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Appartement

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface41
Coût Total103 140
Loyer Annuel6 656
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-42
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 609,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre de WC : 1

En centre-ville historique de Bourges, dans un immeuble ancien à colombages et au calme. Appartement en duplex dernier étage, de 41,63 m² loi carrez, et d'environ 60 m² au sol. Il comprend : entrée sur salon-séjour avec espace cuisine, WC. A l'étage : chambre mansardée avec salle d'eau. Quelques travaux à prévoir Contactez Anne LEMAITRE votre conseillère AGENCE CENTRE FRANCE IMMOBILIER au : 06.95.65.94.97 ou à l'agence au 02 48 64 65 19 et/ou par mail : annelemaitre@centrefrance-immo.fr Annonce rédigée par un agent commercial indépendant enregistré au R.S.A.C. de BOURGES sous le numéro 928 069 053 Plus d'informations sur notre site internet : www.centrefrance-immo.fr sous la référence : 9198 Ventes, recherche, maisons, propriétés, appartements, terrains à vendre à BOURGES (18000) et ses environs. Estimations gratuites, personnalisées et confidentielles (voir condition en agence). Biens soumis au régime de la copropriété. Nombre de lots principaux : 6 DPE classe E - GES classe E . Couts annuels d'énergie estimés entre 800 € et 1140 € Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. www.georisques.gouv.fr. Passer par une agence immobilière sécurise et garantit votre projet immobilier. Assurance Responsabilité Civile Professionnelle AXA N°5256516904 - https://assets.adaptimmo.com/bareme/03001/bareme.pdf

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.085759, 2.403141
Total : 103 140
Prix d'acquisition : 66 000
Travaux : 31 860
Valeur du bien : 97 860
Frais de notaire : 5 280
Coût estimé : 5 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 555€/mois
Loyer annuel estimé : 6656€/an
Fourchette totale : 453€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 5432€ - 8157€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 702,8 €/m²
Basé sur :426 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 815
Prix d'achat :66 000
Décote à l'achat :-3 815 (-5.5%)
Marge achat-revente :-33 325€ (-47.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :510,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 540,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 108,45
Coût de l'assurance :9 024,75
Taxe foncière : 665,63€/an
Soit par mois : 55,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 554,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite quelques rénovations
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais peut être rafraîchi

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 860(777 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 555 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 656 €/an
Calcul : 555 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 462 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 140 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 666 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 349
Revenus locatifs : +6 656
Charges déductibles : -36 349
Résultat foncier Année 1 : -29 692(Déficit de 29 692 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 292
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 489 €/an
Revenus locatifs : +6 656
Charges déductibles : -4 489
Résultat foncier Années 2+ : 2 168 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8292.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 65636 3523 465-29 69621 400 €8 296 €8 296 €
26 7894 4003 3732 389--5 906 €
36 9254 3053 2782 620--3 286 €
47 0644 2063 1802 857--429 €
57 2054 1053 0783 100---
67 3493 9992 9733 350---
77 4963 8902 8633 606---
87 6463 7772 7513 869---
97 7993 6612 6344 138---
107 9553 5402 5134 415---
118 1143 4152 3884 699---
128 2763 2862 2594 991---
138 4423 1522 1255 290---
148 6113 0141 9875 597---
158 7832 8711 8445 912---
168 9592 7231 6966 236---
179 1382 5701 5436 568---
189 3202 4111 3856 909---
199 5072 2471 2217 260---
209 6972 0781 0517 619---
219 8911 9028767 989---
2210 0891 7216948 368---
2310 2911 5335078 757---
2410 4961 3393129 157---
2510 7061 1381119 568---
TOTAL213 203107 63450 108105 56921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 569
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 398-6 420+7 818
2+1 3980+1 398
3+1 3980+1 398
4+1 3980+1 398
5+1 398+801+597
6+1 398+1 005+393
7+1 398+1 082+316
8+1 398+1 161+237
9+1 398+1 242+156
10+1 398+1 325+73
11+1 398+1 410-12
12+1 398+1 497-99
13+1 398+1 587-189
14+1 398+1 679-281
15+1 398+1 774-376
16+1 398+1 871-473
17+1 398+1 970-572
18+1 398+2 073-675
19+1 398+2 178-780
20+1 398+2 286-888
21+1 398+2 397-999
22+1 398+2 510-1 112
23+1 398+2 627-1 229
24+1 398+2 747-1 349
25+1 398+2 870-1 472
Total+34 950+31 671+3 279
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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