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Appartement spacieux T4 ou Cabinet médical

Bien expiré
VilleThéding (57)
Surface120m²
Coût Total158 700€
Loyer Annuel11 625€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre sans travaux Accès PMR Cuisine équipée ouverte au séjour 3 grandes chambres avec placards incorporés Sdb spacieuse avec baignoire, douche, 2 WC Cellier Pour plus de renseignements me contacter Agence s’abstenir

Ville : Théding
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57450
Coordonnées : 49.119030, 6.886450
Total : 158 700€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 12 900€
Valeur du bien : 147 900€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 969€/mois
Loyer annuel estimé : 11625€/an
Fourchette totale : 779€ - 1205€/mois
Fourchette annuelle : 9346€ - 14459€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 830,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 593,82€
Coût de l'assurance :13 886,25€
Taxe foncière : 1 162,48€/an
Soit par mois : 96,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 968,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 927,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante dans les chambres
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement baignoire, douche, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour la salle de bain

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 900 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture chambres:900€
    Peinture 3 chambres: 60 m² × 15€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Théding) avec coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 969 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 625 €/an
Calcul : 969 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 162 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 914 €
Revenus locatifs : +11 625 €
Charges déductibles : -19 914 €
Résultat foncier Année 1 : -8 289 €(Déficit de 8 289 €)
Imputable sur revenu global : 8 289 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 014 €/an
Revenus locatifs : +11 625 €
Charges déductibles : -7 014 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 611 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 625 €19 919 €5 301 €-8 294 €8 294 €--
211 857 €6 878 €5 160 €4 980 €---
312 094 €6 732 €5 014 €5 363 €---
412 336 €6 581 €4 863 €5 756 €---
512 583 €6 424 €4 707 €6 159 €---
612 835 €6 263 €4 545 €6 572 €---
713 091 €6 096 €4 378 €6 996 €---
813 353 €5 923 €4 205 €7 430 €---
913 620 €5 744 €4 026 €7 876 €---
1013 893 €5 559 €3 842 €8 333 €---
1114 171 €5 368 €3 650 €8 802 €---
1214 454 €5 170 €3 453 €9 284 €---
1314 743 €4 966 €3 248 €9 777 €---
1415 038 €4 754 €3 036 €10 284 €---
1515 339 €4 535 €2 817 €10 803 €---
1615 645 €4 309 €2 591 €11 336 €---
1715 958 €4 075 €2 357 €11 883 €---
1816 278 €3 833 €2 115 €12 445 €---
1916 603 €3 582 €1 864 €13 021 €---
2016 935 €3 323 €1 605 €13 612 €---
2117 274 €3 055 €1 337 €14 219 €---
2217 619 €2 778 €1 060 €14 841 €---
2317 972 €2 491 €773 €15 480 €---
2418 331 €2 195 €477 €16 136 €---
2518 698 €1 888 €170 €16 810 €---
TOTAL372 346 €132 442 €76 594 €239 904 €8 294 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 488 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 904 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 441 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 441 €-2 488 €+4 929 €
2+2 441 €+1 494 €+947 €
3+2 441 €+1 609 €+832 €
4+2 441 €+1 727 €+714 €
5+2 441 €+1 848 €+593 €
6+2 441 €+1 972 €+469 €
7+2 441 €+2 099 €+342 €
8+2 441 €+2 229 €+212 €
9+2 441 €+2 363 €+78 €
10+2 441 €+2 500 €-59 €
11+2 441 €+2 641 €-200 €
12+2 441 €+2 785 €-344 €
13+2 441 €+2 933 €-492 €
14+2 441 €+3 085 €-644 €
15+2 441 €+3 241 €-800 €
16+2 441 €+3 401 €-960 €
17+2 441 €+3 565 €-1 124 €
18+2 441 €+3 733 €-1 292 €
19+2 441 €+3 906 €-1 465 €
20+2 441 €+4 084 €-1 643 €
21+2 441 €+4 266 €-1 825 €
22+2 441 €+4 452 €-2 011 €
23+2 441 €+4 644 €-2 203 €
24+2 441 €+4 841 €-2 400 €
25+2 441 €+5 043 €-2 602 €
Total+61 025 €+71 971 €+-10 946 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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