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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface75m²
Coût Total121 420€
Loyer Annuel8 235€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-248€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 973,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Balcon, Pas de balcon

Exclusif, Belfort, secteur Alstom, appartement traversant au 3ème étage coprenant : Entréée, dégagement, cuisine en partie équipée ,avec cellier, séjour double, avec balcon, 2 chambres, rangements, wc, sdb. Cave au sous-sol. Idéal 1er achat ou investisserment locatif. Prix : 73000€* *Honoraires charge vendeur Bien sousmis au statut de la copropriété Nombre de lots : 136 Charges annuelles de copropriété : 2828€

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.646675, 6.843436
Total : 121 420€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 42 580€
Valeur du bien : 115 580€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8235€/an
Fourchette totale : 535€ - 881€/mois
Fourchette annuelle : 6415€ - 10573€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 131,15 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 836 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-11 836€ (-14.0%)
Marge achat-revente :-36 584€ (-43.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 630,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 053,40€
Coût de l'assurance :10 624,25€
Taxe foncière : 823,55€/an
Soit par mois : 68,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 235,67€/mois
Soit par an : 2 828,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 686,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-248,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 580 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5 600€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:400€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 80€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 880€
    Revêtement de sol: 24 m² × 60€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 1 440€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 235 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 955 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 420 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 824 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 828 €/an
Calcul : 236 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 612 €
Revenus locatifs : +8 235 €
Charges déductibles : -50 612 €
Résultat foncier Année 1 : -42 376 €(Déficit de 42 376 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 976 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 032 €/an
Revenus locatifs : +8 235 €
Charges déductibles : -8 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 204 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20976.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 235 €50 616 €3 959 €-42 380 €21 400 €20 980 €20 980 €
28 400 €7 929 €3 853 €471 €--20 509 €
38 568 €7 819 €3 742 €749 €--19 760 €
48 740 €7 705 €3 629 €1 034 €--18 725 €
58 914 €7 588 €3 511 €1 327 €--17 399 €
69 093 €7 466 €3 389 €1 627 €--15 772 €
79 275 €7 340 €3 264 €1 934 €--13 838 €
89 460 €7 211 €3 134 €2 249 €--11 588 €
99 649 €7 076 €3 000 €2 573 €--9 016 €
109 842 €6 938 €2 861 €2 904 €--6 111 €
1110 039 €6 794 €2 718 €3 245 €--2 866 €
1210 240 €6 646 €2 570 €3 594 €---
1310 445 €6 493 €2 417 €3 951 €---
1410 653 €6 335 €2 258 €4 319 €---
1510 867 €6 171 €2 095 €4 695 €---
1611 084 €6 002 €1 926 €5 081 €---
1711 306 €5 828 €1 751 €5 478 €---
1811 532 €5 647 €1 571 €5 884 €---
1911 762 €5 461 €1 384 €6 302 €---
2011 998 €5 268 €1 191 €6 730 €---
2112 238 €5 069 €992 €7 169 €---
2212 482 €4 863 €786 €7 620 €---
2312 732 €4 650 €573 €8 082 €---
2412 987 €4 430 €353 €8 557 €---
2513 246 €4 203 €126 €9 044 €---
TOTAL263 785 €201 547 €57 053 €62 238 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 729 €-6 420 €+8 149 €
2+1 729 €0 €+1 729 €
3+1 729 €0 €+1 729 €
4+1 729 €0 €+1 729 €
5+1 729 €0 €+1 729 €
6+1 729 €0 €+1 729 €
7+1 729 €0 €+1 729 €
8+1 729 €0 €+1 729 €
9+1 729 €0 €+1 729 €
10+1 729 €0 €+1 729 €
11+1 729 €0 €+1 729 €
12+1 729 €+1 078 €+651 €
13+1 729 €+1 185 €+544 €
14+1 729 €+1 296 €+433 €
15+1 729 €+1 409 €+320 €
16+1 729 €+1 524 €+205 €
17+1 729 €+1 643 €+86 €
18+1 729 €+1 765 €-36 €
19+1 729 €+1 890 €-161 €
20+1 729 €+2 019 €-290 €
21+1 729 €+2 151 €-422 €
22+1 729 €+2 286 €-557 €
23+1 729 €+2 425 €-696 €
24+1 729 €+2 567 €-838 €
25+1 729 €+2 713 €-984 €
Total+43 225 €+19 531 €+23 694 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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