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Maison - 4 pièce(s) - 134 m²

Bien expiré
VilleTorfou (91)
Surface134m²
Coût Total313 777€
Loyer Annuel22 582€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 900 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 1 342,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située sur une parcelle de 205 m², cette maison individuelle offre une surface habitable de 65,37 m² comprenant :

*Une entrée sur cuisine,

*Un salon double avec salle à manger,

*2 chambres,

*Une salle de bain et un WC séparé.

Travaux à prévoir, mais gros potentiel d'agrandissement avec :

*tout l'étage aménageables d'environ 68 m²,

*Une dépendance de 22,67 m²,

*Et 2 places de stationnement.

MODE DE VIE DE PLAIN PIED POSSIBLE !!

Double vitrage PVC, carrelage au sol, raccordements en place.

Parfait pour une famille souhaitant personnaliser son lieu de vie ou pour un investisseur en quête d'un bien évolutif.

Contactez-moi pour plus d'infos ou une visite.

Cette annonce référence 292083 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier LÉA MORIO (EI) immatriculé au RSAC de VERSAILLES (78000) sous le numéro 88120767400014.

Prix du bien : 179 900,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : LÉA MORIO

Ville : Torfou
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91730
Total : 313 777€
Prix d'acquisition : 179 900€
Travaux : 119 485€
Valeur du bien : 299 385€
Frais de notaire : 14 392€
Coût estimé : 14 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 14.04€/m²/mois
Fourchette : 11.55€ - 17.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1882€/mois
Loyer annuel estimé : 22582€/an
Fourchette totale : 1548€ - 2288€/mois
Fourchette annuelle : 18575€ - 27453€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 777€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 565,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :91,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 657,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 962,30€
Coût de l'assurance :27 455,49€
Taxe foncière : 2 258,19€/an
Soit par mois : 188,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 881,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 845,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (134 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs, électricité et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, y compris douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour la maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire
Quantité: plomberie complète pour la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :119 485 €(892 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 125€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ + Main d'œuvre: 10% = 1150€ + 5% de frais divers = 575€
  • Isolation:5 360€
    Isolation toiture/combles: 134 m² × 40€/m² = 5360€, Main d'œuvre: 10% = 536€
  • Menuiseries:17 000€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1000€ = 17000€, Main d'œuvre: 10% = 1700€
  • Cuisine:22 500€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 10% = 1500€
  • Salon:30 000€
    Rénovation complète salon: 25000€, Électricité: 2000€, Revêtement de sol: 3000€, Main d'œuvre: 10% = 3000€
  • Chambres:17 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 12000€, Électricité: 2000€, Revêtement de sol: 3000€, Main d'œuvre: 10% = 3000€
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 10% = 1000€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre: 10% = 150€
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 10% = 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Torfou (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 582 €/an
Calcul : 1 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 751 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 777 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 098 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 258 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 119 485 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 133 592 €
Revenus locatifs : +22 582 €
Charges déductibles : -133 592 €
Résultat foncier Année 1 : -111 010 €(Déficit de 111 010 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 89 610 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 107 €/an
Revenus locatifs : +22 582 €
Charges déductibles : -14 107 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 475 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 89610.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 935 €(65% de 179 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 252 €/an
Calcul : 116 935 € × 3,636% = 4 252 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 582 €133 603 €10 761 €-111 021 €21 400 €89 621 €89 621 €
223 034 €13 835 €10 478 €9 199 €--80 422 €
323 494 €13 541 €10 185 €9 953 €--70 469 €
423 964 €13 238 €9 882 €10 726 €--59 743 €
524 443 €12 924 €9 568 €11 519 €--48 223 €
624 932 €12 599 €9 243 €12 333 €--35 890 €
725 431 €12 262 €8 906 €13 169 €--22 721 €
825 940 €11 914 €8 557 €14 026 €--8 696 €
926 458 €11 553 €8 197 €14 905 €---
1026 988 €11 180 €7 823 €15 808 €---
1127 527 €10 793 €7 437 €16 734 €---
1228 078 €10 393 €7 036 €17 685 €---
1328 639 €9 978 €6 622 €18 661 €---
1429 212 €9 549 €6 193 €19 663 €---
1529 796 €9 105 €5 749 €20 691 €---
1630 392 €8 645 €5 289 €21 747 €---
1731 000 €8 169 €4 813 €22 831 €---
1831 620 €7 677 €4 320 €23 944 €---
1932 253 €7 166 €3 810 €25 086 €---
2032 898 €6 638 €3 282 €26 259 €---
2133 556 €6 092 €2 735 €27 464 €---
2234 227 €5 526 €2 169 €28 701 €---
2334 911 €4 940 €1 583 €29 972 €---
2435 609 €4 333 €976 €31 277 €---
2536 322 €3 705 €348 €32 617 €---
TOTAL723 306 €359 358 €155 962 €363 949 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 363 949 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 742 €-6 420 €+11 162 €
2+4 742 €0 €+4 742 €
3+4 742 €0 €+4 742 €
4+4 742 €0 €+4 742 €
5+4 742 €0 €+4 742 €
6+4 742 €0 €+4 742 €
7+4 742 €0 €+4 742 €
8+4 742 €0 €+4 742 €
9+4 742 €+1 863 €+2 879 €
10+4 742 €+4 742 €0 €
11+4 742 €+5 020 €-278 €
12+4 742 €+5 306 €-564 €
13+4 742 €+5 598 €-856 €
14+4 742 €+5 899 €-1 157 €
15+4 742 €+6 207 €-1 465 €
16+4 742 €+6 524 €-1 782 €
17+4 742 €+6 849 €-2 107 €
18+4 742 €+7 183 €-2 441 €
19+4 742 €+7 526 €-2 784 €
20+4 742 €+7 878 €-3 136 €
21+4 742 €+8 239 €-3 497 €
22+4 742 €+8 610 €-3 868 €
23+4 742 €+8 991 €-4 249 €
24+4 742 €+9 383 €-4 641 €
25+4 742 €+9 785 €-5 043 €
Total+118 550 €+109 185 €+9 365 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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