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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Martin-Vésubie (06)
Surface112m²
Coût Total288 520€
Loyer Annuel21 965€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 2 053,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 42 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Exposition sud-est, Pas de balcon

SOUS OFFRE ACCEPTEE SAINT MARTIN VESUBIE, Maison de Village composé d'un studio avec terrasse en rez-de-chaussée et d'un appartement en duplex au demi-étage, totalisant une surface Loi Carrez de 112,05m². Descriptif :

  • Studio au rez-de-chaussée (43,15m²), un hall distribuant : une buanderie, un hall d’entrée avec placards, une pièce de vie donnant sur une terrasse, une cuisine, une salle d’eau (douche, wc, lavabo).
  • Appartement en duplex (68,90m²), demi étage : un hall d’entrée, une cuisine, un cellier, un salon/séjour donnant sur un balcon, une salle d’eau (douche, lavabo), un hall avec placards, un wc indépendant. A l’étage : un hall, 2 chambres, un wc indépendant, une salle d’eau (douche, lavabo) et un placard mansardé. Combles non aménagées : pièce unique, mansardée, présence d’un puit de lumière en toiture et d’une fenêtre. Visite virtuelle disponible.
Ville : Saint-Martin-Vésubie
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 44.067615, 7.256453
Total : 288 520€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 40 120€
Valeur du bien : 270 120€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1830€/mois
Loyer annuel estimé : 21965€/an
Fourchette totale : 1097€ - 3055€/mois
Fourchette annuelle : 13159€ - 36665€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 12.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 942,97 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :329 613 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-99 613€ (-30.2%)
Marge achat-revente :41 093€ (12.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 428,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :84,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 513,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 171,51€
Coût de l'assurance :25 245,50€
Taxe foncière : 2 196,53€/an
Soit par mois : 183,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 830,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 696,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 418 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles non aménagées avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 112 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 120 €(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 720€
    Isolation combles: 112 m² × 60€/m² = 6720€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Fenêtres double vitrage:10 500€
    Remplacement fenêtres: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Parquet flottant:1 200€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Peinture salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-Vésubie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 965 €/an
Calcul : 1 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 010 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 011 €
Revenus locatifs : +21 965 €
Charges déductibles : -53 011 €
Résultat foncier Année 1 : -31 046 €(Déficit de 31 046 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 646 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 891 €/an
Revenus locatifs : +21 965 €
Charges déductibles : -12 891 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 074 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9645.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 965 €53 021 €9 694 €-31 055 €21 400 €9 655 €9 655 €
222 405 €12 643 €9 437 €9 761 €---
322 853 €12 377 €9 171 €10 476 €---
423 310 €12 101 €8 895 €11 208 €---
523 776 €11 816 €8 610 €11 960 €---
624 251 €11 522 €8 315 €12 730 €---
724 737 €11 217 €8 010 €13 520 €---
825 231 €10 901 €7 695 €14 330 €---
925 736 €10 575 €7 368 €15 161 €---
1026 251 €10 237 €7 030 €16 014 €---
1126 776 €9 887 €6 681 €16 888 €---
1227 311 €9 526 €6 320 €17 785 €---
1327 857 €9 152 €5 946 €18 705 €---
1428 414 €8 765 €5 559 €19 649 €---
1528 983 €8 365 €5 159 €20 618 €---
1629 562 €7 951 €4 744 €21 612 €---
1730 154 €7 523 €4 316 €22 631 €---
1830 757 €7 079 €3 873 €23 677 €---
1931 372 €6 621 €3 415 €24 751 €---
2031 999 €6 147 €2 940 €25 853 €---
2132 639 €5 656 €2 450 €26 983 €---
2233 292 €5 148 €1 942 €28 144 €---
2333 958 €4 623 €1 417 €29 335 €---
2434 637 €4 080 €874 €30 557 €---
2535 330 €3 518 €312 €31 812 €---
TOTAL703 556 €260 450 €140 172 €443 105 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 443 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 965 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 613 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 613 €-6 420 €+11 033 €
2+4 613 €+32 €+4 581 €
3+4 613 €+3 143 €+1 470 €
4+4 613 €+3 363 €+1 250 €
5+4 613 €+3 588 €+1 025 €
6+4 613 €+3 819 €+794 €
7+4 613 €+4 056 €+557 €
8+4 613 €+4 299 €+314 €
9+4 613 €+4 548 €+65 €
10+4 613 €+4 804 €-191 €
11+4 613 €+5 066 €-453 €
12+4 613 €+5 336 €-723 €
13+4 613 €+5 612 €-999 €
14+4 613 €+5 895 €-1 282 €
15+4 613 €+6 185 €-1 572 €
16+4 613 €+6 483 €-1 870 €
17+4 613 €+6 789 €-2 176 €
18+4 613 €+7 103 €-2 490 €
19+4 613 €+7 425 €-2 812 €
20+4 613 €+7 756 €-3 143 €
21+4 613 €+8 095 €-3 482 €
22+4 613 €+8 443 €-3 830 €
23+4 613 €+8 800 €-4 187 €
24+4 613 €+9 167 €-4 554 €
25+4 613 €+9 544 €-4 931 €
Total+115 325 €+132 932 €+-17 607 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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