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Maison 7 pièce(s) 166 m2

Bien expiré
VillePontgouin (28)
Surface166m²
Coût Total240 316€
Loyer Annuel18 924€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois+150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 450 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 870,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 166 m², 7 pièces, 2198 m² de terrain

Maison Entre La Loupe Et Courville A 10Mn Des Gares Et Commerces composée d'une entrée sur cuisine aménagée, un séjour-salon avec cheminées ouvertes d'environ 37m², un salon d'environ d'environ 32m², une salle d'eau avec wc. A l'étage une chambre palière donnant sur une véranda, deux chambres et un wc. En dépendances, atelier en dur d'environ 35m² et préaux. Menuiseries bois double et simple vitrage. Fosse septique. Prévoir travaux. Idéal pied à terre ou première acquisition. Environnement champêtre. Honoraires à la charge du vendeur.

Ville : Pontgouin
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28190
Coordonnées : 48.480100, 1.162390
Total : 240 316€
Prix d'acquisition : 144 450€
Travaux : 84 310€
Valeur du bien : 228 760€
Frais de notaire : 11 556€
Coût estimé : 11 556€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 11.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1577€/mois
Loyer annuel estimé : 18924€/an
Fourchette totale : 1307€ - 1903€/mois
Fourchette annuelle : 15681€ - 22839€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 316€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 199,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :70,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 269,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 448,64€
Coût de l'assurance :21 027,65€
Taxe foncière : 1 892,45€/an
Soit par mois : 157,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 577,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 427,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :150,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs, réparation des imperfections et rafraîchissement général
Quantité: 3 salons (environ 53 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - murs abîmés et mobilier usé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Fosse septique à vérifier et mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 310 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Isolation:10 460€
    Isolation toiture/combles: 166 m² × 60€/m² = 9960€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:26 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres:6 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:3 150€
    Peinture salon: 53 m² × 50€/m² = 2650€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€
  • Plomberie:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 1500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pontgouin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 924 €/an
Calcul : 1 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 316 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 841 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 278 €
Revenus locatifs : +18 924 €
Charges déductibles : -95 278 €
Résultat foncier Année 1 : -76 353 €(Déficit de 76 353 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 953 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 968 €/an
Revenus locatifs : +18 924 €
Charges déductibles : -10 968 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 957 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54953.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 893 €(65% de 144 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 414 €/an
Calcul : 93 893 € × 3,636% = 3 414 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 924 €95 285 €8 242 €-76 361 €21 400 €54 961 €54 961 €
219 303 €10 759 €8 025 €8 544 €--46 416 €
319 689 €10 534 €7 801 €9 155 €--37 262 €
420 083 €10 302 €7 568 €9 781 €--27 480 €
520 484 €10 061 €7 328 €10 423 €--17 057 €
620 894 €9 812 €7 079 €11 082 €--5 975 €
721 312 €9 554 €6 821 €11 758 €---
821 738 €9 288 €6 554 €12 451 €---
922 173 €9 011 €6 278 €13 162 €---
1022 617 €8 725 €5 992 €13 891 €---
1123 069 €8 429 €5 696 €14 640 €---
1223 530 €8 123 €5 389 €15 408 €---
1324 001 €7 805 €5 072 €16 196 €---
1424 481 €7 477 €4 743 €17 004 €---
1524 970 €7 136 €4 403 €17 834 €---
1625 470 €6 784 €4 051 €18 686 €---
1725 979 €6 420 €3 686 €19 560 €---
1826 499 €6 042 €3 309 €20 457 €---
1927 029 €5 652 €2 918 €21 377 €---
2027 569 €5 247 €2 514 €22 322 €---
2128 121 €4 828 €2 095 €23 292 €---
2228 683 €4 395 €1 661 €24 288 €---
2329 257 €3 946 €1 212 €25 311 €---
2429 842 €3 481 €748 €26 361 €---
2530 439 €3 000 €267 €27 438 €---
TOTAL606 157 €272 097 €119 449 €334 059 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 334 059 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 974 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 974 €-6 420 €+10 394 €
2+3 974 €0 €+3 974 €
3+3 974 €0 €+3 974 €
4+3 974 €0 €+3 974 €
5+3 974 €0 €+3 974 €
6+3 974 €0 €+3 974 €
7+3 974 €+1 735 €+2 239 €
8+3 974 €+3 735 €+239 €
9+3 974 €+3 949 €+25 €
10+3 974 €+4 167 €-193 €
11+3 974 €+4 392 €-418 €
12+3 974 €+4 622 €-648 €
13+3 974 €+4 859 €-885 €
14+3 974 €+5 101 €-1 127 €
15+3 974 €+5 350 €-1 376 €
16+3 974 €+5 606 €-1 632 €
17+3 974 €+5 868 €-1 894 €
18+3 974 €+6 137 €-2 163 €
19+3 974 €+6 413 €-2 439 €
20+3 974 €+6 697 €-2 723 €
21+3 974 €+6 988 €-3 014 €
22+3 974 €+7 287 €-3 313 €
23+3 974 €+7 593 €-3 619 €
24+3 974 €+7 908 €-3 934 €
25+3 974 €+8 232 €-4 258 €
Total+99 350 €+100 218 €+-868 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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