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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleNogent-sur-Oise (60)
Surface84m²
Coût Total206 100€
Loyer Annuel12 574€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 833,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Terrasse, Exposition sud

NOGENT SUR OISE .EXCLUSIVITE Dans une petite résidence, venez découvrir ce spacieux duplex de 84m2 offrant: Hall d'entrée, vaste pièce de vie de 30m2 donnant sur une terrasse de 17m2 exposé sud cuisine fermée équipée et aménagée, wc, placards. A l'étage plancher béton, 3 chambres, buanderie, salle d'eau. le tout avec place de parking en sous sol.chauffage individuel. charges mensuels:64E dpe E. REF 4227. gare, écoles et commerces à pied!! prix: 154 000E FAI honoraires inclus charge vendeur.

Ville : Nogent-sur-Oise
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60180
Coordonnées : 49.275347, 2.463373
Total : 206 100€
Prix d'acquisition : 154 000€
Travaux : 39 780€
Valeur du bien : 193 780€
Frais de notaire : 12 320€
Coût estimé : 12 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.47€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 15.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12574€/an
Fourchette totale : 849€ - 1293€/mois
Fourchette annuelle : 10189€ - 15517€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 490,38 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 192 €
Prix d'achat :154 000 €
Décote à l'achat :+28 808€ (+23.0%)
Marge achat-revente :-80 908€ (-64.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 035,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 095,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 431,25€
Coût de l'assurance :18 033,75€
Taxe foncière : 1 257,37€/an
Soit par mois : 104,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 64,00€/mois
Soit par an : 768,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 047,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 264,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-216,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage individuel actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 780 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Oise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 574 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 185 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 721 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 768 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 711 €
Revenus locatifs : +12 574 €
Charges déductibles : -49 711 €
Résultat foncier Année 1 : -37 137 €(Déficit de 37 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 931 €/an
Revenus locatifs : +12 574 €
Charges déductibles : -9 931 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 643 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15737.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 154 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100 €(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 574 €49 718 €7 191 €-37 144 €21 400 €15 744 €15 744 €
212 825 €9 750 €7 004 €3 075 €--12 669 €
313 082 €9 556 €6 809 €3 526 €--9 144 €
413 343 €9 355 €6 608 €3 989 €--5 155 €
513 610 €9 146 €6 399 €4 464 €--691 €
613 882 €8 930 €6 183 €4 952 €---
714 160 €8 706 €5 960 €5 454 €---
814 443 €8 474 €5 728 €5 969 €---
914 732 €8 234 €5 488 €6 498 €---
1015 027 €7 985 €5 239 €7 041 €---
1115 327 €7 728 €4 981 €7 600 €---
1215 634 €7 461 €4 714 €8 173 €---
1315 947 €7 184 €4 438 €8 762 €---
1416 265 €6 898 €4 151 €9 368 €---
1516 591 €6 601 €3 855 €9 990 €---
1616 923 €6 294 €3 547 €10 629 €---
1717 261 €5 976 €3 229 €11 286 €---
1817 606 €5 646 €2 899 €11 961 €---
1917 958 €5 304 €2 557 €12 654 €---
2018 318 €4 950 €2 203 €13 367 €---
2118 684 €4 584 €1 837 €14 100 €---
2219 058 €4 204 €1 457 €14 854 €---
2319 439 €3 811 €1 064 €15 628 €---
2419 828 €3 403 €656 €16 424 €---
2520 224 €2 981 €234 €17 243 €---
TOTAL402 741 €212 879 €104 431 €189 861 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 861 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 574 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 640 €-6 420 €+9 060 €
2+2 640 €0 €+2 640 €
3+2 640 €0 €+2 640 €
4+2 640 €0 €+2 640 €
5+2 640 €0 €+2 640 €
6+2 640 €+1 278 €+1 362 €
7+2 640 €+1 636 €+1 004 €
8+2 640 €+1 791 €+849 €
9+2 640 €+1 949 €+691 €
10+2 640 €+2 112 €+528 €
11+2 640 €+2 280 €+360 €
12+2 640 €+2 452 €+188 €
13+2 640 €+2 629 €+11 €
14+2 640 €+2 810 €-170 €
15+2 640 €+2 997 €-357 €
16+2 640 €+3 189 €-549 €
17+2 640 €+3 386 €-746 €
18+2 640 €+3 588 €-948 €
19+2 640 €+3 796 €-1 156 €
20+2 640 €+4 010 €-1 370 €
21+2 640 €+4 230 €-1 590 €
22+2 640 €+4 456 €-1 816 €
23+2 640 €+4 688 €-2 048 €
24+2 640 €+4 927 €-2 287 €
25+2 640 €+5 173 €-2 533 €
Total+66 000 €+56 958 €+9 042 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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