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Appartement - 5 pièce(s) - 93 m²

VilleCognin (73)
Surface93
Coût Total222 220
Loyer Annuel14 286
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-263
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 817,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITÉ RÉSEAU SAVOIE IMMO ! Au coeur du centre-ville commerçant de Cognin, au 3 étage avec ascenseur, découvrez ce spacieux appartement T5 de 92 m², en bon état général, offrant un cadre de vie fonctionnel. L'entrée dessert un bel espace de vie lumineux de 37 m², composé d'un salon, d'une salle à manger et d'une cuisine attenante, le tout ouvrant sur un balcon exposé Sud-Est bénéficiant d'une agréable vue dégagée sur les massifs. L'espace nuit se compose de trois chambres, d'une salle de bains, d'un WC séparé et d'un cellier de 7 m², idéal pour le rangement. De nombreux placards intégrés viennent compléter l'ensemble. En annexe, vous disposerez d'une cave en sous-sol, un local commun à vélos et le parking de la résidence. Un bien offrant un confort de vie au quotidien, à proximité immédiate des commerces, transports en commun, écoles et services publics. Ne manquez pas cette opportunité ! Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Etat général : A Rafraichir Surface séjour : 15.43 Année de construction : 1974 Chauffage : Collectif Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gaz Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : Indépendante Aménagée Ascenceur : oui Interphone : oui Fibre optique : Oui Numéro de mandat : D3159

Précision localisation : Centre-ville

Ville : Cognin
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73160
Coordonnées : 45.558819, 5.894029
Total : 222 220
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 39 700
Valeur du bien : 208 700
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93
Loyer prédit : 12.80€/m²/mois
Fourchette : 10.50€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1190€/mois
Loyer annuel estimé : 14286€/an
Fourchette totale : 976€ - 1452€/mois
Fourchette annuelle : 11714€ - 17422€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 617,78 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 454
Prix d'achat :169 000
Décote à l'achat :-74 454 (-30.6%)
Marge achat-revente :21 234€ (8.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :64,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 179,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 241,22
Coût de l'assurance :19 444,25
Taxe foncière : 3 283,00€/an
Soit par mois : 273,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 190,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 453,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-262,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif par une chaudière gaz à condensation
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de la cuisine, y compris le remplacement des éléments datés
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des 4 chambres, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, carrelage) + Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage) + Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:8 400
    Rafraîchissement 4 chambres: Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Parquet entretien 60 m²: 40€/m² × 60 = 2400€, Main d'œuvre: 600€ = 4200€
  • Salon:2 600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien parquet salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€ = 1200€
  • Électricité générale:2 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau: 1000€ + Main d'œuvre: 200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rhône-Alpes (coefficient 1.1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 190 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 286 €/an
Calcul : 1 190 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 724 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 220 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 485
Revenus locatifs : +14 286
Charges déductibles : -51 485
Résultat foncier Année 1 : -37 199(Déficit de 37 199 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 799
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 785 €/an
Revenus locatifs : +14 286
Charges déductibles : -11 785
Résultat foncier Années 2+ : 2 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15799.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 28651 4927 732-37 20721 400 €15 807 €15 807 €
214 57211 5907 5302 981--12 825 €
314 86311 3817 3203 482--9 343 €
415 16011 1647 1043 996--5 348 €
515 46310 9406 8794 524--824 €
615 77310 7076 6475 065---
716 08810 4676 4065 622---
816 41010 2176 1566 193---
916 7389 9595 8986 779---
1017 0739 6915 6307 382---
1117 4149 4145 3538 000---
1217 7639 1275 0668 636---
1318 1188 8304 7699 288---
1418 4808 5224 4619 959---
1518 8508 2034 14210 647---
1619 2277 8723 81111 355---
1719 6117 5303 46912 081---
1820 0047 1753 11512 828---
1920 4046 8082 74813 595---
2020 8126 4282 36714 384---
2121 2286 0341 97315 194---
2221 6535 6261 56516 027---
2322 0865 2031 14316 882---
2422 5274 76670517 762---
2522 9784 31225218 666---
TOTAL457 581253 460112 241204 12121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 121
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 286 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 000-6 420+9 420
2+3 0000+3 000
3+3 0000+3 000
4+3 0000+3 000
5+3 0000+3 000
6+3 000+1 272+1 728
7+3 000+1 686+1 314
8+3 000+1 858+1 142
9+3 000+2 034+966
10+3 000+2 215+785
11+3 000+2 400+600
12+3 000+2 591+409
13+3 000+2 786+214
14+3 000+2 988+12
15+3 000+3 194-194
16+3 000+3 406-406
17+3 000+3 624-624
18+3 000+3 848-848
19+3 000+4 079-1 079
20+3 000+4 315-1 315
21+3 000+4 558-1 558
22+3 000+4 808-1 808
23+3 000+5 065-2 065
24+3 000+5 328-2 328
25+3 000+5 600-2 600
Total+75 000+61 236+13 764
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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