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Maison à vendre

VilleDinard (35)
Surface532m²
Coût Total725 330€
Loyer Annuel74 062€
Rentabilité10.21%
Cashflow/mois+1 801€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 628 000 €
Surface : 532 m²
Prix au m² : 1 180,45 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 5 chambres, 1 parking: Garage

L'office notarial SELAS LUGAND et ASSOCIES, SCP vous propose : Maison / villa à vendre en Immo-interactif

Adresse du bien : 19 Boulevard Albert Lacroix 35800 DINARD

Immobilier.notaires et l'office notarial LUGAND & Associés vous proposent : Maison à vendre en Immo-interactif

A 450 m de la plage de l'Ecluse, proche centre-ville , maison d'habitation composée an rez-de-chaussée surélevé d'un salon/salle à manger avec cheminée, cuisine, une chambre avec salle de bain, WC. A l'étage: quatre chambres dont deux avec salles d'eau. Sous-sol complet avec garage, cave et cuisine d'été. Jardin clos.

Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 628 000,00 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 3 000 euros.
  • Réception des offres du 16/07/2026 16:00 au 17/07/2026 16:00 sur le site Immobilier.notaires.

Contact :

Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 628 000 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 3 000 euros.
  • Réception des offres du 16/07/2026 à 16:00 au 17/07/2026 à 16:00 sur le site Immo-interactif®.

Annonce de l'étude SELAS LUGAND et ASSOCIES - Notaires à Dinard - N° SIRET : 77767339300032

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Ville : Dinard
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35800
Coordonnées : 48.627217, -2.057135
Total : 725 330€
Prix d'acquisition : 628 000€
Travaux : 47 090€
Valeur du bien : 675 090€
Frais de notaire : 50 240€
Coût estimé : 50 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 532m²
Loyer prédit : 11.60€/m²/mois
Fourchette : 9.12€ - 14.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 6172€/mois
Loyer annuel estimé : 74062€/an
Fourchette totale : 4850€ - 7854€/mois
Fourchette annuelle : 58198€ - 94250€/an
Rentabilité brute :10.21%
Fourchette de rentabilité :8.02% - 12.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 454,55 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 901 821 €
Prix d'achat :628 000 €
Décote à l'achat :-2 273 821€ (-78.4%)
Marge achat-revente :2 176 491€ (75.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :725 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 542,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :211,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 753,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :337 365,62€
Coût de l'assurance :63 466,38€
Taxe foncière : 7 406,17€/an
Soit par mois : 617,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 171,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 371,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 800,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 532 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 532 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état, mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 090 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 640€
    Isolation toiture: 532 m² × 20€/m² = 10640€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:4 700€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 750€
    Parquet flottant: 75 m² × 70€/m² = 5250€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Dinard). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région, avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 74 062 €/an
Calcul : 6 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 725 330 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 539 €/an
Calcul : 212 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 406 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 090 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 446 €
Revenus locatifs : +74 062 €
Charges déductibles : -80 446 €
Résultat foncier Année 1 : -6 384 €(Déficit de 6 384 €)
Imputable sur revenu global : 6 384 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 356 €/an
Revenus locatifs : +74 062 €
Charges déductibles : -33 356 €
Résultat foncier Années 2+ : 40 706 €/an
Prix d'achat du bien : 628 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 408 200 €(65% de 628 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 844 €/an
Calcul : 408 200 € × 3,636% = 14 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
174 062 €80 469 €23 434 €-6 407 €6 407 €--
275 543 €32 746 €22 801 €42 797 €---
377 054 €32 092 €22 147 €44 962 €---
478 595 €31 416 €21 471 €47 179 €---
580 167 €30 717 €20 773 €49 449 €---
681 770 €29 996 €20 051 €51 774 €---
783 405 €29 251 €19 306 €54 155 €---
885 074 €28 480 €18 536 €56 593 €---
986 775 €27 685 €17 740 €59 090 €---
1088 511 €26 862 €16 918 €61 648 €---
1190 281 €26 013 €16 068 €64 268 €---
1292 086 €25 135 €15 190 €66 951 €---
1393 928 €24 229 €14 284 €69 700 €---
1495 807 €23 292 €13 347 €72 515 €---
1597 723 €22 324 €12 379 €75 399 €---
1699 677 €21 324 €11 379 €78 354 €---
17101 671 €20 290 €10 345 €81 381 €---
18103 704 €19 223 €9 278 €84 482 €---
19105 778 €18 120 €8 175 €87 659 €---
20107 894 €16 980 €7 035 €90 914 €---
21110 052 €15 802 €5 858 €94 249 €---
22112 253 €14 586 €4 641 €97 667 €---
23114 498 €13 329 €3 384 €101 169 €---
24116 788 €12 030 €2 085 €104 758 €---
25119 124 €10 688 €743 €108 435 €---
TOTAL2 372 218 €633 076 €337 366 €1 739 142 €6 407 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 922 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 739 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 74 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +15 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+15 553 €-1 922 €+17 475 €
2+15 553 €+12 839 €+2 714 €
3+15 553 €+13 489 €+2 064 €
4+15 553 €+14 154 €+1 399 €
5+15 553 €+14 835 €+718 €
6+15 553 €+15 532 €+21 €
7+15 553 €+16 246 €-693 €
8+15 553 €+16 978 €-1 425 €
9+15 553 €+17 727 €-2 174 €
10+15 553 €+18 494 €-2 941 €
11+15 553 €+19 280 €-3 727 €
12+15 553 €+20 085 €-4 532 €
13+15 553 €+20 910 €-5 357 €
14+15 553 €+21 755 €-6 202 €
15+15 553 €+22 620 €-7 067 €
16+15 553 €+23 506 €-7 953 €
17+15 553 €+24 414 €-8 861 €
18+15 553 €+25 345 €-9 792 €
19+15 553 €+26 298 €-10 745 €
20+15 553 €+27 274 €-11 721 €
21+15 553 €+28 275 €-12 722 €
22+15 553 €+29 300 €-13 747 €
23+15 553 €+30 351 €-14 798 €
24+15 553 €+31 427 €-15 874 €
25+15 553 €+32 531 €-16 978 €
Total+388 825 €+521 743 €+-132 918 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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