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Appartement T3 Le Verdon sur Mer

VilleVerdon-sur-Mer (33)
Surface63m²
Coût Total114 080€
Loyer Annuel7 230€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 76 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 206,35 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement très lumineux, ensoleillé le matin, grand cellier, cuisine ouverte, petit balcon, place de parking dédiée,

Ville : Verdon-sur-Mer
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33123
Coordonnées : 45.543190, -1.082900
Total : 114 080€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 32 000€
Valeur du bien : 108 000€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 9.56€/m²/mois
Fourchette : 7.69€ - 11.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7230€/an
Fourchette totale : 485€ - 749€/mois
Fourchette annuelle : 5814€ - 8990€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 135,42 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 531 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-58 531€ (-43.5%)
Marge achat-revente :20 451€ (15.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,22€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 604,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 886,53€
Coût de l'assurance :10 267,20€
Taxe foncière : 722,97€/an
Soit par mois : 60,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise à jour et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet flottant ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:17 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ × 0.75 (coefficient régional) = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 700€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 900€ × 6 = 5400€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain: 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdon-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 230 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 920 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 080 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 054 €
Revenus locatifs : +7 230 €
Charges déductibles : -37 054 €
Résultat foncier Année 1 : -29 824 €(Déficit de 29 824 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 424 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 054 €/an
Revenus locatifs : +7 230 €
Charges déductibles : -5 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 176 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8424.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 230 €37 057 €3 924 €-29 828 €21 400 €8 428 €8 428 €
27 374 €4 954 €3 821 €2 420 €--6 008 €
37 522 €4 848 €3 714 €2 674 €--3 334 €
47 672 €4 737 €3 604 €2 935 €--399 €
57 826 €4 623 €3 489 €3 203 €---
67 982 €4 504 €3 371 €3 478 €---
78 142 €4 382 €3 248 €3 760 €---
88 305 €4 255 €3 121 €4 050 €---
98 471 €4 123 €2 990 €4 347 €---
108 640 €3 987 €2 854 €4 653 €---
118 813 €3 846 €2 713 €4 967 €---
128 989 €3 700 €2 567 €5 289 €---
139 169 €3 549 €2 416 €5 620 €---
149 352 €3 393 €2 259 €5 959 €---
159 539 €3 231 €2 097 €6 308 €---
169 730 €3 063 €1 930 €6 667 €---
179 925 €2 890 €1 756 €7 035 €---
1810 123 €2 710 €1 576 €7 413 €---
1910 326 €2 524 €1 390 €7 802 €---
2010 532 €2 331 €1 198 €8 201 €---
2110 743 €2 132 €998 €8 611 €---
2210 958 €1 925 €792 €9 033 €---
2311 177 €1 711 €578 €9 465 €---
2411 400 €1 490 €356 €9 910 €---
2511 628 €1 261 €127 €10 368 €---
TOTAL231 569 €117 228 €56 887 €114 341 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 341 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 230 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 518 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 518 €-6 420 €+7 938 €
2+1 518 €0 €+1 518 €
3+1 518 €0 €+1 518 €
4+1 518 €0 €+1 518 €
5+1 518 €+841 €+677 €
6+1 518 €+1 043 €+475 €
7+1 518 €+1 128 €+390 €
8+1 518 €+1 215 €+303 €
9+1 518 €+1 304 €+214 €
10+1 518 €+1 396 €+122 €
11+1 518 €+1 490 €+28 €
12+1 518 €+1 587 €-69 €
13+1 518 €+1 686 €-168 €
14+1 518 €+1 788 €-270 €
15+1 518 €+1 893 €-375 €
16+1 518 €+2 000 €-482 €
17+1 518 €+2 111 €-593 €
18+1 518 €+2 224 €-706 €
19+1 518 €+2 341 €-823 €
20+1 518 €+2 460 €-942 €
21+1 518 €+2 583 €-1 065 €
22+1 518 €+2 710 €-1 192 €
23+1 518 €+2 840 €-1 322 €
24+1 518 €+2 973 €-1 455 €
25+1 518 €+3 110 €-1 592 €
Total+37 950 €+34 302 €+3 648 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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