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Maison 2 chambres centre-village

Bien expiré
VilleBourg-Saint-Andéol (07)
Surface112m²
Coût Total158 290€
Loyer Annuel12 029€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 848,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 Belle maison de village avec charme de l'ancien – Bourg Saint Andéol (112m²) Découvrez cette charmante maison de village de 112m² répartie sur 3 étages, alliant authenticité et confort, située dans la belle commune de Bourg Saint Andéol, proche des ruines antiques et des sites classés de Saint Montan, Saint Rémèze et les gorges de l'Ardèche.

🏠 Agencement : Rez-de-chaussée : belle pièce de vie de 37m² avec poutres apparentes, cuisine équipée et espace salon très lumineux 1er étage : chambre de 12m², salle d'eau avec douche, vasque et WC 2ᵉ étage : grande chambre spacieuse de 35m²

💡 Usage idéal : Parfaite comme maison familiale, résidence de vacances ou investissement locatif avec possibilité de division en plusieurs studios.

📌 Informations complémentaires : Prix de vente: 95 000€. Visite à distance possible. Visite possibles le week-end.

Ville : Bourg-Saint-Andéol
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07700
Coordonnées : 44.370670, 4.647190
Total : 158 290€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 55 690€
Valeur du bien : 150 690€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1002€/mois
Loyer annuel estimé : 12029€/an
Fourchette totale : 749€ - 1341€/mois
Fourchette annuelle : 8991€ - 16095€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 10.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 489,64 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 840 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-71 840€ (-43.1%)
Marge achat-revente :8 550€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :46,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 830,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 155,17€
Coût de l'assurance :13 850,37€
Taxe foncière : 1 202,95€/an
Soit par mois : 100,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 002,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 931,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 47 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 47 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 690 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 480€
    Isolation combles: 112 m² × 40€/m² = 4480€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 980€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 785€ = 10980€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 820€
    Parquet flottant: 47 m² × 60€/m² = 2820€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 410€
    Peinture murs et plafonds: 47 m² × 30€/m² = 1410€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-Saint-Andéol (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 002 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 029 €/an
Calcul : 1 002 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 290 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 203 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 776 €
Revenus locatifs : +12 029 €
Charges déductibles : -62 776 €
Résultat foncier Année 1 : -50 747 €(Déficit de 50 747 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 347 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 086 €/an
Revenus locatifs : +12 029 €
Charges déductibles : -7 086 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 943 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29346.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 029 €62 781 €5 334 €-50 752 €21 400 €29 352 €29 352 €
212 270 €6 950 €5 193 €5 320 €--24 031 €
312 515 €6 803 €5 046 €5 712 €--18 319 €
412 766 €6 652 €4 895 €6 114 €--12 206 €
513 021 €6 495 €4 738 €6 526 €--5 680 €
613 281 €6 333 €4 576 €6 948 €---
713 547 €6 166 €4 409 €7 382 €---
813 818 €5 992 €4 235 €7 826 €---
914 094 €5 813 €4 056 €8 282 €---
1014 376 €5 627 €3 870 €8 750 €---
1114 664 €5 435 €3 678 €9 229 €---
1214 957 €5 236 €3 479 €9 721 €---
1315 256 €5 030 €3 273 €10 226 €---
1415 561 €4 817 €3 060 €10 744 €---
1515 873 €4 597 €2 840 €11 276 €---
1616 190 €4 369 €2 612 €11 821 €---
1716 514 €4 133 €2 377 €12 380 €---
1816 844 €3 890 €2 133 €12 955 €---
1917 181 €3 637 €1 880 €13 544 €---
2017 525 €3 376 €1 619 €14 149 €---
2117 875 €3 106 €1 349 €14 769 €---
2218 233 €2 827 €1 070 €15 406 €---
2318 597 €2 537 €780 €16 060 €---
2418 969 €2 238 €481 €16 731 €---
2519 349 €1 929 €172 €17 420 €---
TOTAL385 307 €176 769 €77 155 €208 538 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 538 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 029 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 526 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 526 €-6 420 €+8 946 €
2+2 526 €0 €+2 526 €
3+2 526 €0 €+2 526 €
4+2 526 €0 €+2 526 €
5+2 526 €0 €+2 526 €
6+2 526 €+380 €+2 146 €
7+2 526 €+2 214 €+312 €
8+2 526 €+2 348 €+178 €
9+2 526 €+2 485 €+41 €
10+2 526 €+2 625 €-99 €
11+2 526 €+2 769 €-243 €
12+2 526 €+2 916 €-390 €
13+2 526 €+3 068 €-542 €
14+2 526 €+3 223 €-697 €
15+2 526 €+3 383 €-857 €
16+2 526 €+3 546 €-1 020 €
17+2 526 €+3 714 €-1 188 €
18+2 526 €+3 886 €-1 360 €
19+2 526 €+4 063 €-1 537 €
20+2 526 €+4 245 €-1 719 €
21+2 526 €+4 431 €-1 905 €
22+2 526 €+4 622 €-2 096 €
23+2 526 €+4 818 €-2 292 €
24+2 526 €+5 019 €-2 493 €
25+2 526 €+5 226 €-2 700 €
Total+63 150 €+62 561 €+589 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 202 jours
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