Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement t3

VilleVire (14)
Surface79m²
Coût Total149 700€
Loyer Annuel7 627€
Rentabilité5.10%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 518,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 bon état comprenant cuisine équipée, séjour-salon lumineux, salle de bains, WC., deux chambres. Petite terrasse- Cave - Garage ouvert

Ville : Vire
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14500
Coordonnées : 48.833930, -0.883880
Total : 149 700€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 20 100€
Valeur du bien : 140 100€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 9.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 636€/mois
Loyer annuel estimé : 7627€/an
Fourchette totale : 513€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 6152€ - 9456€/an
Rentabilité brute :5.10%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 618,82 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 887 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-7 887€ (-6.2%)
Marge achat-revente :-21 813€ (-17.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :731,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,42€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 773,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 628,49€
Coût de l'assurance :12 724,50€
Taxe foncière : 762,74€/an
Soit par mois : 63,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 837,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments légèrement datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais un peu datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et mise à jour du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 100 €(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant placards et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant éléments sanitaires et carrelage), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement de sol: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 636 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 627 €/an
Calcul : 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 832 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 763 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 204 €
Revenus locatifs : +7 627 €
Charges déductibles : -26 204 €
Résultat foncier Année 1 : -18 576 €(Déficit de 18 576 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 876 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 104 €/an
Revenus locatifs : +7 627 €
Charges déductibles : -6 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 524 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7876.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 627 €26 208 €4 837 €-18 581 €10 700 €7 881 €7 881 €
27 780 €5 978 €4 706 €1 802 €--6 078 €
37 936 €5 843 €4 571 €2 093 €--3 985 €
48 094 €5 703 €4 431 €2 391 €--1 594 €
58 256 €5 559 €4 287 €2 697 €---
68 421 €5 410 €4 138 €3 011 €---
78 590 €5 256 €3 984 €3 334 €---
88 761 €5 097 €3 826 €3 664 €---
98 937 €4 933 €3 661 €4 004 €---
109 115 €4 763 €3 492 €4 352 €---
119 298 €4 588 €3 316 €4 710 €---
129 484 €4 407 €3 135 €5 077 €---
139 673 €4 220 €2 948 €5 454 €---
149 867 €4 026 €2 755 €5 841 €---
1510 064 €3 827 €2 555 €6 238 €---
1610 265 €3 620 €2 348 €6 645 €---
1710 471 €3 407 €2 135 €7 064 €---
1810 680 €3 187 €1 915 €7 494 €---
1910 894 €2 959 €1 687 €7 935 €---
2011 112 €2 724 €1 452 €8 388 €---
2111 334 €2 481 €1 209 €8 853 €---
2211 561 €2 230 €958 €9 331 €---
2311 792 €1 970 €698 €9 822 €---
2412 028 €1 702 €430 €10 326 €---
2512 268 €1 425 €153 €10 843 €---
TOTAL244 308 €121 522 €69 628 €122 787 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 787 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 627 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 602 €-3 210 €+4 812 €
2+1 602 €0 €+1 602 €
3+1 602 €0 €+1 602 €
4+1 602 €0 €+1 602 €
5+1 602 €+331 €+1 271 €
6+1 602 €+903 €+699 €
7+1 602 €+1 000 €+602 €
8+1 602 €+1 099 €+503 €
9+1 602 €+1 201 €+401 €
10+1 602 €+1 306 €+296 €
11+1 602 €+1 413 €+189 €
12+1 602 €+1 523 €+79 €
13+1 602 €+1 636 €-34 €
14+1 602 €+1 752 €-150 €
15+1 602 €+1 871 €-269 €
16+1 602 €+1 994 €-392 €
17+1 602 €+2 119 €-517 €
18+1 602 €+2 248 €-646 €
19+1 602 €+2 380 €-778 €
20+1 602 €+2 516 €-914 €
21+1 602 €+2 656 €-1 054 €
22+1 602 €+2 799 €-1 197 €
23+1 602 €+2 947 €-1 345 €
24+1 602 €+3 098 €-1 496 €
25+1 602 €+3 253 €-1 651 €
Total+40 050 €+36 836 €+3 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →