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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMirecourt (88)
Surface55m²
Coût Total79 740€
Loyer Annuel5 918€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 38 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 690,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 1 chambre, Pas de balcon

À Mirecourt, découvrez ce spacieux appartement T1 de 55 m², idéal pour un investissement locatif ou un premier achat. Situé au 1er étage d’un immeuble de caractère datant de 1800, il offre le charme de l’ancien associé à de beaux volumes. L’appartement se compose d’une belle pièce de vie lumineuse, parfaite pour créer un espace salon confortable, ainsi que d’une pièce dédiée cuisine / salle à manger, offrant de multiples possibilités d’aménagement. Une salle de bainscomplète l’ensemble. Pour votre confort, le logement bénéficie du double vitrage, garantissant calme et isolation. Vous profiterez également d’un espace de stockage en cave, très pratique au quotidien. Proposé au prix attractif de 38 000 €, ce bien représente une opportunité rare sur le secteur. Pour toute information ou pour planifier une visite, contactez IMMO EXPERT à Mirecourt.

Ville : Mirecourt
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88500
Coordonnées : 48.293896, 6.116742
Total : 79 740€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 76 700€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 11.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5918€/an
Fourchette totale : 378€ - 644€/mois
Fourchette annuelle : 4531€ - 7729€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :633,33 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :34 833 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :+3 167€ (+9.1%)
Marge achat-revente :-44 907€ (-128.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :394,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 418,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 740,04€
Coût de l'assurance :6 977,25€
Taxe foncière : 591,82€/an
Soit par mois : 49,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 493,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 467,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et mise à jour des finitions.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant des améliorations.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre sans photo, état considéré comme mauvais.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 2/5 assumé - chambre sans photo, nécessité de mise aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(704 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement et peinture:3 000€
    Revêtement de sol: 12 m² × 100€ = 1200€, Peinture murs: 12 m² × 100€ = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 chambre × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirecourt (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 918 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 279 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 592 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 248 €
Revenus locatifs : +5 918 €
Charges déductibles : -42 248 €
Résultat foncier Année 1 : -36 329 €(Déficit de 36 329 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 929 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 548 €/an
Revenus locatifs : +5 918 €
Charges déductibles : -3 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 371 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14929.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 918 €42 250 €2 679 €-36 332 €21 400 €14 932 €14 932 €
26 037 €3 479 €2 608 €2 557 €--12 375 €
36 157 €3 405 €2 535 €2 752 €--9 623 €
46 280 €3 329 €2 458 €2 951 €--6 672 €
56 406 €3 251 €2 380 €3 155 €--3 516 €
66 534 €3 169 €2 298 €3 365 €--151 €
76 665 €3 085 €2 214 €3 580 €---
86 798 €2 998 €2 127 €3 801 €---
96 934 €2 907 €2 036 €4 027 €---
107 073 €2 814 €1 943 €4 259 €---
117 214 €2 717 €1 846 €4 497 €---
127 358 €2 617 €1 747 €4 741 €---
137 506 €2 514 €1 643 €4 992 €---
147 656 €2 407 €1 536 €5 249 €---
157 809 €2 297 €1 426 €5 512 €---
167 965 €2 182 €1 311 €5 783 €---
178 124 €2 064 €1 193 €6 061 €---
188 287 €1 941 €1 070 €6 346 €---
198 453 €1 815 €944 €6 638 €---
208 622 €1 684 €813 €6 938 €---
218 794 €1 548 €677 €7 246 €---
228 970 €1 408 €537 €7 562 €---
239 149 €1 263 €392 €7 887 €---
249 332 €1 112 €241 €8 220 €---
259 519 €957 €86 €8 562 €---
TOTAL189 560 €99 213 €38 740 €90 348 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 243 €-6 420 €+7 663 €
2+1 243 €0 €+1 243 €
3+1 243 €0 €+1 243 €
4+1 243 €0 €+1 243 €
5+1 243 €0 €+1 243 €
6+1 243 €0 €+1 243 €
7+1 243 €+1 029 €+214 €
8+1 243 €+1 140 €+103 €
9+1 243 €+1 208 €+35 €
10+1 243 €+1 278 €-35 €
11+1 243 €+1 349 €-106 €
12+1 243 €+1 422 €-179 €
13+1 243 €+1 497 €-254 €
14+1 243 €+1 575 €-332 €
15+1 243 €+1 654 €-411 €
16+1 243 €+1 735 €-492 €
17+1 243 €+1 818 €-575 €
18+1 243 €+1 904 €-661 €
19+1 243 €+1 991 €-748 €
20+1 243 €+2 081 €-838 €
21+1 243 €+2 174 €-931 €
22+1 243 €+2 269 €-1 026 €
23+1 243 €+2 366 €-1 123 €
24+1 243 €+2 466 €-1 223 €
25+1 243 €+2 569 €-1 326 €
Total+31 075 €+27 104 €+3 971 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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