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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface85m²
Coût Total105 220€
Loyer Annuel7 142€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 988,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 23 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Exposition est, Pas de balcon, Pas de cave

Luxeuil-les-Bains centre ville,

Pour investisseur !

Aurélien vous invite à découvrir en exclusivité ce très bel appartement T3 en duplex (loué 500 euros/mois) , 61 m2 env (loi carrez), avec terrasse, situé au 1er étage d'une petite rési-dence de 6 logements, il comprend :

Une entrée, cuisine ouverte sur salon / séjour avec accès terrasse couverte. A l'étage : 2 chambres, salle de bains/wc.

Chauffage individuel gaz.

Surface au sol : 85 m2 environ.

Le bail a été signé en juillet 24

Rentabilité brute : 7,14 %

“Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géo-risques ”

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.814075, 6.385992
Total : 105 220€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 14 500€
Valeur du bien : 98 500€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7142€/an
Fourchette totale : 449€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 5393€ - 9458€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :26,31€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 548,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 287,30€
Coût de l'assurance :7 891,50€
Taxe foncière : 714,18€/an
Soit par mois : 59,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage individuel au gaz pour assurer son efficacité et conformité aux normes.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à niveau du chauffe-eau pour garantir son efficacité.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des éléments.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 500 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation légère:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Peinture murs chambres: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 142 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 542 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 220 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 316 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 714 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 872 €
Revenus locatifs : +7 142 €
Charges déductibles : -20 872 €
Résultat foncier Année 1 : -13 730 €(Déficit de 13 730 €)
Imputable sur revenu global : 13 730 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 372 €/an
Revenus locatifs : +7 142 €
Charges déductibles : -6 372 €
Résultat foncier Années 2+ : 770 €/an
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 142 €20 876 €3 546 €-13 734 €13 734 €--
27 285 €6 282 €3 452 €1 003 €---
37 430 €6 184 €3 355 €1 246 €---
47 579 €6 084 €3 254 €1 495 €---
57 730 €5 980 €3 150 €1 751 €---
67 885 €5 872 €3 042 €2 013 €---
78 043 €5 760 €2 931 €2 282 €---
88 204 €5 645 €2 815 €2 559 €---
98 368 €5 526 €2 696 €2 842 €---
108 535 €5 402 €2 572 €3 133 €---
118 706 €5 274 €2 445 €3 431 €---
128 880 €5 142 €2 312 €3 738 €---
139 058 €5 006 €2 176 €4 052 €---
149 239 €4 864 €2 034 €4 375 €---
159 423 €4 718 €1 888 €4 706 €---
169 612 €4 566 €1 736 €5 046 €---
179 804 €4 410 €1 580 €5 395 €---
1810 000 €4 247 €1 418 €5 753 €---
1910 200 €4 080 €1 250 €6 121 €---
2010 404 €3 906 €1 076 €6 498 €---
2110 612 €3 727 €897 €6 886 €---
2210 825 €3 541 €711 €7 284 €---
2311 041 €3 349 €519 €7 692 €---
2411 262 €3 150 €320 €8 112 €---
2511 487 €2 944 €114 €8 543 €---
TOTAL228 753 €136 533 €51 287 €92 220 €13 734 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 120 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 142 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 500 €-4 120 €+5 620 €
2+1 500 €+301 €+1 199 €
3+1 500 €+374 €+1 126 €
4+1 500 €+449 €+1 051 €
5+1 500 €+525 €+975 €
6+1 500 €+604 €+896 €
7+1 500 €+685 €+815 €
8+1 500 €+768 €+732 €
9+1 500 €+853 €+647 €
10+1 500 €+940 €+560 €
11+1 500 €+1 029 €+471 €
12+1 500 €+1 121 €+379 €
13+1 500 €+1 216 €+284 €
14+1 500 €+1 312 €+188 €
15+1 500 €+1 412 €+88 €
16+1 500 €+1 514 €-14 €
17+1 500 €+1 618 €-118 €
18+1 500 €+1 726 €-226 €
19+1 500 €+1 836 €-336 €
20+1 500 €+1 949 €-449 €
21+1 500 €+2 066 €-566 €
22+1 500 €+2 185 €-685 €
23+1 500 €+2 308 €-808 €
24+1 500 €+2 434 €-934 €
25+1 500 €+2 563 €-1 063 €
Total+37 500 €+27 666 €+9 834 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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