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Maison 3 pièces 45 m²

Bien expiré
VilleGouzon (23)
Surface45m²
Coût Total88 040€
Loyer Annuel4 005€
Rentabilité4.55%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 500 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 788,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 45 m² - Maison À Vendre

REF 41261 En exclusivité ORPI Allin Immobilier Gouzon Bienvenue dans cette charmante maison à Gouzon dans le département de la Creuse en Nouvelle-Aquitaine. Avec 2 chambres, une cuisine, un salon, une salle d'eau et un wc cette coquette demeure est parfaite pour ceux qui cherchent à s'évader de l'agitation de la ville et à embrasser un mode de vie plus paisible et rural.

Imaginez-vous vous réveiller chaque matin dans votre propre coin de paradis, offrant une vue imprenable sur la campagne environnante. Vous serez séduit par le calme et la tranquillité qui règnent en maîtres ici, tout en étant à proximité des commodités essentielles telles que les écoles, les commerces et les services de santé.

Mais attendez, il y a plus ! Cette maison offre un garage, un jardin et un emplacement sans vis-à-vis, vous offrant intimité et commodité. Vous pourrez profiter des nombreux sentiers de randonnée idéaux pour les activités en plein air.

Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir une propriété qui offre le meilleur des deux mondes : la tranquillité de la campagne et la commodité de la ville. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout ce que cette maison a à offrir ! Non soumis au DPE Prix FAI 35500€ Pour prendre rendez-vous [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] Référence agence : 41261 Référence annonce : DE66-24F-K4M Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Gouzon
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23230
Coordonnées : 46.171486, 2.164394
Total : 88 040€
Prix d'acquisition : 35 500€
Travaux : 49 700€
Valeur du bien : 85 200€
Frais de notaire : 2 840€
Coût estimé : 2 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 334€/mois
Loyer annuel estimé : 4005€/an
Fourchette totale : 256€ - 436€/mois
Fourchette annuelle : 3067€ - 5229€/an
Rentabilité brute :4.55%
Fourchette de rentabilité :3.48% - 5.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :429,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 455,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 809,53€
Coût de l'assurance :7 703,50€
Taxe foncière : 400,46€/an
Soit par mois : 33,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 333,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 488,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 45 m²
Raison: Assurer la sécurité et le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 700 €(1 104 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 600€
    Isolation toiture/combles: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 500€
    Mise à jour plomberie: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gouzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 334 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 005 €/an
Calcul : 334 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 833 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 040 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 241 €
Revenus locatifs : +4 005 €
Charges déductibles : -53 241 €
Résultat foncier Année 1 : -49 237 €(Déficit de 49 237 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 837 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 541 €/an
Revenus locatifs : +4 005 €
Charges déductibles : -3 541 €
Résultat foncier Années 2+ : 463 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27836.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 075 €(65% de 35 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 839 €/an
Calcul : 23 075 € × 3,636% = 839 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 005 €53 244 €2 836 €-49 240 €21 400 €27 840 €27 840 €
24 085 €3 468 €2 759 €617 €--27 223 €
34 166 €3 388 €2 680 €778 €--26 444 €
44 250 €3 306 €2 598 €943 €--25 501 €
54 335 €3 222 €2 513 €1 113 €--24 388 €
64 421 €3 134 €2 426 €1 287 €--23 101 €
74 510 €3 044 €2 336 €1 466 €--21 636 €
84 600 €2 951 €2 242 €1 649 €--19 987 €
94 692 €2 855 €2 146 €1 837 €--18 149 €
104 786 €2 755 €2 046 €2 031 €--16 118 €
114 882 €2 652 €1 944 €2 229 €--13 889 €
124 979 €2 546 €1 837 €2 433 €---
135 079 €2 436 €1 728 €2 643 €---
145 180 €2 323 €1 614 €2 858 €---
155 284 €2 206 €1 497 €3 078 €---
165 390 €2 085 €1 376 €3 305 €---
175 497 €1 960 €1 251 €3 538 €---
185 607 €1 830 €1 122 €3 777 €---
195 720 €1 697 €988 €4 023 €---
205 834 €1 559 €851 €4 275 €---
215 951 €1 417 €708 €4 534 €---
226 070 €1 270 €561 €4 800 €---
236 191 €1 118 €409 €5 073 €---
246 315 €961 €252 €5 354 €---
256 441 €798 €90 €5 643 €---
TOTAL128 268 €108 225 €40 810 €20 044 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 20 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+841 €-6 420 €+7 261 €
2+841 €0 €+841 €
3+841 €0 €+841 €
4+841 €0 €+841 €
5+841 €0 €+841 €
6+841 €0 €+841 €
7+841 €0 €+841 €
8+841 €0 €+841 €
9+841 €0 €+841 €
10+841 €0 €+841 €
11+841 €0 €+841 €
12+841 €+730 €+111 €
13+841 €+793 €+48 €
14+841 €+857 €-16 €
15+841 €+923 €-82 €
16+841 €+992 €-151 €
17+841 €+1 061 €-220 €
18+841 €+1 133 €-292 €
19+841 €+1 207 €-366 €
20+841 €+1 282 €-441 €
21+841 €+1 360 €-519 €
22+841 €+1 440 €-599 €
23+841 €+1 522 €-681 €
24+841 €+1 606 €-765 €
25+841 €+1 693 €-852 €
Total+21 025 €+10 180 €+10 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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