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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLorient (56)
Surface140m²
Coût Total270 066€
Loyer Annuel20 036€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 201 200 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 437,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Non meublé

Ce bien vous est présenté par LE BEC Immobilier !

Maison ancienne à rénover avec beau potentiel. Possibilité de faire 3 appartements ou 2 appartements dont un duplex. Cour privative - Garage en dépendance À saisir rapidement.

RÉFÉRENCE : LR2606046

CONTACTEZ-NOUS La Team LE BEC - À vos côtés depuis 50 ans. Référence agence : 2911

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.761056, -3.371199
Total : 270 066€
Prix d'acquisition : 201 200€
Travaux : 52 770€
Valeur du bien : 253 970€
Frais de notaire : 16 096€
Coût estimé : 16 096€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 11.93€/m²/mois
Fourchette : 9.24€ - 15.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1670€/mois
Loyer annuel estimé : 20036€/an
Fourchette totale : 1294€ - 2154€/mois
Fourchette annuelle : 15530€ - 25848€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 860,65 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :400 491 €
Prix d'achat :201 200 €
Décote à l'achat :-199 291€ (-49.8%)
Marge achat-revente :130 425€ (32.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 066€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 356,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 435,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 842,95€
Coût de l'assurance :23 630,77€
Taxe foncière : 2 003,57€/an
Soit par mois : 166,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 669,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 602,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 770 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 600€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 40€/m² = 5600€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 170€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 13€/m² = 1170€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 036 €/an
Calcul : 1 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 066 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 945 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 770 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 133 €
Revenus locatifs : +20 036 €
Charges déductibles : -65 133 €
Résultat foncier Année 1 : -45 097 €(Déficit de 45 097 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 697 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 363 €/an
Revenus locatifs : +20 036 €
Charges déductibles : -12 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 673 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23697.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 201 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 780 €(65% de 201 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 756 €/an
Calcul : 130 780 € × 3,636% = 4 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 036 €65 142 €9 423 €-45 106 €21 400 €23 706 €23 706 €
220 436 €12 126 €9 177 €8 310 €--15 396 €
320 845 €11 871 €8 923 €8 974 €--6 422 €
421 262 €11 608 €8 659 €9 654 €---
521 687 €11 334 €8 385 €10 353 €---
622 121 €11 051 €8 102 €11 070 €---
722 563 €10 758 €7 809 €11 806 €---
823 015 €10 454 €7 505 €12 561 €---
923 475 €10 139 €7 191 €13 336 €---
1023 945 €9 813 €6 865 €14 131 €---
1124 423 €9 476 €6 527 €14 948 €---
1224 912 €9 126 €6 177 €15 786 €---
1325 410 €8 764 €5 815 €16 646 €---
1425 918 €8 388 €5 440 €17 530 €---
1526 437 €8 000 €5 051 €18 437 €---
1626 965 €7 597 €4 648 €19 369 €---
1727 505 €7 180 €4 231 €20 325 €---
1828 055 €6 748 €3 799 €21 307 €---
1928 616 €6 300 €3 351 €22 316 €---
2029 188 €5 836 €2 887 €23 352 €---
2129 772 €5 356 €2 407 €24 416 €---
2230 367 €4 858 €1 909 €25 509 €---
2330 975 €4 343 €1 394 €26 632 €---
2431 594 €3 809 €860 €27 785 €---
2532 226 €3 256 €307 €28 970 €---
TOTAL641 749 €263 333 €136 843 €378 416 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 416 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 207 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 207 €-6 420 €+10 627 €
2+4 207 €0 €+4 207 €
3+4 207 €0 €+4 207 €
4+4 207 €+970 €+3 237 €
5+4 207 €+3 106 €+1 101 €
6+4 207 €+3 321 €+886 €
7+4 207 €+3 542 €+665 €
8+4 207 €+3 768 €+439 €
9+4 207 €+4 001 €+206 €
10+4 207 €+4 239 €-32 €
11+4 207 €+4 484 €-277 €
12+4 207 €+4 736 €-529 €
13+4 207 €+4 994 €-787 €
14+4 207 €+5 259 €-1 052 €
15+4 207 €+5 531 €-1 324 €
16+4 207 €+5 811 €-1 604 €
17+4 207 €+6 097 €-1 890 €
18+4 207 €+6 392 €-2 185 €
19+4 207 €+6 695 €-2 488 €
20+4 207 €+7 006 €-2 799 €
21+4 207 €+7 325 €-3 118 €
22+4 207 €+7 653 €-3 446 €
23+4 207 €+7 990 €-3 783 €
24+4 207 €+8 336 €-4 129 €
25+4 207 €+8 691 €-4 484 €
Total+105 175 €+113 525 €+-8 350 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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