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Appartement 3 pièces 62 m²

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface62m²
Coût Total132 443€
Loyer Annuel6 979€
Rentabilité5.27%
Cashflow/mois-209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 336 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 392,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 3 pièces principales

Proche des Allées Paul Riquet et de toutes les commodités à pied, gare, commerces, écoles....Dans un petit immeuble typique de Béziers, appartement traversant avec terrasse au calme. Une bonne rentabilité locative et de faibles charges de copropriété en font un investissement sur. Locataire sérieux. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 7.92% Référence annonce : 273-2423M Date de réalisation du diagnostic : 30/04/2025 Prix hors honoraires : 80 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 6 Charges prévisionnelles annuelles : 400 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 961 € et 1 301 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.339450, 3.225430
Total : 132 443€
Prix d'acquisition : 86 336€
Travaux : 39 200€
Valeur du bien : 125 536€
Frais de notaire : 6 907€
Coût estimé : 6 907€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 582€/mois
Loyer annuel estimé : 6979€/an
Fourchette totale : 457€ - 740€/mois
Fourchette annuelle : 5485€ - 8880€/an
Rentabilité brute :5.27%
Fourchette de rentabilité :4.14% - 6.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 443€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :38,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 699,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 830,56€
Coût de l'assurance :11 588,76€
Taxe foncière : 697,92€/an
Soit par mois : 58,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 581,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-209,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour réduire les dépenses énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples vitrage.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 62 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 200 €(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ + Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:1 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 979 €/an
Calcul : 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 443 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 698 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 299 €
Revenus locatifs : +6 979 €
Charges déductibles : -45 299 €
Résultat foncier Année 1 : -38 320 €(Déficit de 38 320 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 920 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 099 €/an
Revenus locatifs : +6 979 €
Charges déductibles : -6 099 €
Résultat foncier Années 2+ : 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16920.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 336 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 118 €(65% de 86 336 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 041 €/an
Calcul : 56 118 € × 3,636% = 2 041 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 979 €45 304 €4 542 €-38 324 €21 400 €16 924 €16 924 €
27 119 €5 984 €4 423 €1 135 €--15 790 €
37 261 €5 861 €4 299 €1 401 €--14 389 €
47 406 €5 732 €4 171 €1 674 €--12 715 €
57 555 €5 600 €4 038 €1 955 €--10 761 €
67 706 €5 463 €3 901 €2 243 €--8 518 €
77 860 €5 321 €3 759 €2 539 €--5 979 €
88 017 €5 174 €3 612 €2 843 €--3 135 €
98 177 €5 021 €3 460 €3 156 €---
108 341 €4 864 €3 302 €3 477 €---
118 508 €4 700 €3 139 €3 807 €---
128 678 €4 531 €2 970 €4 146 €---
138 851 €4 357 €2 795 €4 495 €---
149 028 €4 175 €2 614 €4 853 €---
159 209 €3 988 €2 427 €5 221 €---
169 393 €3 794 €2 232 €5 599 €---
179 581 €3 593 €2 032 €5 988 €---
189 773 €3 385 €1 824 €6 388 €---
199 968 €3 170 €1 608 €6 798 €---
2010 167 €2 947 €1 385 €7 221 €---
2110 371 €2 716 €1 154 €7 655 €---
2210 578 €2 477 €916 €8 101 €---
2310 790 €2 230 €668 €8 560 €---
2411 006 €1 974 €412 €9 032 €---
2511 226 €1 709 €147 €9 517 €---
TOTAL223 546 €144 067 €65 831 €79 479 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 479 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 466 €-6 420 €+7 886 €
2+1 466 €0 €+1 466 €
3+1 466 €0 €+1 466 €
4+1 466 €0 €+1 466 €
5+1 466 €0 €+1 466 €
6+1 466 €0 €+1 466 €
7+1 466 €0 €+1 466 €
8+1 466 €0 €+1 466 €
9+1 466 €+6 €+1 460 €
10+1 466 €+1 043 €+423 €
11+1 466 €+1 142 €+324 €
12+1 466 €+1 244 €+222 €
13+1 466 €+1 348 €+118 €
14+1 466 €+1 456 €+10 €
15+1 466 €+1 566 €-100 €
16+1 466 €+1 680 €-214 €
17+1 466 €+1 796 €-330 €
18+1 466 €+1 916 €-450 €
19+1 466 €+2 040 €-574 €
20+1 466 €+2 166 €-700 €
21+1 466 €+2 296 €-830 €
22+1 466 €+2 430 €-964 €
23+1 466 €+2 568 €-1 102 €
24+1 466 €+2 710 €-1 244 €
25+1 466 €+2 855 €-1 389 €
Total+36 650 €+23 844 €+12 806 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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