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Appartement 4 pièces 69 m²

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface69m²
Coût Total81 452€
Loyer Annuel8 452€
Rentabilité10.38%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 900 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 824,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Situé au centre de Saint-Pierre-des-Corps, à proximité des commerces, école et gare. Venez découvrir ce charmant appartement de 69m² composé, d'une grande entrée avec placard, une cuisine avec véranda, une grande pièce de vie avec véranda, 2 belles chambres, une salle d'eau, un WC séparée et un dressing. Vous disposerez également d'une cave en sous-sol. Que vous cherchiez votre futur logement ou un appartement à mettre en location n'attendez pas plus longtemps, contactez nous pour faire une visite. Référence agence : 5282 Référence annonce : KTSE-A8D-A0N Date de réalisation du diagnostic : 02/12/2024 Prix hors honoraires : 51 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 805 Charges prévisionnelles annuelles : 3120 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800 € et 1 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.389500, 0.729380
Total : 81 452€
Prix d'acquisition : 56 900€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 76 900€
Frais de notaire : 4 552€
Coût estimé : 4 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8452€/an
Fourchette totale : 569€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6833€ - 10455€/an
Rentabilité brute :10.38%
Fourchette de rentabilité :8.39% - 12.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 452€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :397,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 421,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 755,77€
Coût de l'assurance :7 127,05€
Taxe foncière : 845,20€/an
Soit par mois : 70,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 260,00€/mois
Soit par an : 3 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 704,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant équipements et peinture). Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (remplacement sanitaires et carrelage). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:3 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (revêtement de sol, peinture, mise aux normes électriques). Main d'œuvre incluse.
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (murs et plafonds). Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Corps. Les prix incluent la main d'œuvre. Cuisine et salle de bain sont des rénovations obligatoires, tandis que les chambres et le salon sont des rafraîchissements recommandés. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 452 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 621 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 452 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 285 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 845 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 120 €/an
Calcul : 260 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 871 €
Revenus locatifs : +8 452 €
Charges déductibles : -26 871 €
Résultat foncier Année 1 : -18 419 €(Déficit de 18 419 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 719 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 871 €/an
Revenus locatifs : +8 452 €
Charges déductibles : -6 871 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 581 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7719.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 985 €(65% de 56 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 345 €/an
Calcul : 36 985 € × 3,636% = 1 345 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 452 €26 874 €2 623 €-18 422 €10 700 €7 722 €7 722 €
28 621 €6 803 €2 553 €1 818 €--5 903 €
38 793 €6 729 €2 479 €2 064 €--3 839 €
48 969 €6 654 €2 403 €2 316 €--1 524 €
59 149 €6 575 €2 325 €2 573 €---
69 332 €6 495 €2 244 €2 837 €---
79 518 €6 411 €2 161 €3 107 €---
89 709 €6 325 €2 075 €3 384 €---
99 903 €6 236 €1 985 €3 667 €---
1010 101 €6 144 €1 893 €3 957 €---
1110 303 €6 048 €1 798 €4 255 €---
1210 509 €5 950 €1 700 €4 559 €---
1310 719 €5 849 €1 598 €4 871 €---
1410 934 €5 744 €1 493 €5 190 €---
1511 152 €5 635 €1 385 €5 517 €---
1611 375 €5 523 €1 273 €5 852 €---
1711 603 €5 408 €1 157 €6 195 €---
1811 835 €5 288 €1 038 €6 547 €---
1912 072 €5 165 €914 €6 907 €---
2012 313 €5 037 €787 €7 276 €---
2112 559 €4 905 €655 €7 654 €---
2212 810 €4 769 €519 €8 041 €---
2313 067 €4 629 €378 €8 438 €---
2413 328 €4 484 €233 €8 844 €---
2513 595 €4 333 €83 €9 261 €---
TOTAL270 721 €164 013 €37 756 €106 708 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 708 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 775 €-3 210 €+4 985 €
2+1 775 €0 €+1 775 €
3+1 775 €0 €+1 775 €
4+1 775 €0 €+1 775 €
5+1 775 €+315 €+1 460 €
6+1 775 €+851 €+924 €
7+1 775 €+932 €+843 €
8+1 775 €+1 015 €+760 €
9+1 775 €+1 100 €+675 €
10+1 775 €+1 187 €+588 €
11+1 775 €+1 276 €+499 €
12+1 775 €+1 368 €+407 €
13+1 775 €+1 461 €+314 €
14+1 775 €+1 557 €+218 €
15+1 775 €+1 655 €+120 €
16+1 775 €+1 756 €+19 €
17+1 775 €+1 859 €-84 €
18+1 775 €+1 964 €-189 €
19+1 775 €+2 072 €-297 €
20+1 775 €+2 183 €-408 €
21+1 775 €+2 296 €-521 €
22+1 775 €+2 412 €-637 €
23+1 775 €+2 531 €-756 €
24+1 775 €+2 653 €-878 €
25+1 775 €+2 778 €-1 003 €
Total+44 375 €+32 012 €+12 363 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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