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Maison - 8 pièce(s) - 210 m²

Bien expiré
VilleLivry-Gargan (93)
Surface210m²
Coût Total502 700€
Loyer Annuel40 804€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+397€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 410 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 952,38 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Catherine Brites vous propose: Magnifique Maison Familiale de 210m² environ avec Jardin Arboré à Livry-Gargan.

Dès l'entrée, vous serez séduit par le charme de cette maison avec son grand salon lumineux, sa cuisine indépendante aménagée et équipée, sa salle à manger conviviale, un espace bureau, une salle de bain et WC séparé.

A l'étage 5 chambres dont 1 aménagée en dressing, une salle d'eau et WC indépendant.

Au sous sol garage , une buanderie, une cave et un aménagement type F2.

Un jardin de 430m² environ vous invite à la détente et aux moments de convivialité en plein air.

L'emplacement de cette propriété est idéal, dans un quartier résidentiel calme de Livry-Gargan, proche des écoles, des commerces et des transports en commun.

Un bien rare à la vente, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement pour créer un lieu de vie unique pour vous et votre famille. N'attendez plus, venez visiter cette maison pleine de charme et de potentiel !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 217 et classe CLIMAT D indice 46. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Catherine Brites mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Bobigny sous le numéro 910942770, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 210
  • Superficie terrain : 430
  • Nbre. d'étages : 3
  • Nbre. de chambres : 5
  • Nb. de pièces : 8
  • Nb. de salles de bain : 1
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 2
  • Cave
Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.920000, 2.550000
Total : 502 700€
Prix d'acquisition : 410 000€
Travaux : 59 900€
Valeur du bien : 469 900€
Frais de notaire : 32 800€
Coût estimé : 32 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 16.19€/m²/mois
Fourchette : 12.42€ - 21.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 3400€/mois
Loyer annuel estimé : 40804€/an
Fourchette totale : 2608€ - 4433€/mois
Fourchette annuelle : 31299€ - 53197€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 944,44 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :618 332 €
Prix d'achat :410 000 €
Décote à l'achat :-208 332€ (-33.7%)
Marge achat-revente :115 632€ (18.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :502 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 516,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :146,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 663,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :252 290,41€
Coût de l'assurance :43 986,25€
Taxe foncière : 4 080,42€/an
Soit par mois : 340,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 400,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 003,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :397,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique D avec indice 217.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur 210 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 900 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600€
    Isolation combles: 210 m² × 60€/m² = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€ (incluant pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant installation)
  • Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 804 €/an
Calcul : 3 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 374 €/an
Base de calcul : Emprunt de 502 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 759 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 114 €
Revenus locatifs : +40 804 €
Charges déductibles : -83 114 €
Résultat foncier Année 1 : -42 310 €(Déficit de 42 310 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 910 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 214 €/an
Revenus locatifs : +40 804 €
Charges déductibles : -23 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20909.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 410 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 266 500 €(65% de 410 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 691 €/an
Calcul : 266 500 € × 3,636% = 9 691 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 804 €83 130 €17 390 €-42 326 €21 400 €20 926 €20 926 €
241 620 €22 775 €16 935 €18 846 €--2 080 €
342 453 €22 303 €16 463 €20 150 €---
443 302 €21 814 €15 974 €21 488 €---
544 168 €21 308 €15 468 €22 860 €---
645 051 €20 784 €14 944 €24 267 €---
745 952 €20 242 €14 402 €25 710 €---
846 871 €19 680 €13 840 €27 191 €---
947 809 €19 098 €13 258 €28 711 €---
1048 765 €18 495 €12 656 €30 269 €---
1149 740 €17 871 €12 032 €31 869 €---
1250 735 €17 225 €11 385 €33 510 €---
1351 750 €16 556 €10 716 €35 194 €---
1452 785 €15 863 €10 023 €36 921 €---
1553 840 €15 146 €9 306 €38 695 €---
1654 917 €14 402 €8 563 €40 515 €---
1756 015 €13 633 €7 793 €42 383 €---
1857 136 €12 836 €6 996 €44 300 €---
1958 279 €12 011 €6 171 €46 268 €---
2059 444 €11 156 €5 316 €48 288 €---
2160 633 €10 271 €4 431 €50 362 €---
2261 846 €9 354 €3 515 €52 491 €---
2363 083 €8 405 €2 566 €54 677 €---
2464 344 €7 423 €1 583 €56 922 €---
2565 631 €6 405 €565 €59 226 €---
TOTAL1 306 972 €458 187 €252 290 €848 785 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 848 785 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 569 €-6 420 €+14 989 €
2+8 569 €0 €+8 569 €
3+8 569 €+5 421 €+3 148 €
4+8 569 €+6 446 €+2 123 €
5+8 569 €+6 858 €+1 711 €
6+8 569 €+7 280 €+1 289 €
7+8 569 €+7 713 €+856 €
8+8 569 €+8 157 €+412 €
9+8 569 €+8 613 €-44 €
10+8 569 €+9 081 €-512 €
11+8 569 €+9 561 €-992 €
12+8 569 €+10 053 €-1 484 €
13+8 569 €+10 558 €-1 989 €
14+8 569 €+11 076 €-2 507 €
15+8 569 €+11 608 €-3 039 €
16+8 569 €+12 154 €-3 585 €
17+8 569 €+12 715 €-4 146 €
18+8 569 €+13 290 €-4 721 €
19+8 569 €+13 880 €-5 311 €
20+8 569 €+14 486 €-5 917 €
21+8 569 €+15 109 €-6 540 €
22+8 569 €+15 747 €-7 178 €
23+8 569 €+16 403 €-7 834 €
24+8 569 €+17 076 €-8 507 €
25+8 569 €+17 768 €-9 199 €
Total+214 225 €+254 635 €+-40 410 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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