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Détails du bien

Bien expiré
VilleBuis-les-Baronnies (26)
Surface136m²
Coût Total252 500€
Loyer Annuel15 021€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 213,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située dans une rue calme de Buis-les-Baronnies, cette maison de village d'environ 136 m² offre de belles possibilités d'aménagement. Le rez-de-chaussée comprend un grand garage d'environ 50 m², idéal pour stocker du matériel ou créer un atelier selon les besoins.

À l'étage, la maison se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine, de deux chambres et d'une troisième pièce pouvant servir de bureau ou de chambre d'appoint.

L'un des atouts majeurs de ce bien est sa belle terrasse prolongée par une véranda, dont le sol en carrelage et l'étanchéité viennent d'être entièrement refaits. Cet espace extérieur agréable permet de profiter du calme du village en toute saison.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, mais la maison présente un fort potentiel pour qui souhaite la personnaliser et lui redonner tout son charme, au cœur du très recherché village de Buis-les-Baronnies. Ce bien vous est présenté par Paul-alexandre Perrossier votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Buis-les-Baronnies
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26170
Total : 252 500€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 74 300€
Valeur du bien : 239 300€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.15€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1252€/mois
Loyer annuel estimé : 15021€/an
Fourchette totale : 972€ - 1612€/mois
Fourchette annuelle : 11668€ - 19338€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 678,28 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :364 246 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-199 246€ (-54.7%)
Marge achat-revente :111 746€ (30.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 233,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :73,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 306,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 442,84€
Coût de l'assurance :22 093,75€
Taxe foncière : 1 502,15€/an
Soit par mois : 125,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 251,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 431,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 411 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et remplacement du revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure visible, nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et rafraîchissement
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et vérification de l'étanchéité
Quantité: 10 m²
Raison: État correct - carrelage usé mais fonctionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 300 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1150€ = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Terrasse:800€
    Carrelage terrasse: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buis-les-Baronnies (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 021 €/an
Calcul : 1 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 150 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 884 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 502 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 836 €
Revenus locatifs : +15 021 €
Charges déductibles : -84 836 €
Résultat foncier Année 1 : -69 814 €(Déficit de 69 814 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 536 €/an
Revenus locatifs : +15 021 €
Charges déductibles : -10 536 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 486 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48414.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 021 €84 844 €8 158 €-69 822 €21 400 €48 422 €48 422 €
215 322 €10 323 €7 937 €4 999 €--43 424 €
315 628 €10 096 €7 710 €5 533 €--37 891 €
415 941 €9 860 €7 474 €6 081 €--31 810 €
516 260 €9 617 €7 231 €6 643 €--25 168 €
616 585 €9 366 €6 980 €7 219 €--17 949 €
716 917 €9 107 €6 721 €7 810 €--10 139 €
817 255 €8 838 €6 453 €8 417 €--1 722 €
917 600 €8 561 €6 176 €9 039 €---
1017 952 €8 275 €5 889 €9 677 €---
1118 311 €7 979 €5 594 €10 332 €---
1218 677 €7 674 €5 288 €11 003 €---
1319 051 €7 358 €4 972 €11 693 €---
1419 432 €7 032 €4 646 €12 400 €---
1519 820 €6 695 €4 309 €13 125 €---
1620 217 €6 347 €3 961 €13 870 €---
1720 621 €5 987 €3 601 €14 634 €---
1821 034 €5 616 €3 230 €15 418 €---
1921 454 €5 232 €2 846 €16 223 €---
2021 883 €4 835 €2 449 €17 049 €---
2122 321 €4 425 €2 039 €17 896 €---
2222 768 €4 001 €1 616 €18 766 €---
2323 223 €3 564 €1 178 €19 659 €---
2423 687 €3 112 €726 €20 576 €---
2524 161 €2 645 €259 €21 516 €---
TOTAL481 142 €251 390 €117 443 €229 752 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 752 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 155 €-6 420 €+9 575 €
2+3 155 €0 €+3 155 €
3+3 155 €0 €+3 155 €
4+3 155 €0 €+3 155 €
5+3 155 €0 €+3 155 €
6+3 155 €0 €+3 155 €
7+3 155 €0 €+3 155 €
8+3 155 €0 €+3 155 €
9+3 155 €+2 195 €+960 €
10+3 155 €+2 903 €+252 €
11+3 155 €+3 099 €+56 €
12+3 155 €+3 301 €-146 €
13+3 155 €+3 508 €-353 €
14+3 155 €+3 720 €-565 €
15+3 155 €+3 938 €-783 €
16+3 155 €+4 161 €-1 006 €
17+3 155 €+4 390 €-1 235 €
18+3 155 €+4 625 €-1 470 €
19+3 155 €+4 867 €-1 712 €
20+3 155 €+5 115 €-1 960 €
21+3 155 €+5 369 €-2 214 €
22+3 155 €+5 630 €-2 475 €
23+3 155 €+5 898 €-2 743 €
24+3 155 €+6 173 €-3 018 €
25+3 155 €+6 455 €-3 300 €
Total+78 875 €+68 925 €+9 950 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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