés.

A l'étage : palier desservant deux chambres, une partie grenier pouvant être aménagée.

Chaufferie avec petite cave.

Une première cour devant la maison, une deuxième derrière la maison avec appentis et portail permettant de garer plusieurs véhicules.

Chauffage central au fuel + cheminée.

Volets électriques.

110 000 euros. 104 700 euros + Honoraires de négo. : 5 300 euros (soit 5,06% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Bourguignons
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10110
Coordonnées : 48.142770, 4.360882
Total : 187 540€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 68 740€
Valeur du bien : 178 740€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1066€/mois
Loyer annuel estimé : 12797€/an
Fourchette totale : 783€ - 1452€/mois
Fourchette annuelle : 9396€ - 17430€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :977,03 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :138 738 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-28 738€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-48 802€ (-35.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :923,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :46,89€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 970,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 615,04€
Coût de l'assurance :14 065,50€
Taxe foncière : 1 279,72€/an
Soit par mois : 106,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 066,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fuel
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du papier peint
Quantité: 38 m² (20 m² + 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol (moquette)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager), réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 740 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 520€
    Isolation toiture/combles: 142 m² × 60€/m² = 8520€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 520€
    Peinture salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Peinture chambres: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourguignons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 066 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 797 €/an
Calcul : 1 066 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 540 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 784 €
Revenus locatifs : +12 797 €
Charges déductibles : -76 784 €
Résultat foncier Année 1 : -63 987 €(Déficit de 63 987 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 587 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 044 €/an
Revenus locatifs : +12 797 €
Charges déductibles : -8 044 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 753 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42587.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 797 €76 790 €6 208 €-63 993 €21 400 €42 593 €42 593 €
213 053 €7 885 €6 042 €5 169 €--37 425 €
313 314 €7 713 €5 871 €5 601 €--31 823 €
413 580 €7 536 €5 693 €6 045 €--25 778 €
513 852 €7 352 €5 510 €6 500 €--19 278 €
614 129 €7 162 €5 320 €6 967 €--12 312 €
714 412 €6 966 €5 124 €7 446 €--4 866 €
814 700 €6 763 €4 921 €7 937 €---
914 994 €6 554 €4 711 €8 440 €---
1015 294 €6 337 €4 494 €8 957 €---
1115 600 €6 112 €4 270 €9 487 €---
1215 912 €5 881 €4 038 €10 031 €---
1316 230 €5 641 €3 799 €10 589 €---
1416 555 €5 393 €3 551 €11 162 €---
1516 886 €5 137 €3 294 €11 749 €---
1617 223 €4 871 €3 029 €12 352 €---
1717 568 €4 597 €2 755 €12 970 €---
1817 919 €4 314 €2 472 €13 605 €---
1918 278 €4 021 €2 179 €14 257 €---
2018 643 €3 718 €1 876 €14 925 €---
2119 016 €3 405 €1 562 €15 611 €---
2219 396 €3 081 €1 238 €16 316 €---
2319 784 €2 746 €903 €17 039 €---
2420 180 €2 399 €557 €17 781 €---
2520 583 €2 041 €199 €18 543 €---
TOTAL409 898 €204 414 €89 615 €205 484 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 484 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 687 €-6 420 €+9 107 €
2+2 687 €0 €+2 687 €
3+2 687 €0 €+2 687 €
4+2 687 €0 €+2 687 €
5+2 687 €0 €+2 687 €
6+2 687 €0 €+2 687 €
7+2 687 €0 €+2 687 €
8+2 687 €+921 €+1 766 €
9+2 687 €+2 532 €+155 €
10+2 687 €+2 687 €0 €
11+2 687 €+2 846 €-159 €
12+2 687 €+3 009 €-322 €
13+2 687 €+3 177 €-490 €
14+2 687 €+3 348 €-661 €
15+2 687 €+3 525 €-838 €
16+2 687 €+3 706 €-1 019 €
17+2 687 €+3 891 €-1 204 €
18+2 687 €+4 082 €-1 395 €
19+2 687 €+4 277 €-1 590 €
20+2 687 €+4 478 €-1 791 €
21+2 687 €+4 683 €-1 996 €
22+2 687 €+4 895 €-2 208 €
23+2 687 €+5 112 €-2 425 €
24+2 687 €+5 334 €-2 647 €
25+2 687 €+5 563 €-2 876 €
Total+67 175 €+61 645 €+5 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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