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Appartement 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleGray (70)
Surface90m²
Coût Total74 700€
Loyer Annuel7 717€
Rentabilité10.33%
Cashflow/mois+188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 722,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 90 m²

Votre agence immobilière LAFORET GRAY vous propose, cet appartement de plain pied avec cour intérieure privative au centre ville haute de GRAY Il se compose d'une cuisine, salon/séjour, 3 chambres, une salle d'eau, WC. Cave et greniers. Chauffage individuel gaz de ville, huisserie PVC. Paulin CHAPUIS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 847 877 008 - VESOUL.

Surface : 90 m²

Consommation énergie primaire : 340 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 720 € et 3 740 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.413643, 5.639002
Total : 74 700€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 69 500€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 643€/mois
Loyer annuel estimé : 7717€/an
Fourchette totale : 522€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 6263€ - 9509€/an
Rentabilité brute :10.33%
Fourchette de rentabilité :8.38% - 12.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :369,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :21,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 390,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 052,67€
Coût de l'assurance :6 536,25€
Taxe foncière : 771,69€/an
Soit par mois : 64,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 643,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 455,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :187,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m², état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 717 €/an
Calcul : 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 493 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 261 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 772 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 026 €
Revenus locatifs : +7 717 €
Charges déductibles : -8 026 €
Résultat foncier Année 1 : -309 €(Déficit de 309 €)
Imputable sur revenu global : 309 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 526 €/an
Revenus locatifs : +7 717 €
Charges déductibles : -3 526 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 191 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 717 €8 028 €2 495 €-311 €311 €--
27 871 €3 462 €2 429 €4 409 €---
38 029 €3 393 €2 360 €4 636 €---
48 189 €3 322 €2 289 €4 867 €---
58 353 €3 248 €2 215 €5 104 €---
68 520 €3 172 €2 139 €5 348 €---
78 690 €3 094 €2 061 €5 597 €---
88 864 €3 012 €1 979 €5 852 €---
99 042 €2 928 €1 895 €6 113 €---
109 222 €2 841 €1 808 €6 381 €---
119 407 €2 751 €1 718 €6 655 €---
129 595 €2 658 €1 625 €6 937 €---
139 787 €2 562 €1 529 €7 225 €---
149 983 €2 462 €1 429 €7 520 €---
1510 182 €2 359 €1 326 €7 823 €---
1610 386 €2 253 €1 220 €8 133 €---
1710 594 €2 143 €1 109 €8 451 €---
1810 805 €2 029 €995 €8 777 €---
1911 022 €1 911 €878 €9 111 €---
2011 242 €1 789 €756 €9 453 €---
2111 467 €1 663 €629 €9 804 €---
2211 696 €1 532 €499 €10 164 €---
2311 930 €1 397 €364 €10 533 €---
2412 169 €1 258 €224 €10 911 €---
2512 412 €1 113 €80 €11 299 €---
TOTAL247 173 €66 381 €36 053 €180 792 €311 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 93 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 621 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 621 €-93 €+1 714 €
2+1 621 €+1 323 €+298 €
3+1 621 €+1 391 €+230 €
4+1 621 €+1 460 €+161 €
5+1 621 €+1 531 €+90 €
6+1 621 €+1 604 €+17 €
7+1 621 €+1 679 €-58 €
8+1 621 €+1 756 €-135 €
9+1 621 €+1 834 €-213 €
10+1 621 €+1 914 €-293 €
11+1 621 €+1 997 €-376 €
12+1 621 €+2 081 €-460 €
13+1 621 €+2 167 €-546 €
14+1 621 €+2 256 €-635 €
15+1 621 €+2 347 €-726 €
16+1 621 €+2 440 €-819 €
17+1 621 €+2 535 €-914 €
18+1 621 €+2 633 €-1 012 €
19+1 621 €+2 733 €-1 112 €
20+1 621 €+2 836 €-1 215 €
21+1 621 €+2 941 €-1 320 €
22+1 621 €+3 049 €-1 428 €
23+1 621 €+3 160 €-1 539 €
24+1 621 €+3 273 €-1 652 €
25+1 621 €+3 390 €-1 769 €
Total+40 525 €+54 238 €+-13 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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