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Appartement - 5 pièce(s) - 93 m²

Bien expiré
VilleCognin (73)
Surface93m²
Coût Total222 220€
Loyer Annuel14 286€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-263€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 817,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITÉ RÉSEAU SAVOIE IMMO ! Au coeur du centre-ville commerçant de Cognin, au 3 étage avec ascenseur, découvrez ce spacieux appartement T5 de 92 m², en bon état général, offrant un cadre de vie fonctionnel. L'entrée dessert un bel espace de vie lumineux de 37 m², composé d'un salon, d'une salle à manger et d'une cuisine attenante, le tout ouvrant sur un balcon exposé Sud-Est bénéficiant d'une agréable vue dégagée sur les massifs. L'espace nuit se compose de trois chambres, d'une salle de bains, d'un WC séparé et d'un cellier de 7 m², idéal pour le rangement. De nombreux placards intégrés viennent compléter l'ensemble. En annexe, vous disposerez d'une cave en sous-sol, un local commun à vélos et le parking de la résidence. Un bien offrant un confort de vie au quotidien, à proximité immédiate des commerces, transports en commun, écoles et services publics. Ne manquez pas cette opportunité ! Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Etat général : A Rafraichir Surface séjour : 15.43 Année de construction : 1974 Chauffage : Collectif Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gaz Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : Indépendante Aménagée Ascenceur : oui Interphone : oui Fibre optique : Oui Numéro de mandat : D3159

Précision localisation : Centre-ville

Ville : Cognin
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73160
Coordonnées : 45.558819, 5.894029
Total : 222 220€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 208 700€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 12.80€/m²/mois
Fourchette : 10.50€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1190€/mois
Loyer annuel estimé : 14286€/an
Fourchette totale : 976€ - 1452€/mois
Fourchette annuelle : 11714€ - 17422€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 617,78 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :243 454 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-74 454€ (-30.6%)
Marge achat-revente :21 234€ (8.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :64,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 179,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 241,22€
Coût de l'assurance :19 444,25€
Taxe foncière : 3 283,00€/an
Soit par mois : 273,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 190,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 453,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-262,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif par une chaudière gaz à condensation
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de la cuisine, y compris le remplacement des éléments datés
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des 4 chambres, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, carrelage) + Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage) + Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:8 400€
    Rafraîchissement 4 chambres: Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Parquet entretien 60 m²: 40€/m² × 60 = 2400€, Main d'œuvre: 600€ = 4200€
  • Salon:2 600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien parquet salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€ = 1200€
  • Électricité générale:2 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau: 1000€ + Main d'œuvre: 200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rhône-Alpes (coefficient 1.1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 190 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 286 €/an
Calcul : 1 190 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 724 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 220 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 485 €
Revenus locatifs : +14 286 €
Charges déductibles : -51 485 €
Résultat foncier Année 1 : -37 199 €(Déficit de 37 199 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 799 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 785 €/an
Revenus locatifs : +14 286 €
Charges déductibles : -11 785 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15799.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 286 €51 492 €7 732 €-37 207 €21 400 €15 807 €15 807 €
214 572 €11 590 €7 530 €2 981 €--12 825 €
314 863 €11 381 €7 320 €3 482 €--9 343 €
415 160 €11 164 €7 104 €3 996 €--5 348 €
515 463 €10 940 €6 879 €4 524 €--824 €
615 773 €10 707 €6 647 €5 065 €---
716 088 €10 467 €6 406 €5 622 €---
816 410 €10 217 €6 156 €6 193 €---
916 738 €9 959 €5 898 €6 779 €---
1017 073 €9 691 €5 630 €7 382 €---
1117 414 €9 414 €5 353 €8 000 €---
1217 763 €9 127 €5 066 €8 636 €---
1318 118 €8 830 €4 769 €9 288 €---
1418 480 €8 522 €4 461 €9 959 €---
1518 850 €8 203 €4 142 €10 647 €---
1619 227 €7 872 €3 811 €11 355 €---
1719 611 €7 530 €3 469 €12 081 €---
1820 004 €7 175 €3 115 €12 828 €---
1920 404 €6 808 €2 748 €13 595 €---
2020 812 €6 428 €2 367 €14 384 €---
2121 228 €6 034 €1 973 €15 194 €---
2221 653 €5 626 €1 565 €16 027 €---
2322 086 €5 203 €1 143 €16 882 €---
2422 527 €4 766 €705 €17 762 €---
2522 978 €4 312 €252 €18 666 €---
TOTAL457 581 €253 460 €112 241 €204 121 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 121 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 286 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 000 €-6 420 €+9 420 €
2+3 000 €0 €+3 000 €
3+3 000 €0 €+3 000 €
4+3 000 €0 €+3 000 €
5+3 000 €0 €+3 000 €
6+3 000 €+1 272 €+1 728 €
7+3 000 €+1 686 €+1 314 €
8+3 000 €+1 858 €+1 142 €
9+3 000 €+2 034 €+966 €
10+3 000 €+2 215 €+785 €
11+3 000 €+2 400 €+600 €
12+3 000 €+2 591 €+409 €
13+3 000 €+2 786 €+214 €
14+3 000 €+2 988 €+12 €
15+3 000 €+3 194 €-194 €
16+3 000 €+3 406 €-406 €
17+3 000 €+3 624 €-624 €
18+3 000 €+3 848 €-848 €
19+3 000 €+4 079 €-1 079 €
20+3 000 €+4 315 €-1 315 €
21+3 000 €+4 558 €-1 558 €
22+3 000 €+4 808 €-1 808 €
23+3 000 €+5 065 €-2 065 €
24+3 000 €+5 328 €-2 328 €
25+3 000 €+5 600 €-2 600 €
Total+75 000 €+61 236 €+13 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 178 jours
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