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Vente Appartement 4 pièces

VilleMeaux (77)
Surface78
Coût Total203 160
Loyer Annuel13 815
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-183
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 2 358,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Iad France - Julien Gatti vous propose : Rue de la Crèche Gare de l'Est à 25 minutes via la ligne P Exposé Sud Stationnement dans la résidence 2 chambres avec possibilité d'en créer une 3è Venez découvrir cet appartement au dernier étage. Situé dans une résidence gérée, sécurisée, intégrant un jolie parc, proche des commodités (arrêt de bus, Commerces,. ), vous bénéficierez d'une entrée avec placard, d'un lumineux séjour double avec un balcon exposé plein Sud, de 2 chambres, d'une salle d'eau, et de Wc. Une cave complète ce bien. Côté technique : fenêtres double vitrage, fibre, chauffage individuel Ce bien est ouvert à l'inter-cabinet pour 100% des professionnels de l'immobilier : rapprochez vous de moi si vous avez un acquéreur potentiel + Envie d'en savoir ? Il ne vous reste qu'à me . À tout de suite La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 126 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 140€ par mois (soit 1680 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe Energie D indice 226 et classe Climat D indice 49. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Julien Gatti mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la Sas France immatriculé au Rsac de Meaux sous le numéro 843544966, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France SAS.Informations Loi Alur : Soumis au régime de copropriété. Nombre de lots : 126. Quote part annuelle(moyenne) : 1680 euros. Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Coordonnées : 48.953549, 2.883496
Total : 203 160
Prix d'acquisition : 184 000
Travaux : 4 440
Valeur du bien : 188 440
Frais de notaire : 14 720
Coût estimé : 14 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1151€/mois
Loyer annuel estimé : 13815€/an
Fourchette totale : 966€ - 1371€/mois
Fourchette annuelle : 11597€ - 16457€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 168,1 €/m²
Basé sur :410 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 112
Prix d'achat :184 000
Décote à l'achat :-63 112 (-25.5%)
Marge achat-revente :43 952€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 020,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 079,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 941,55
Coût de l'assurance :17 776,50
Taxe foncière : 1 381,48€/an
Soit par mois : 115,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 140,00€/mois
Soit par an : 1 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 151,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 334,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage est individuel et en bon état.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 440(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire, le chauffage est individuel et en bon état.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:780
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 420€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:540
    Peinture murs et plafonds: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Revêtement sol:1 560
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 560
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 810€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 151 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 815 €/an
Calcul : 1 151 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 160 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 711 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 381 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 680 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 440
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 295
Revenus locatifs : +13 815
Charges déductibles : -15 295
Résultat foncier Année 1 : -1 480(Déficit de 1 480 €)
Imputable sur revenu global : 1 480
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 855 €/an
Revenus locatifs : +13 815
Charges déductibles : -10 855
Résultat foncier Années 2+ : 2 960 €/an
Prix d'achat du bien : 184 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 81515 3017 089-1 4861 486 €--
214 09110 6766 9043 415---
314 37310 4856 7123 888---
414 66010 2866 5144 374---
514 95410 0816 3084 873---
615 2539 8686 0955 385---
715 5589 6475 8745 911---
815 8699 4195 6466 450---
916 1869 1825 4097 004---
1016 5108 9375 1647 573---
1116 8408 6834 9108 158---
1217 1778 4194 6478 758---
1317 5218 1474 3749 374---
1417 8717 8654 09210 006---
1518 2287 5723 80010 656---
1618 5937 2693 49711 324---
1718 9656 9553 18312 010---
1819 3446 6302 85812 714---
1919 7316 2932 52113 438---
2020 1265 9452 17214 181---
2120 5285 5831 81114 945---
2220 9395 2091 43615 730---
2321 3574 8211 04916 536---
2421 7854 42064717 365---
2522 2204 00323118 217---
TOTAL442 493201 695102 942240 7981 486Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 446
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 798
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 815 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 901-446+3 347
2+2 901+1 024+1 877
3+2 901+1 166+1 735
4+2 901+1 312+1 589
5+2 901+1 462+1 439
6+2 901+1 616+1 285
7+2 901+1 773+1 128
8+2 901+1 935+966
9+2 901+2 101+800
10+2 901+2 272+629
11+2 901+2 447+454
12+2 901+2 627+274
13+2 901+2 812+89
14+2 901+3 002-101
15+2 901+3 197-296
16+2 901+3 397-496
17+2 901+3 603-702
18+2 901+3 814-913
19+2 901+4 031-1 130
20+2 901+4 254-1 353
21+2 901+4 483-1 582
22+2 901+4 719-1 818
23+2 901+4 961-2 060
24+2 901+5 210-2 309
25+2 901+5 465-2 564
Total+72 525+72 239+286
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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