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Maison 195 m² à Saint-Jean-D'angely

VilleSaint-Jean-d'Angély (17)
Surface195m²
Coût Total279 520€
Loyer Annuel17 731€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 189 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 969,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 195 m², 8 pièces, 579 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Fiche Id-UBW180823 : Saint jean d'angely, Maison d'environ 195 m2 comprenant 8 piece(s) dont 4 chambre(s) + Terrain de 579 m2 - Construction 0 - Equipements annexes : parking - - chauffage : individuel éle - Classe-Energie D : 202 kWh.m2.an - Plus d'informations disponibles sur demande... - Mentions légales : Proposé à la vente à 189000 Euros (Dont 5% Ttc d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 180000 Euros) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie D : 202 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 3090 et 4182 Euros - Affaire suivie par Mme Delphine Comberton (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Saint Jean D'angely - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au [Coordonnées masquées] (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Saint-Jean-d'Angély
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.946310, -0.529280
Total : 279 520€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 75 400€
Valeur du bien : 264 400€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1478€/mois
Loyer annuel estimé : 17731€/an
Fourchette totale : 1168€ - 1869€/mois
Fourchette annuelle : 14021€ - 22422€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 425,55 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 981 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-88 981€ (-32.0%)
Marge achat-revente :-1 539€ (-0.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 399,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :81,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 480,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 282,90€
Coût de l'assurance :24 458,00€
Taxe foncière : 1 773,09€/an
Soit par mois : 147,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 477,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 628,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique possible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour mise à jour
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: 195 m²
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 400 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 700€
    Isolation toiture/combles: 195 m² × 60€/m² = 11700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€/fenêtre = 19200€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:7 800€
    Mise à jour plomberie: 195 m² × 40€/m² = 7800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-d'Angély (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 478 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 731 €/an
Calcul : 1 478 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 978 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 812 €
Revenus locatifs : +17 731 €
Charges déductibles : -87 812 €
Résultat foncier Année 1 : -70 081 €(Déficit de 70 081 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 681 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 412 €/an
Revenus locatifs : +17 731 €
Charges déductibles : -12 412 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 319 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48681.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 731 €87 821 €9 670 €-70 090 €21 400 €48 690 €48 690 €
218 086 €12 168 €9 416 €5 918 €--42 772 €
318 447 €11 905 €9 154 €6 542 €--36 231 €
418 816 €11 634 €8 882 €7 182 €--29 048 €
519 193 €11 352 €8 601 €7 840 €--21 208 €
619 576 €11 061 €8 310 €8 515 €--12 693 €
719 968 €10 759 €8 008 €9 208 €--3 484 €
820 367 €10 447 €7 696 €9 920 €---
920 775 €10 123 €7 372 €10 651 €---
1021 190 €9 788 €7 037 €11 402 €---
1121 614 €9 441 €6 690 €12 172 €---
1222 046 €9 082 €6 331 €12 964 €---
1322 487 €8 710 €5 959 €13 777 €---
1422 937 €8 325 €5 573 €14 612 €---
1523 396 €7 926 €5 174 €15 470 €---
1623 863 €7 513 €4 761 €16 351 €---
1724 341 €7 085 €4 333 €17 256 €---
1824 828 €6 641 €3 890 €18 186 €---
1925 324 €6 183 €3 431 €19 142 €---
2025 831 €5 707 €2 956 €20 123 €---
2126 347 €5 215 €2 464 €21 132 €---
2226 874 €4 706 €1 954 €22 168 €---
2327 412 €4 178 €1 427 €23 234 €---
2427 960 €3 631 €880 €24 328 €---
2528 519 €3 065 €314 €25 454 €---
TOTAL567 926 €284 468 €140 283 €283 458 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 458 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 723 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 723 €-6 420 €+10 143 €
2+3 723 €0 €+3 723 €
3+3 723 €0 €+3 723 €
4+3 723 €0 €+3 723 €
5+3 723 €0 €+3 723 €
6+3 723 €0 €+3 723 €
7+3 723 €0 €+3 723 €
8+3 723 €+1 931 €+1 792 €
9+3 723 €+3 195 €+528 €
10+3 723 €+3 421 €+302 €
11+3 723 €+3 652 €+71 €
12+3 723 €+3 889 €-166 €
13+3 723 €+4 133 €-410 €
14+3 723 €+4 384 €-661 €
15+3 723 €+4 641 €-918 €
16+3 723 €+4 905 €-1 182 €
17+3 723 €+5 177 €-1 454 €
18+3 723 €+5 456 €-1 733 €
19+3 723 €+5 742 €-2 019 €
20+3 723 €+6 037 €-2 314 €
21+3 723 €+6 340 €-2 617 €
22+3 723 €+6 651 €-2 928 €
23+3 723 €+6 970 €-3 247 €
24+3 723 €+7 299 €-3 576 €
25+3 723 €+7 636 €-3 913 €
Total+93 075 €+85 037 €+8 038 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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