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A vendre appartement

VilleLimoges (87)
Surface48m²
Coût Total89 260€
Loyer Annuel4 971€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 53 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 104,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre appartement - Je vends cet appartement de 3 pièces de 48m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages à Limoges, dans le quartier de Louyat. Cet appartement comprend 2 chambres et un séjour avec parquet huilé d origine et 1 salle de bain. La cuisine est ouverte sur le séjour. L'appartement bénéficie d'un balcon et d' un cellier.

  • Très bon état général
  • Cuisine ouverte
  • Balcon
  • Cave
  • Cellier L'appartement est situé dans un quartier calme et verdoyant , parc de l aurence. Commerces et écoles à proximités.

Chauffage collectif au gaz. Classe énergie E - Classe climat D. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.854150, 1.255510
Total : 89 260€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 32 020€
Valeur du bien : 85 020€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 414€/mois
Loyer annuel estimé : 4971€/an
Fourchette totale : 330€ - 520€/mois
Fourchette annuelle : 3962€ - 6237€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 317,46 €/m²
Basé sur :115 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 238 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-10 238€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-26 022€ (-41.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :446,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 472,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 796,98€
Coût de l'assurance :7 810,25€
Taxe foncière : 497,06€/an
Soit par mois : 41,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 414,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 514,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine ouverte avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols en bon état nécessitant un rafraîchissement léger
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 4 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 020 €(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:220€
    Peinture salle de bain: 4 m² × 55€/m² = 220€
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 971 €/an
Calcul : 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 260 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 497 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 914 €
Revenus locatifs : +4 971 €
Charges déductibles : -35 914 €
Résultat foncier Année 1 : -30 944 €(Déficit de 30 944 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 544 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 894 €/an
Revenus locatifs : +4 971 €
Charges déductibles : -3 894 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 076 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9543.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 971 €35 917 €3 088 €-30 947 €21 400 €9 547 €9 547 €
25 070 €3 816 €3 007 €1 254 €--8 293 €
35 171 €3 733 €2 923 €1 439 €--6 854 €
45 275 €3 646 €2 836 €1 629 €--5 226 €
55 380 €3 556 €2 747 €1 824 €--3 401 €
65 488 €3 463 €2 654 €2 025 €--1 376 €
75 598 €3 367 €2 557 €2 231 €---
85 710 €3 267 €2 457 €2 443 €---
95 824 €3 164 €2 354 €2 660 €---
105 940 €3 057 €2 247 €2 884 €---
116 059 €2 946 €2 136 €3 113 €---
126 180 €2 831 €2 022 €3 349 €---
136 304 €2 712 €1 903 €3 592 €---
146 430 €2 589 €1 780 €3 841 €---
156 559 €2 462 €1 652 €4 097 €---
166 690 €2 330 €1 520 €4 360 €---
176 824 €2 193 €1 384 €4 630 €---
186 960 €2 052 €1 242 €4 908 €---
197 099 €1 905 €1 096 €5 194 €---
207 241 €1 753 €944 €5 488 €---
217 386 €1 596 €787 €5 790 €---
227 534 €1 434 €624 €6 100 €---
237 684 €1 265 €456 €6 419 €---
247 838 €1 090 €281 €6 748 €---
257 995 €910 €100 €7 085 €---
TOTAL159 209 €97 054 €44 797 €62 155 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 155 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 971 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 044 €-6 420 €+7 464 €
2+1 044 €0 €+1 044 €
3+1 044 €0 €+1 044 €
4+1 044 €0 €+1 044 €
5+1 044 €0 €+1 044 €
6+1 044 €0 €+1 044 €
7+1 044 €+256 €+788 €
8+1 044 €+733 €+311 €
9+1 044 €+798 €+246 €
10+1 044 €+865 €+179 €
11+1 044 €+934 €+110 €
12+1 044 €+1 005 €+39 €
13+1 044 €+1 077 €-33 €
14+1 044 €+1 152 €-108 €
15+1 044 €+1 229 €-185 €
16+1 044 €+1 308 €-264 €
17+1 044 €+1 389 €-345 €
18+1 044 €+1 472 €-428 €
19+1 044 €+1 558 €-514 €
20+1 044 €+1 646 €-602 €
21+1 044 €+1 737 €-693 €
22+1 044 €+1 830 €-786 €
23+1 044 €+1 926 €-882 €
24+1 044 €+2 024 €-980 €
25+1 044 €+2 126 €-1 082 €
Total+26 100 €+18 647 €+7 453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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