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Appartement Pierrefitte Sur Seine 3 pièce(s) 64.72 m2

Bien expiré
VillePierrefitte-sur-Seine (93)
Surface64m²
Coût Total176 600€
Loyer Annuel12 696€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 154 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 406,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

A 5 minutes des commerces des écoles, 15 minutes à pied de la gare de Pierrefitte. Dans une résidence sécurisée, cet appartement de 3 pièces lumineux offre 64,72m² de confort. Il se compose d'une entrée amenant à une pièce de vie de près de 30m², 2 chambres, ainsi qu'une salle de bain et WC. IDÉAL 1er ACHAT ou INVESTISSEMENT.

Ville : Pierrefitte-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93380
Coordonnées : 48.963769, 2.360116
Total : 176 600€
Prix d'acquisition : 154 000€
Travaux : 10 280€
Valeur du bien : 164 280€
Frais de notaire : 12 320€
Coût estimé : 12 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 16.53€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 21.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12696€/an
Fourchette totale : 803€ - 1395€/mois
Fourchette annuelle : 9631€ - 16737€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :884,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 935,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 630,37€
Coût de l'assurance :15 452,50€
Taxe foncière : 1 269,63€/an
Soit par mois : 105,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 058,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 280 €(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€
  • Cuisine:320€
    Peinture murs et plafonds 8 m²: 40€/m² × 8 = 320€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 696 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 104 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 271 €
Revenus locatifs : +12 696 €
Charges déductibles : -18 271 €
Résultat foncier Année 1 : -5 575 €(Déficit de 5 575 €)
Imputable sur revenu global : 5 575 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 991 €/an
Revenus locatifs : +12 696 €
Charges déductibles : -7 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 705 €/an
Prix d'achat du bien : 154 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100 €(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 696 €18 277 €6 109 €-5 581 €5 581 €--
212 950 €7 837 €5 949 €5 113 €---
313 209 €7 671 €5 783 €5 538 €---
413 473 €7 500 €5 612 €5 974 €---
513 743 €7 322 €5 434 €6 421 €---
614 018 €7 138 €5 250 €6 880 €---
714 298 €6 947 €5 059 €7 351 €---
814 584 €6 750 €4 862 €7 834 €---
914 876 €6 545 €4 658 €8 330 €---
1015 173 €6 334 €4 446 €8 840 €---
1115 477 €6 114 €4 227 €9 362 €---
1215 786 €5 887 €4 000 €9 899 €---
1316 102 €5 652 €3 765 €10 450 €---
1416 424 €5 409 €3 521 €11 015 €---
1516 752 €5 157 €3 269 €11 596 €---
1617 087 €4 896 €3 008 €12 192 €---
1717 429 €4 625 €2 738 €12 804 €---
1817 778 €4 345 €2 458 €13 432 €---
1918 133 €4 056 €2 168 €14 078 €---
2018 496 €3 755 €1 868 €14 741 €---
2118 866 €3 444 €1 557 €15 422 €---
2219 243 €3 122 €1 235 €16 121 €---
2319 628 €2 789 €901 €16 839 €---
2420 021 €2 444 €556 €17 577 €---
2520 421 €2 086 €198 €18 335 €---
TOTAL406 665 €146 104 €88 630 €260 561 €5 581 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 674 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 666 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 666 €-1 674 €+4 340 €
2+2 666 €+1 534 €+1 132 €
3+2 666 €+1 661 €+1 005 €
4+2 666 €+1 792 €+874 €
5+2 666 €+1 926 €+740 €
6+2 666 €+2 064 €+602 €
7+2 666 €+2 205 €+461 €
8+2 666 €+2 350 €+316 €
9+2 666 €+2 499 €+167 €
10+2 666 €+2 652 €+14 €
11+2 666 €+2 809 €-143 €
12+2 666 €+2 970 €-304 €
13+2 666 €+3 135 €-469 €
14+2 666 €+3 305 €-639 €
15+2 666 €+3 479 €-813 €
16+2 666 €+3 658 €-992 €
17+2 666 €+3 841 €-1 175 €
18+2 666 €+4 030 €-1 364 €
19+2 666 €+4 223 €-1 557 €
20+2 666 €+4 422 €-1 756 €
21+2 666 €+4 626 €-1 960 €
22+2 666 €+4 836 €-2 170 €
23+2 666 €+5 052 €-2 386 €
24+2 666 €+5 273 €-2 607 €
25+2 666 €+5 500 €-2 834 €
Total+66 650 €+78 168 €+-11 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 122 jours
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