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Appartement - 2 pièce(s) - 46 m²

VilleMontluçon (03)
Surface46
Coût Total91 440
Loyer Annuel5 547
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-126
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 195,65 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T2 à Montluçon, situé dans un quartier calme et agréable, cet appartement de 46 m² est idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

L'appartement se compose de deux pièces, dont une chambre spacieuse, offrant un cadre de vie confortable. La cuisine est aménagée, permettant de préparer vos repas dans un espace fonctionnel et convivial. Le salon, lumineux, est parfait pour se détendre ou recevoir des amis.

Vous apprécierez également la présence d'un balcon, où vous pourrez profiter de l'extérieur et de la vue sur les environs. Cet appartement est situé au sein d'une résidence bien entretenue, dotée d'un ascenseur, facilitant l'accès aux différents étages.

Le chauffage est individuel et électrique, vous permettant de réguler votre consommation selon vos besoins. De plus, un emplacement de parking est inclus, un atout considérable dans une ville comme Montluçon.

La résidence est sécurisée et dispose de plusieurs commodités à proximité, telles que des commerces, des écoles et des transports en commun, rendant la vie quotidienne pratique et agréable.

Cet appartement, bien agencé et fonctionnel, est une opportunité à ne pas manquer. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Numéro de mandat : 205

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.343135, 2.609685
Total : 91 440
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 32 040
Valeur du bien : 87 040
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46
Loyer prédit : 10.05€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 462€/mois
Loyer annuel estimé : 5547€/an
Fourchette totale : 362€ - 590€/mois
Fourchette annuelle : 4343€ - 7086€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :666,67 €/m²
Basé sur :233 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :30 667
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :+24 333 (+79.3%)
Marge achat-revente :-60 773€ (-198.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,43€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 484,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 596,99
Coût de l'assurance :8 229,60
Taxe foncière : 554,73€/an
Soit par mois : 46,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 57,50€/mois
Soit par an : 690,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 462,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 587,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 040(697 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:14 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:5 880
    Carrelage: 6 m² × 80€/m² = 480€, Baignoire: 1 × 1 500€ = 1 500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres:960
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:800
    Peinture: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 400✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 547 €/an
Calcul : 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 142 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 440 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 555 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 690 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 756
Revenus locatifs : +5 547
Charges déductibles : -36 756
Résultat foncier Année 1 : -31 209(Déficit de 31 209 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 809
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 716 €/an
Revenus locatifs : +5 547
Charges déductibles : -4 716
Résultat foncier Années 2+ : 831 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9808.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 54736 7593 145-31 21221 400 €9 812 €9 812 €
25 6584 6363 0621 022--8 790 €
35 7714 5512 9771 221--7 569 €
45 8874 4622 8881 425--6 145 €
56 0054 3712 7971 634--4 511 €
66 1254 2762 7021 849--2 662 €
76 2474 1772 6032 070--592 €
86 3724 0762 5022 297---
96 5003 9702 3962 529---
106 6303 8612 2872 768---
116 7623 7482 1743 014---
126 8973 6312 0573 266---
137 0353 5101 9363 525---
147 1763 3851 8113 791---
157 3203 2551 6814 065---
167 4663 1211 5474 345---
177 6152 9811 4084 634---
187 7682 8371 2644 930---
197 9232 6881 1145 235---
208 0812 5349605 548---
218 2432 3748005 869---
228 4082 2086356 199---
238 5762 0374636 539---
248 7481 8602866 888---
258 9221 6761027 247---
TOTAL177 682116 98545 59760 69721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 697
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 547 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 165 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 165-6 420+7 585
2+1 1650+1 165
3+1 1650+1 165
4+1 1650+1 165
5+1 1650+1 165
6+1 1650+1 165
7+1 1650+1 165
8+1 165+511+654
9+1 165+759+406
10+1 165+831+334
11+1 165+904+261
12+1 165+980+185
13+1 165+1 058+107
14+1 165+1 137+28
15+1 165+1 219-54
16+1 165+1 304-139
17+1 165+1 390-225
18+1 165+1 479-314
19+1 165+1 570-405
20+1 165+1 664-499
21+1 165+1 761-596
22+1 165+1 860-695
23+1 165+1 962-797
24+1 165+2 066-901
25+1 165+2 174-1 009
Total+29 125+18 209+10 916
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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