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Maison de ville 5 pièces 108 m²

VilleFrépillon (95)
Surface108m²
Coût Total278 760€
Loyer Annuel18 985€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 851,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dpt Val d'Oise (95), à vendre maison T5 à FREPILLON - 108 m2 habitable - Cour privative - Cave - Atelier

FREPILLON : Maison sur 3 niveaux, à rénover totalement.

Venez découvrir sans tarder cette maison de ville en EXCLUSIVITE située dans le centre ville de FREPILLON, à proximité de toutes les commodités (commerces, écoles, accès autoroute..).

Un dégagement dessert un salon de 18m2 avec une terrasse. Puis descendez quelques marches et vous trouverez la cuisine de 11,7m2, un WC indépendant et une salle d'eau.

Au R+1 : Un palier distribue l'espace nuit composé de 4 chambres dont une avec mezzanine, un dressing, un WC indépendant et une salle d'eau complète ce niveau.

Au R+2 : Combles aménageables. Terrasse + Cave + Atelier.

Vous aimez les travaux et les challenges ? Cette maison est faites pour vous !

Alors on la visite ? L'audit énergétique a été réalisé et vous sera transmis après la visite. Votre conseillère en Immobilier CAPIFRANCE Amandine DUBOIS - Disponible du Lundi au Dimanche [Coordonnées masquées]. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°508 315 728 - Greffe de PONTOISE) Karine BLIN Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée [Coordonnées masquées] - Réf.948488 Référence annonce : 340932106347 Date de réalisation du diagnostic : 02/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 010 € et 4 100 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Frépillon
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95740
Coordonnées : 49.053781, 2.201374
Total : 278 760€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 62 760€
Valeur du bien : 262 760€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 14.65€/m²/mois
Fourchette : 11.12€ - 19.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1582€/mois
Loyer annuel estimé : 18985€/an
Fourchette totale : 1201€ - 2084€/mois
Fourchette annuelle : 14411€ - 25010€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 581,08 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :386 757 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-186 757€ (-48.3%)
Marge achat-revente :107 997€ (27.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 388,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :81,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 469,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 662,29€
Coût de l'assurance :24 391,50€
Taxe foncière : 1 898,46€/an
Soit par mois : 158,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 582,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 627,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: 12 m²
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 760 €(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 560€
    Isolation combles: 108 m² × 70€/m² = 7560€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:10 800€
    Rénovation chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 750€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Frépillon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 985 €/an
Calcul : 1 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 760 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 976 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 130 €
Revenus locatifs : +18 985 €
Charges déductibles : -75 130 €
Résultat foncier Année 1 : -56 145 €(Déficit de 56 145 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 745 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 370 €/an
Revenus locatifs : +18 985 €
Charges déductibles : -12 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 615 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34745.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 985 €75 139 €9 505 €-56 154 €21 400 €34 754 €34 754 €
219 364 €12 128 €9 254 €7 236 €--27 518 €
319 752 €11 869 €8 995 €7 883 €--19 636 €
420 147 €11 600 €8 726 €8 546 €--11 089 €
520 550 €11 322 €8 448 €9 227 €--1 862 €
620 961 €11 035 €8 160 €9 926 €---
721 380 €10 737 €7 863 €10 643 €---
821 807 €10 428 €7 554 €11 379 €---
922 243 €10 109 €7 235 €12 134 €---
1022 688 €9 779 €6 905 €12 909 €---
1123 142 €9 437 €6 563 €13 705 €---
1223 605 €9 084 €6 209 €14 521 €---
1324 077 €8 717 €5 843 €15 360 €---
1424 559 €8 338 €5 464 €16 220 €---
1525 050 €7 946 €5 072 €17 104 €---
1625 551 €7 540 €4 666 €18 011 €---
1726 062 €7 120 €4 246 €18 942 €---
1826 583 €6 685 €3 811 €19 898 €---
1927 115 €6 234 €3 360 €20 880 €---
2027 657 €5 768 €2 894 €21 889 €---
2128 210 €5 286 €2 412 €22 924 €---
2228 774 €4 787 €1 913 €23 988 €---
2329 350 €4 270 €1 396 €25 080 €---
2429 937 €3 735 €861 €26 202 €---
2530 536 €3 181 €307 €27 354 €---
TOTAL608 083 €272 275 €137 662 €335 807 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 807 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 985 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 987 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 987 €-6 420 €+10 407 €
2+3 987 €0 €+3 987 €
3+3 987 €0 €+3 987 €
4+3 987 €0 €+3 987 €
5+3 987 €0 €+3 987 €
6+3 987 €+2 419 €+1 568 €
7+3 987 €+3 193 €+794 €
8+3 987 €+3 414 €+573 €
9+3 987 €+3 640 €+347 €
10+3 987 €+3 873 €+114 €
11+3 987 €+4 111 €-124 €
12+3 987 €+4 356 €-369 €
13+3 987 €+4 608 €-621 €
14+3 987 €+4 866 €-879 €
15+3 987 €+5 131 €-1 144 €
16+3 987 €+5 403 €-1 416 €
17+3 987 €+5 683 €-1 696 €
18+3 987 €+5 970 €-1 983 €
19+3 987 €+6 264 €-2 277 €
20+3 987 €+6 567 €-2 580 €
21+3 987 €+6 877 €-2 890 €
22+3 987 €+7 196 €-3 209 €
23+3 987 €+7 524 €-3 537 €
24+3 987 €+7 861 €-3 874 €
25+3 987 €+8 206 €-4 219 €
Total+99 675 €+100 742 €+-1 067 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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