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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNouvoitou (35)
Surface174m²
Coût Total271 622€
Loyer Annuel21 378€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 261 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 1 139,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 2 salles de bain, 3 chambres, calme

En vente interactive, A quelques minutes de Rennes, sur la commune de Nouvoitou, découvrez une propriété atypique offrant près de 200 M2 au sol sur un terrain de 1000 M2. Issue de la réunion de plusieurs bâtiments et agrandie par une extenxion, cette maison propose aujourd'hui de beaux volumes et une configuration unique. Une grande partie de l'habitation est déjà fonctionnelle et particulièrement séduisante, avec notamment un superbe espace parental, un espace dédié aux enfants et plusieurs chambres disposant de grands dressings. Le véritable atout de cette propriété réside toutefois dans son potentiel d'évolution.Certaines pièces restent à finaliser et les exterieurs nécessitent encore des aménagements importants, laissant à chacun la possibilité de concevoir un lieu de vie à son image. Cette maison s'adresse avant tout à des acquéreurs ayant une réelle appétence pour les travaux, la rénovation et les projets de transformation, ou disposant du budget nécessaire pour révéler pleinement tout le potentiel du bien. Une opportunité rare pour les amateurs de volumes, de caractère et de valorisation, dans un environement paisible aux portes de Rennes. Le principe de la vente interactive permet à chacun de se positionner en toute transparence sur ce projet atypique et à fort potentiel. Cette annonce vous est proposée par DANIEL Cécile - EI - NoRSAC: 440 172 690, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Nantes La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent mandataire. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ément à l'article l.561-5 et suivants du code monétaire et financier, il vous sera demandé de nous présenter une pièce d'identité avant chaque visite. - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Nouvoitou
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35410
Coordonnées : 48.032069, -1.557044
Total : 271 622€
Prix d'acquisition : 198 261€
Travaux : 57 500€
Valeur du bien : 255 761€
Frais de notaire : 15 861€
Coût estimé : 15 861€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 8.29€ - 12.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1782€/mois
Loyer annuel estimé : 21378€/an
Fourchette totale : 1443€ - 2200€/mois
Fourchette annuelle : 17311€ - 26401€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 790,57 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :485 558 €
Prix d'achat :198 261 €
Décote à l'achat :-287 297€ (-59.2%)
Marge achat-revente :213 936€ (44.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 622€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 364,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :79,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 443,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 631,37€
Coût de l'assurance :23 766,92€
Taxe foncière : 2 137,82€/an
Soit par mois : 178,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 781,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 621,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :159,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au granulés si nécessaire
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et rafraîchissement des murs et du carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments décoratifs
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la plomberie et remplacement des éléments vétustes
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 500 €(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 000€, Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Robinetterie: 400€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:9 000€
    Remplacement robinetterie: 2 salles de bain × 300€ = 600€, Carrelage: 20 m² × 50€/m² = 1 000€, Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 6 800€
  • Chambres:3 000€
    Peinture: 3 chambres × 30 m² × 30€/m² = 2 700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:18 000€
    Mise aux normes électrique: 174 m² × 100€/m² = 17 400€, Main d'œuvre: 600€
  • Plomberie:3 000€
    Vérification plomberie: 1 installation = 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Nouvoitou (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 782 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 378 €/an
Calcul : 1 782 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 622 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 951 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 138 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 057 €
Revenus locatifs : +21 378 €
Charges déductibles : -70 057 €
Résultat foncier Année 1 : -48 679 €(Déficit de 48 679 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 279 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 557 €/an
Revenus locatifs : +21 378 €
Charges déductibles : -12 557 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 821 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27278.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 261 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 870 €(65% de 198 261 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 686 €/an
Calcul : 128 870 € × 3,636% = 4 686 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 378 €70 066 €9 477 €-48 688 €21 400 €27 288 €27 288 €
221 806 €12 319 €9 230 €9 487 €--17 801 €
322 242 €12 063 €8 974 €10 179 €--7 621 €
422 687 €11 797 €8 709 €10 890 €---
523 140 €11 522 €8 434 €11 618 €---
623 603 €11 238 €8 149 €12 366 €---
724 075 €10 943 €7 854 €13 133 €---
824 557 €10 637 €7 549 €13 920 €---
925 048 €10 321 €7 232 €14 727 €---
1025 549 €9 993 €6 904 €15 556 €---
1126 060 €9 653 €6 565 €16 407 €---
1226 581 €9 301 €6 213 €17 280 €---
1327 113 €8 937 €5 848 €18 176 €---
1427 655 €8 559 €5 471 €19 096 €---
1528 208 €8 168 €5 080 €20 040 €---
1628 772 €7 763 €4 675 €21 009 €---
1729 348 €7 344 €4 255 €22 004 €---
1829 935 €6 909 €3 821 €23 026 €---
1930 533 €6 459 €3 370 €24 074 €---
2031 144 €5 993 €2 904 €25 152 €---
2131 767 €5 509 €2 421 €26 258 €---
2232 402 €5 009 €1 920 €27 393 €---
2333 050 €4 491 €1 402 €28 560 €---
2433 711 €3 954 €865 €29 758 €---
2534 386 €3 397 €309 €30 988 €---
TOTAL684 751 €272 344 €137 631 €412 407 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 412 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 489 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 489 €-6 420 €+10 909 €
2+4 489 €0 €+4 489 €
3+4 489 €0 €+4 489 €
4+4 489 €+981 €+3 508 €
5+4 489 €+3 485 €+1 004 €
6+4 489 €+3 710 €+779 €
7+4 489 €+3 940 €+549 €
8+4 489 €+4 176 €+313 €
9+4 489 €+4 418 €+71 €
10+4 489 €+4 667 €-178 €
11+4 489 €+4 922 €-433 €
12+4 489 €+5 184 €-695 €
13+4 489 €+5 453 €-964 €
14+4 489 €+5 729 €-1 240 €
15+4 489 €+6 012 €-1 523 €
16+4 489 €+6 303 €-1 814 €
17+4 489 €+6 601 €-2 112 €
18+4 489 €+6 908 €-2 419 €
19+4 489 €+7 222 €-2 733 €
20+4 489 €+7 545 €-3 056 €
21+4 489 €+7 877 €-3 388 €
22+4 489 €+8 218 €-3 729 €
23+4 489 €+8 568 €-4 079 €
24+4 489 €+8 927 €-4 438 €
25+4 489 €+9 296 €-4 807 €
Total+112 225 €+123 722 €+-11 497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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