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Achat appartement

Bien expiré
VillePithiviers (45)
Surface83m²
Coût Total166 360€
Loyer Annuel9 602€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 289,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement en duplex au 1er étage comprenant 1 séjour 1 cuisine aménagée 1 chambre salle d'eau avec wc A l'étage un espace bureau 2 chambres Garage

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.186430, 2.244700
Total : 166 360€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 50 800€
Valeur du bien : 157 800€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 11.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9602€/an
Fourchette totale : 654€ - 979€/mois
Fourchette annuelle : 7849€ - 11746€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :48,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 868,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 494,29€
Coût de l'assurance :14 556,50€
Taxe foncière : 960,17€/an
Soit par mois : 80,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail et peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure sur le plan de travail

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 800 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 602 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 360 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 582 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 844 €
Revenus locatifs : +9 602 €
Charges déductibles : -57 844 €
Résultat foncier Année 1 : -48 242 €(Déficit de 48 242 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 842 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 044 €/an
Revenus locatifs : +9 602 €
Charges déductibles : -7 044 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 558 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26842.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 602 €57 849 €5 507 €-48 248 €21 400 €26 848 €26 848 €
29 794 €6 902 €5 360 €2 891 €--23 956 €
39 990 €6 750 €5 208 €3 240 €--20 717 €
410 189 €6 593 €5 050 €3 597 €--17 120 €
510 393 €6 430 €4 887 €3 963 €--13 157 €
610 601 €6 262 €4 719 €4 339 €--8 817 €
710 813 €6 088 €4 545 €4 725 €--4 092 €
811 029 €5 908 €4 365 €5 122 €---
911 250 €5 722 €4 179 €5 528 €---
1011 475 €5 529 €3 987 €5 946 €---
1111 704 €5 330 €3 788 €6 374 €---
1211 939 €5 125 €3 582 €6 814 €---
1312 177 €4 912 €3 370 €7 265 €---
1412 421 €4 692 €3 150 €7 729 €---
1512 669 €4 465 €2 922 €8 205 €---
1612 923 €4 229 €2 687 €8 693 €---
1713 181 €3 986 €2 444 €9 195 €---
1813 445 €3 735 €2 193 €9 710 €---
1913 714 €3 475 €1 933 €10 239 €---
2013 988 €3 206 €1 664 €10 782 €---
2114 268 €2 928 €1 386 €11 339 €---
2214 553 €2 641 €1 098 €11 912 €---
2314 844 €2 344 €801 €12 500 €---
2415 141 €2 036 €494 €13 105 €---
2515 444 €1 719 €176 €13 725 €---
TOTAL307 545 €168 855 €79 494 €138 690 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 690 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 016 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 016 €-6 420 €+8 436 €
2+2 016 €0 €+2 016 €
3+2 016 €0 €+2 016 €
4+2 016 €0 €+2 016 €
5+2 016 €0 €+2 016 €
6+2 016 €0 €+2 016 €
7+2 016 €0 €+2 016 €
8+2 016 €+309 €+1 707 €
9+2 016 €+1 658 €+358 €
10+2 016 €+1 784 €+232 €
11+2 016 €+1 912 €+104 €
12+2 016 €+2 044 €-28 €
13+2 016 €+2 180 €-164 €
14+2 016 €+2 319 €-303 €
15+2 016 €+2 461 €-445 €
16+2 016 €+2 608 €-592 €
17+2 016 €+2 758 €-742 €
18+2 016 €+2 913 €-897 €
19+2 016 €+3 072 €-1 056 €
20+2 016 €+3 235 €-1 219 €
21+2 016 €+3 402 €-1 386 €
22+2 016 €+3 574 €-1 558 €
23+2 016 €+3 750 €-1 734 €
24+2 016 €+3 931 €-1 915 €
25+2 016 €+4 118 €-2 102 €
Total+50 400 €+41 607 €+8 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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