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Maison à vendre

VilleSaint-Laurent-de-la-Salanque (66)
Surface192m²
Coût Total242 680€
Loyer Annuel24 246€
Rentabilité9.99%
Cashflow/mois+533€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 1 093,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 50 m²), 4 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Exposition sud-est, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Maison de village rénovée avec charme et authenticité Au coeur d'un village plein de charme, découvrez cette belle maison de village entièrement rénovée en 2022, alliant cachet de l'ancien et confort moderne. Avec ses 192 m² habitables répartis sur 3 niveaux, elle offre de beaux volumes lumineux : Une cuisine américaine aménagée et équipée , séjour de 50 m², 4 chambres, 2 salles d'eau et 3 WC. Vous profiterez également d'une agréable terrasse de 15 m² , parfaits pour les beaux jours. Les + du bien

Rénovation récente (2022) Double vitrage PVC Chauffage individuel Charme authentique : volumes, lumière Proche commerces et commodités

Une maison idéale pour une famille . Contactez dès maintenant l'agence pour organiser une visite.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie B, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1110.00 et 1540.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Meilleur Conseil Immo : Immo Po IMMO PO Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Saint-Laurent-de-la-Salanque
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66250
Coordonnées : 42.785295, 3.002934
Total : 242 680€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 15 880€
Valeur du bien : 225 880€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192m²
Loyer prédit : 10.52€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 14.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 2021€/mois
Loyer annuel estimé : 24246€/an
Fourchette totale : 1479€ - 2760€/mois
Fourchette annuelle : 17750€ - 33119€/an
Rentabilité brute :9.99%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 13.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 357,79 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :644 696 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-434 696€ (-67.4%)
Marge achat-revente :402 016€ (62.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 214,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :70,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 285,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 793,98€
Coût de l'assurance :21 234,50€
Taxe foncière : 2 424,60€/an
Soit par mois : 202,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 020,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 487,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :532,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 89 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, mise à jour des toilettes, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 52 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des prises et éclairage
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 880 €(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:8 480€
    Remplacement de la douche: 1 unité × 1200€ = 1200€, Remplacement du lavabo: 1 unité × 600€ = 600€, Mise à jour des toilettes: 1 unité × 400€ = 400€, Carrelage (8 m²): 8 m² × 60€/m² = 480€, Mise aux normes plomberie: 1000€, Mise aux normes électricité: 1000€, Main d'œuvre: 3800€
  • Chambres - Revêtement sol:3 900€
    Pose de parquet flottant (52 m²): 52 m² × 60€/m² = 3120€, Main d'œuvre: 780€
  • Salon - Rafraîchissement:3 500€
    Peinture des murs et plafonds (50 m²): 50 m² × 30€/m² = 1500€, Mise à jour des prises: 10 unités × 80€ = 800€, Mise à jour éclairage: 5 unités × 150€ = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Laurent-de-la-Salanque. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région, en utilisant un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 021 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 246 €/an
Calcul : 2 021 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 680 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 849 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 541 €
Revenus locatifs : +24 246 €
Charges déductibles : -27 541 €
Résultat foncier Année 1 : -3 295 €(Déficit de 3 295 €)
Imputable sur revenu global : 3 295 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 661 €/an
Revenus locatifs : +24 246 €
Charges déductibles : -11 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 585 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 246 €27 549 €8 395 €-3 303 €3 303 €--
224 731 €11 449 €8 175 €13 282 €---
325 226 €11 222 €7 948 €14 004 €---
425 730 €10 986 €7 712 €14 744 €---
526 245 €10 741 €7 467 €15 503 €---
626 770 €10 488 €7 214 €16 281 €---
727 305 €10 227 €6 953 €17 078 €---
827 851 €9 955 €6 681 €17 896 €---
928 408 €9 674 €6 400 €18 734 €---
1028 976 €9 384 €6 110 €19 593 €---
1129 556 €9 082 €5 808 €20 474 €---
1230 147 €8 770 €5 496 €21 377 €---
1330 750 €8 447 €5 173 €22 303 €---
1431 365 €8 113 €4 839 €23 252 €---
1531 992 €7 766 €4 492 €24 226 €---
1632 632 €7 408 €4 134 €25 224 €---
1733 285 €7 036 €3 762 €26 249 €---
1833 950 €6 651 €3 377 €27 299 €---
1934 629 €6 253 €2 979 €28 376 €---
2035 322 €5 840 €2 566 €29 482 €---
2136 028 €5 413 €2 139 €30 615 €---
2236 749 €4 971 €1 697 €31 778 €---
2337 484 €4 512 €1 239 €32 971 €---
2438 234 €4 038 €764 €34 196 €---
2538 998 €3 547 €273 €35 452 €---
TOTAL776 608 €219 524 €121 794 €557 085 €3 303 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 991 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 557 085 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 092 €-991 €+6 083 €
2+5 092 €+3 985 €+1 107 €
3+5 092 €+4 201 €+891 €
4+5 092 €+4 423 €+669 €
5+5 092 €+4 651 €+441 €
6+5 092 €+4 884 €+208 €
7+5 092 €+5 124 €-32 €
8+5 092 €+5 369 €-277 €
9+5 092 €+5 620 €-528 €
10+5 092 €+5 878 €-786 €
11+5 092 €+6 142 €-1 050 €
12+5 092 €+6 413 €-1 321 €
13+5 092 €+6 691 €-1 599 €
14+5 092 €+6 976 €-1 884 €
15+5 092 €+7 268 €-2 176 €
16+5 092 €+7 567 €-2 475 €
17+5 092 €+7 875 €-2 783 €
18+5 092 €+8 190 €-3 098 €
19+5 092 €+8 513 €-3 421 €
20+5 092 €+8 844 €-3 752 €
21+5 092 €+9 185 €-4 093 €
22+5 092 €+9 533 €-4 441 €
23+5 092 €+9 891 €-4 799 €
24+5 092 €+10 259 €-5 167 €
25+5 092 €+10 635 €-5 543 €
Total+127 300 €+167 125 €+-39 825 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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