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Appartement à vendre

VilleBesançon (25)
Surface128
Coût Total261 020
Loyer Annuel17 148
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-196
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 554,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Jardin

Découvrez cet appartement 4 pièces d'une superficie 128 m² localisé à BESANCON (25000).

Bien agencé et confortable, il est composé d'un salon/séjour lumineux, trois chambres spacieuses, cuisine indépendante aménagée et équipée, salle de bain et WC.

De plus, un jardin collectif offre un lieu de détente et de convivialité pour les résidents. C'est un véritable atout pour cet appartement, offrant un espace supplémentaire pour se détendre et profiter de la nature.

Cet appartement se situe au premier étage d'un charmant immeuble de trois étages. Pour votre véhicule, il est vendu avec un garage. Pour votre stockage, retrouvez une cave et un grenier.

L'École Maternelle Kennedy est à moins de 10 minutes à pied. Côté transports en commun, on trouve 10 lignes de bus à quelques pas du bien. La nationale N57 est accessible à 1 km. Des restaurants, trois boulangeries, des commerces, un supermarché et deux épiceries sont à proximité du logement.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques du gouvernement. Référence annonce : 212 Consommation énergétique : 199 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 44 CO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1650 euros et 2280 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 01 janvier 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique : classe D. Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Laissez vous surprendre! Contactez Inès THIERRY (RSAC : 902 299 635).

Copropriété de 25 lots dont 6 lots d'habitation (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1576,57 euros

Copropriété de 25 lots - dont 6 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1576.57 euros.

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.246456, 5.987628
Total : 261 020
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 46 100
Valeur du bien : 245 100
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1429€/mois
Loyer annuel estimé : 17148€/an
Fourchette totale : 1119€ - 1825€/mois
Fourchette annuelle : 13430€ - 21895€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 290,24 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :293 151
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-94 151 (-32.1%)
Marge achat-revente :32 131€ (11.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 274,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :76,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 350,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 405,67
Coût de l'assurance :22 839,25
Taxe foncière : 1 714,77€/an
Soit par mois : 142,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 131,38€/mois
Soit par an : 1 576,56€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 428,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 625,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 100(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Revêtement sol: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 148 €/an
Calcul : 1 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 020 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 914 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 715 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 577 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 730
Revenus locatifs : +17 148
Charges déductibles : -58 730
Résultat foncier Année 1 : -41 582(Déficit de 41 582 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 182
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 630 €/an
Revenus locatifs : +17 148
Charges déductibles : -12 630
Résultat foncier Années 2+ : 4 518 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20182.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 14858 7388 433-41 59021 400 €20 190 €20 190 €
217 49112 4108 2055 080--15 110 €
317 84012 1757 9705 666--9 444 €
418 19711 9327 7276 266--3 178 €
518 56111 6807 4756 881---
618 93211 4217 2167 512---
719 31111 1526 9478 159---
819 69710 8756 6708 822---
920 09110 5896 3849 502---
1020 49310 2936 08810 200---
1120 9039 9875 78210 916---
1221 3219 6715 46711 650---
1321 7479 3455 14012 402---
1422 1829 0084 80313 174---
1522 6268 6604 45513 966---
1623 0798 3004 09514 779---
1723 5407 9283 72315 612---
1824 0117 5443 33916 467---
1924 4917 1472 94217 344---
2024 9816 7372 53218 244---
2125 4816 3132 10819 168---
2225 9905 8751 67020 115---
2326 5105 4231 21821 087---
2427 0404 95575022 085---
2527 5814 47226823 109---
TOTAL549 245272 628121 406276 61721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 617
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 601-6 420+10 021
2+3 6010+3 601
3+3 6010+3 601
4+3 6010+3 601
5+3 601+1 111+2 490
6+3 601+2 254+1 347
7+3 601+2 448+1 153
8+3 601+2 647+954
9+3 601+2 851+750
10+3 601+3 060+541
11+3 601+3 275+326
12+3 601+3 495+106
13+3 601+3 721-120
14+3 601+3 952-351
15+3 601+4 190-589
16+3 601+4 434-833
17+3 601+4 684-1 083
18+3 601+4 940-1 339
19+3 601+5 203-1 602
20+3 601+5 473-1 872
21+3 601+5 750-2 149
22+3 601+6 035-2 434
23+3 601+6 326-2 725
24+3 601+6 625-3 024
25+3 601+6 933-3 332
Total+90 025+82 985+7 040
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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