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Achat appartement

Bien expiré
VilleÉchirolles (38)
Surface98m²
Coût Total184 370€
Loyer Annuel12 999€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 622,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 8, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

ECHIROLLES - DOMAINE JEAN JAURES

Spacieux Appartement T4 Lumineux avec Vue sur Parc - 98 m² - cave - possibilité d'un garage

Découvrez ce magnifique appartement T4 de 98 m², niché au 6ème étage d'une résidence élégante de 8 étages. Profitez d'une vue imprenable sur un parc verdoyant, baigné de la douce lumière du matin grâce à son exposition est.

Cet appartement en excellent état vous offre deux chambres spacieuses, une vaste salle de bains, un WC indépendant, et une cuisine équipée avec coin repas. un dressing, Les grandes ouvertures en PVC à double vitrage garantissent calme et isolation, tandis que le balcon vous invite à des moments de détente en plein air.

Conçu pour le confort et l'accessibilité, cet appartement dispose d'un ascenseur pour un accès facilité. Le chauffage collectif assure une température agréable tout au long de l'année.

Vendu avec une cave et Possibilité d'un garage en supplément du prix

Situé à proximité de toutes les commodités, vous trouverez une crèche, des écoles maternelles et élémentaires, ainsi qu'un parc et jardin à quelques minutes à pied. Les restaurants et les commerces d'alimentation générale sont également accessibles en quelques minutes. Les transports en commun, comme le bus et le tramway, sont facilement accessibles, vous permettant de vous déplacer aisément.

Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un cadre de vie exceptionnel.

Contactez Fanny GASTALDI au O677267018 pour plus de renseignements. .

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 320 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1060.00 euros et 1480.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Cabinet Heurtier - Service LOCATION et TRANSACTION : Fanny GASTALDI Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.146160, 5.731880
Total : 184 370€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 12 650€
Valeur du bien : 171 650€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1083€/mois
Loyer annuel estimé : 12999€/an
Fourchette totale : 850€ - 1380€/mois
Fourchette annuelle : 10201€ - 16564€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :911,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :53,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 964,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 983,00€
Coût de l'assurance :16 132,38€
Taxe foncière : 1 299,92€/an
Soit par mois : 108,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 083,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 073,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine fonctionnelle
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, petits travaux cosmétiques recommandés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, petits travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 650 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: -50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 083 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 999 €/an
Calcul : 1 083 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 370 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 645 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 747 €
Revenus locatifs : +12 999 €
Charges déductibles : -20 747 €
Résultat foncier Année 1 : -7 748 €(Déficit de 7 748 €)
Imputable sur revenu global : 7 748 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 097 €/an
Revenus locatifs : +12 999 €
Charges déductibles : -8 097 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 902 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 999 €20 753 €6 158 €-7 754 €7 754 €--
213 259 €7 939 €5 994 €5 320 €---
313 524 €7 770 €5 825 €5 755 €---
413 795 €7 594 €5 649 €6 200 €---
514 071 €7 413 €5 468 €6 658 €---
614 352 €7 225 €5 280 €7 127 €---
714 639 €7 031 €5 086 €7 608 €---
814 932 €6 831 €4 885 €8 101 €---
915 231 €6 623 €4 678 €8 608 €---
1015 535 €6 408 €4 463 €9 127 €---
1115 846 €6 186 €4 241 €9 660 €---
1216 163 €5 956 €4 011 €10 207 €---
1316 486 €5 719 €3 773 €10 768 €---
1416 816 €5 473 €3 527 €11 343 €---
1517 152 €5 218 €3 273 €11 934 €---
1617 495 €4 955 €3 010 €12 540 €---
1717 845 €4 683 €2 738 €13 162 €---
1818 202 €4 402 €2 457 €13 800 €---
1918 566 €4 111 €2 166 €14 455 €---
2018 937 €3 810 €1 865 €15 127 €---
2119 316 €3 499 €1 554 €15 817 €---
2219 702 €3 177 €1 232 €16 526 €---
2320 096 €2 844 €898 €17 253 €---
2420 498 €2 499 €554 €17 999 €---
2520 908 €2 143 €198 €18 766 €---
TOTAL416 368 €150 263 €88 983 €266 105 €7 754 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 326 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 105 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 999 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 730 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 730 €-2 326 €+5 056 €
2+2 730 €+1 596 €+1 134 €
3+2 730 €+1 726 €+1 004 €
4+2 730 €+1 860 €+870 €
5+2 730 €+1 997 €+733 €
6+2 730 €+2 138 €+592 €
7+2 730 €+2 282 €+448 €
8+2 730 €+2 430 €+300 €
9+2 730 €+2 582 €+148 €
10+2 730 €+2 738 €-8 €
11+2 730 €+2 898 €-168 €
12+2 730 €+3 062 €-332 €
13+2 730 €+3 230 €-500 €
14+2 730 €+3 403 €-673 €
15+2 730 €+3 580 €-850 €
16+2 730 €+3 762 €-1 032 €
17+2 730 €+3 948 €-1 218 €
18+2 730 €+4 140 €-1 410 €
19+2 730 €+4 336 €-1 606 €
20+2 730 €+4 538 €-1 808 €
21+2 730 €+4 745 €-2 015 €
22+2 730 €+4 958 €-2 228 €
23+2 730 €+5 176 €-2 446 €
24+2 730 €+5 400 €-2 670 €
25+2 730 €+5 630 €-2 900 €
Total+68 250 €+79 831 €+-11 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 222 jours
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