Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 100m² jardin et terrasse

Bien expiré
VilleValentigney (25)
Surface101m²
Coût Total223 340€
Loyer Annuel10 457€
Rentabilité4.68%
Cashflow/mois-385€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 123 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 217,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

15 rue Cuvier 25700 Valentigney Appartement 101m², jadin+terrasse 100m² 3 chambres, 3 places de parking. EDP D avant isolation façade. 123000€

Ville : Valentigney
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25700
Coordonnées : 47.463360, 6.836360
Total : 223 340€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 90 500€
Valeur du bien : 213 500€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 871€/mois
Loyer annuel estimé : 10457€/an
Fourchette totale : 679€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 8149€ - 13419€/an
Rentabilité brute :4.68%
Fourchette de rentabilité :3.65% - 6.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 103,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :65,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 168,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 791,20€
Coût de l'assurance :19 542,25€
Taxe foncière : 1 045,69€/an
Soit par mois : 87,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 871,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 256,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-384,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de 'EDP D' avant isolation façade.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé mais propre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 500 €(896 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1200€ = 5700€
  • Menuiseries:18 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres: 800€/fenêtre × 10 = 8000€, Main d'œuvre: 2500€ = 10500€
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Cuisine:30 000€
    Cuisine complète: 10 m²: 1200€/m² × 10 = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m²: 1000€/m² × 6 = 6000€, Main d'œuvre incluse = 6000€
  • Chambres:10 800€
    Rénovation chambres: 30 m²: 180€/m² × 30 = 5400€, Main d'œuvre incluse = 5400€
  • Salon:3 000€
    Peinture salon: 25 m²: 60€/m² × 25 = 1500€, Main d'œuvre incluse = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Valentigney (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 457 €/an
Calcul : 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 340 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 782 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 780 €
Revenus locatifs : +10 457 €
Charges déductibles : -99 780 €
Résultat foncier Année 1 : -89 323 €(Déficit de 89 323 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 923 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 280 €/an
Revenus locatifs : +10 457 €
Charges déductibles : -9 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 177 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67923.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 457 €99 787 €7 460 €-89 330 €21 400 €67 930 €67 930 €
210 666 €9 089 €7 261 €1 577 €--66 353 €
310 879 €8 883 €7 056 €1 996 €--64 357 €
411 097 €8 671 €6 843 €2 426 €--61 930 €
511 319 €8 451 €6 624 €2 868 €--59 062 €
611 545 €8 224 €6 396 €3 322 €--55 741 €
711 776 €7 988 €6 161 €3 788 €--51 953 €
812 012 €7 745 €5 918 €4 266 €--47 687 €
912 252 €7 494 €5 666 €4 758 €--42 929 €
1012 497 €7 234 €5 406 €5 263 €--37 665 €
1112 747 €6 964 €5 137 €5 782 €--31 883 €
1213 002 €6 686 €4 859 €6 316 €---
1313 262 €6 398 €4 571 €6 864 €---
1413 527 €6 100 €4 273 €7 427 €---
1513 798 €5 792 €3 965 €8 005 €---
1614 074 €5 474 €3 647 €8 600 €---
1714 355 €5 144 €3 317 €9 211 €---
1814 642 €4 804 €2 976 €9 839 €---
1914 935 €4 451 €2 624 €10 484 €---
2015 234 €4 086 €2 259 €11 147 €---
2115 538 €3 709 €1 882 €11 829 €---
2215 849 €3 319 €1 492 €12 530 €---
2316 166 €2 916 €1 088 €13 250 €---
2416 489 €2 498 €671 €13 991 €---
2516 819 €2 067 €239 €14 753 €---
TOTAL334 938 €243 976 €107 791 €90 962 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 962 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 196 €-6 420 €+8 616 €
2+2 196 €0 €+2 196 €
3+2 196 €0 €+2 196 €
4+2 196 €0 €+2 196 €
5+2 196 €0 €+2 196 €
6+2 196 €0 €+2 196 €
7+2 196 €0 €+2 196 €
8+2 196 €0 €+2 196 €
9+2 196 €0 €+2 196 €
10+2 196 €0 €+2 196 €
11+2 196 €0 €+2 196 €
12+2 196 €+1 895 €+301 €
13+2 196 €+2 059 €+137 €
14+2 196 €+2 228 €-32 €
15+2 196 €+2 402 €-206 €
16+2 196 €+2 580 €-384 €
17+2 196 €+2 763 €-567 €
18+2 196 €+2 952 €-756 €
19+2 196 €+3 145 €-949 €
20+2 196 €+3 344 €-1 148 €
21+2 196 €+3 549 €-1 353 €
22+2 196 €+3 759 €-1 563 €
23+2 196 €+3 975 €-1 779 €
24+2 196 €+4 197 €-2 001 €
25+2 196 €+4 426 €-2 230 €
Total+54 900 €+36 853 €+18 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →