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Achat : Appartement Éragny (95610)

Bien expiré
VilleÉragny (95)
Surface115m²
Coût Total276 506€
Loyer Annuel22 329€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 450 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 908,26 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 115 m², 6 pièces, 5 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

safti immobilier situé dans une résidence calme et bien entretenue. À 2 pas des ecoles et des commerces. Grand triplex avec 5 chambres de 115 m² vous propose entrée avec rangements, au 1er étage, pièce de vie lumineuse donnant accès à la terrasse de 15 m² bien exposée, cuisine équipée, 1 chambre, wc avec lave-mains et cellier. Au 2eme étage palier desservant 3 chambres dont 2 avec terrasses, salle d'eau avec wc. Au 3eme étage, combles aménagés en grande chambre avec wc. Une place de parking en sous-sol pour votre véhicule complète les prestations de cet appartement spacieux vous serez séduit par cet appartement familiale au fort potentiel. Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 190 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 3700 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article l. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques : prix de vente honoraires d'agence inclus : 219 450 € prix de vente hors honoraires d'agence : 209 574,75 € honoraires charge acquéreur : 9 875,25 € soit 4,71 % ttc de la valeur du bien hors honoraires contactez votre conseiller safti : fernando rocha, tél. : , e-mail : - ei - agent commercial immatriculé au rsac de pontoise sous le numéro 520 414 269.

Ville : Éragny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95610
Coordonnées : 49.020680, 2.101580
Total : 276 506€
Prix d'acquisition : 219 450€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 258 950€
Frais de notaire : 17 556€
Coût estimé : 17 556€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1861€/mois
Loyer annuel estimé : 22329€/an
Fourchette totale : 1538€ - 2251€/mois
Fourchette annuelle : 18454€ - 27017€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 925,93 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :336 482 €
Prix d'achat :219 450 €
Décote à l'achat :-117 032€ (-34.8%)
Marge achat-revente :59 976€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 506€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 381,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :82,95€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 464,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 881,03€
Coût de l'assurance :24 885,54€
Taxe foncière : 2 232,86€/an
Soit par mois : 186,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 308,33€/mois
Soit par an : 3 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 860,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 958,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 115 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 250€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 750€ = 8250€ (incluant pose et matériaux)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€
  • Chambres - Électricité:750€
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 150€ = 750€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Éragny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 329 €/an
Calcul : 1 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 501 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 506 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 995 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 233 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 700 €/an
Calcul : 308 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 930 €
Revenus locatifs : +22 329 €
Charges déductibles : -55 930 €
Résultat foncier Année 1 : -33 601 €(Déficit de 33 601 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 201 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 430 €/an
Revenus locatifs : +22 329 €
Charges déductibles : -16 430 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12201.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 643 €(65% de 219 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 187 €/an
Calcul : 142 643 € × 3,636% = 5 187 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 329 €55 939 €9 510 €-33 610 €21 400 €12 210 €12 210 €
222 775 €16 189 €9 261 €6 586 €--5 624 €
323 231 €15 930 €9 002 €7 300 €---
423 695 €15 662 €8 734 €8 033 €---
524 169 €15 385 €8 457 €8 784 €---
624 653 €15 098 €8 170 €9 555 €---
725 146 €14 801 €7 873 €10 345 €---
825 649 €14 493 €7 565 €11 155 €---
926 162 €14 174 €7 246 €11 987 €---
1026 685 €13 845 €6 916 €12 840 €---
1127 218 €13 503 €6 575 €13 715 €---
1227 763 €13 149 €6 221 €14 613 €---
1328 318 €12 783 €5 855 €15 535 €---
1428 884 €12 404 €5 476 €16 480 €---
1529 462 €12 012 €5 083 €17 450 €---
1630 051 €11 605 €4 677 €18 446 €---
1730 652 €11 185 €4 256 €19 468 €---
1831 265 €10 749 €3 821 €20 516 €---
1931 891 €10 298 €3 370 €21 593 €---
2032 529 €9 831 €2 903 €22 698 €---
2133 179 €9 348 €2 419 €23 832 €---
2233 843 €8 847 €1 919 €24 996 €---
2334 520 €8 329 €1 400 €26 191 €---
2435 210 €7 792 €864 €27 418 €---
2535 914 €7 237 €308 €28 678 €---
TOTAL715 192 €350 588 €137 881 €364 604 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 604 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 689 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 689 €-6 420 €+11 109 €
2+4 689 €0 €+4 689 €
3+4 689 €+503 €+4 186 €
4+4 689 €+2 410 €+2 279 €
5+4 689 €+2 635 €+2 054 €
6+4 689 €+2 866 €+1 823 €
7+4 689 €+3 103 €+1 586 €
8+4 689 €+3 347 €+1 342 €
9+4 689 €+3 596 €+1 093 €
10+4 689 €+3 852 €+837 €
11+4 689 €+4 115 €+574 €
12+4 689 €+4 384 €+305 €
13+4 689 €+4 660 €+29 €
14+4 689 €+4 944 €-255 €
15+4 689 €+5 235 €-546 €
16+4 689 €+5 534 €-845 €
17+4 689 €+5 840 €-1 151 €
18+4 689 €+6 155 €-1 466 €
19+4 689 €+6 478 €-1 789 €
20+4 689 €+6 809 €-2 120 €
21+4 689 €+7 149 €-2 460 €
22+4 689 €+7 499 €-2 810 €
23+4 689 €+7 857 €-3 168 €
24+4 689 €+8 225 €-3 536 €
25+4 689 €+8 603 €-3 914 €
Total+117 225 €+109 381 €+7 844 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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