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Maison - 8 pièce(s) - 210 m²

VilleLivry-Gargan (93)
Surface210
Coût Total502 700
Loyer Annuel40 804
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+397
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 410 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 952,38 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Catherine Brites vous propose: Magnifique Maison Familiale de 210m² environ avec Jardin Arboré à Livry-Gargan.

Dès l'entrée, vous serez séduit par le charme de cette maison avec son grand salon lumineux, sa cuisine indépendante aménagée et équipée, sa salle à manger conviviale, un espace bureau, une salle de bain et WC séparé.

A l'étage 5 chambres dont 1 aménagée en dressing, une salle d'eau et WC indépendant.

Au sous sol garage , une buanderie, une cave et un aménagement type F2.

Un jardin de 430m² environ vous invite à la détente et aux moments de convivialité en plein air.

L'emplacement de cette propriété est idéal, dans un quartier résidentiel calme de Livry-Gargan, proche des écoles, des commerces et des transports en commun.

Un bien rare à la vente, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement pour créer un lieu de vie unique pour vous et votre famille. N'attendez plus, venez visiter cette maison pleine de charme et de potentiel !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 217 et classe CLIMAT D indice 46. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Catherine Brites mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Bobigny sous le numéro 910942770, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 210
  • Superficie terrain : 430
  • Nbre. d'étages : 3
  • Nbre. de chambres : 5
  • Nb. de pièces : 8
  • Nb. de salles de bain : 1
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 2
  • Cave
Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.920000, 2.550000
Total : 502 700
Prix d'acquisition : 410 000
Travaux : 59 900
Valeur du bien : 469 900
Frais de notaire : 32 800
Coût estimé : 32 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210
Loyer prédit : 16.19€/m²/mois
Fourchette : 12.42€ - 21.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 3400€/mois
Loyer annuel estimé : 40804€/an
Fourchette totale : 2608€ - 4433€/mois
Fourchette annuelle : 31299€ - 53197€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 944,44 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :618 332
Prix d'achat :410 000
Décote à l'achat :-208 332 (-33.7%)
Marge achat-revente :115 632€ (18.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :502 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 516,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :146,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 663,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :252 290,41
Coût de l'assurance :43 986,25
Taxe foncière : 4 080,42€/an
Soit par mois : 340,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 400,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 003,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :397,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique D avec indice 217.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur 210 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 900(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600
    Isolation combles: 210 m² × 60€/m² = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:15 600
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€ (incluant pose)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant installation)
  • Plomberie:2 000
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans tous les postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 804 €/an
Calcul : 3 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 374 €/an
Base de calcul : Emprunt de 502 700 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 759 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 114
Revenus locatifs : +40 804
Charges déductibles : -83 114
Résultat foncier Année 1 : -42 310(Déficit de 42 310 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 910
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 214 €/an
Revenus locatifs : +40 804
Charges déductibles : -23 214
Résultat foncier Années 2+ : 17 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20909.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 410 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 266 500(65% de 410 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 691 €/an
Calcul : 266 500 € × 3,636% = 9 691
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 80483 13017 390-42 32621 400 €20 926 €20 926 €
241 62022 77516 93518 846--2 080 €
342 45322 30316 46320 150---
443 30221 81415 97421 488---
544 16821 30815 46822 860---
645 05120 78414 94424 267---
745 95220 24214 40225 710---
846 87119 68013 84027 191---
947 80919 09813 25828 711---
1048 76518 49512 65630 269---
1149 74017 87112 03231 869---
1250 73517 22511 38533 510---
1351 75016 55610 71635 194---
1452 78515 86310 02336 921---
1553 84015 1469 30638 695---
1654 91714 4028 56340 515---
1756 01513 6337 79342 383---
1857 13612 8366 99644 300---
1958 27912 0116 17146 268---
2059 44411 1565 31648 288---
2160 63310 2714 43150 362---
2261 8469 3543 51552 491---
2363 0838 4052 56654 677---
2464 3447 4231 58356 922---
2565 6316 40556559 226---
TOTAL1 306 972458 187252 290848 78521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 848 785
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 569-6 420+14 989
2+8 5690+8 569
3+8 569+5 421+3 148
4+8 569+6 446+2 123
5+8 569+6 858+1 711
6+8 569+7 280+1 289
7+8 569+7 713+856
8+8 569+8 157+412
9+8 569+8 613-44
10+8 569+9 081-512
11+8 569+9 561-992
12+8 569+10 053-1 484
13+8 569+10 558-1 989
14+8 569+11 076-2 507
15+8 569+11 608-3 039
16+8 569+12 154-3 585
17+8 569+12 715-4 146
18+8 569+13 290-4 721
19+8 569+13 880-5 311
20+8 569+14 486-5 917
21+8 569+15 109-6 540
22+8 569+15 747-7 178
23+8 569+16 403-7 834
24+8 569+17 076-8 507
25+8 569+17 768-9 199
Total+214 225+254 635+-40 410
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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