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Maison à vendre

VilleSaint-Cloud (92)
Surface628m²
Coût Total1 708 300€
Loyer Annuel200 941€
Rentabilité11.76%
Cashflow/mois+6 157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 500 000 €
Surface : 628 m²
Prix au m² : 2 388,54 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 6 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Jardin

Immobilier.notaires® et l'office notarial SAS DLF Notaires vous proposent : Maison / villa à vendre - ST CLOUD (92210)


Situé au calme absolu au sein d'une Villa à proximité du Parc de Saint Cloud et des écoles internationales, notaire vend une maison d'une superficie de 265 m² construite en 1957. Idéal pour une grande famille ou une colocation, cette maison propose 6 chambres, plusieurs salles d'eau, de vastes espaces de réception ainsi qu'un jardin à l'arrière de la maison. Le rez-de-chaussée surélevé se compose d'une belle entrée avec vestiaires et toilettes invités, d'une vaste réception de 52 m² exposée Est - Ouest avec parquet et cheminée prolongée par un balcon, une salle à manger de 14 m² et une grand cuisine dinatoire aménagée et équipée de 12 m². Au premier étage, l'espace nuit se compose de 6 chambres ( de 10 m² à 14 m²) dont une suite parentale avec salle de bains attenante, de 2 salles de douche indépendantes et de toilettes séparées. Le deuxième étage, aménagé comme un appartement indépendant de 3 pièces se compose d'une cuisine équipée ouverte sur un salon / salle à manger, de 2 chambres ( 11 m² et 12 m²) et une salle de douche. Possibilité de réaménager cet espace pour créer des chambres supplémentaires. Un sous-sol total complète ce bien ainsi qu'un grand garage fermé.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.98.66.61.86


Annonce de l'étude SAS DLF Notaires - Notaires à Paris 7e Arrondissement - N° SIRET : 32107910500011


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Ville : Saint-Cloud
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92210
Coordonnées : 48.845645, 2.205456
Total : 1 708 300€
Prix d'acquisition : 1 500 000€
Travaux : 88 300€
Valeur du bien : 1 588 300€
Frais de notaire : 120 000€
Coût estimé : 120 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 628m²
Loyer prédit : 26.66€/m²/mois
Fourchette : 19.71€ - 36.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 16745€/mois
Loyer annuel estimé : 200941€/an
Fourchette totale : 12380€ - 22650€/mois
Fourchette annuelle : 148557€ - 271798€/an
Rentabilité brute :11.76%
Fourchette de rentabilité :8.70% - 15.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :9 113,58 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :5 723 331 €
Prix d'achat :1 500 000 €
Décote à l'achat :-4 223 331€ (-73.8%)
Marge achat-revente :4 015 031€ (70.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 708 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :8 415,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :498,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 8 913,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :816 302,56€
Coût de l'assurance :149 476,25€
Taxe foncière : 20 094,14€/an
Soit par mois : 1 674,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 16 745,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 10 588,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6 157,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 265 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 265 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 265 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 1 hall d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 300 €(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 500€
    Isolation des combles: 265 m² × 75€/m² = 19875€, Main d'œuvre: 625€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs/plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Électricité:7 200€
    Mise aux normes électricité: 6 chambres × 120€/m² = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Hall d'entrée - Peinture:400€
    Peinture hall d'entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 16 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 200 941 €/an
Calcul : 16 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 56 495 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 708 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 5 979 €/an
Calcul : 498 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 20 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 170 868 €
Revenus locatifs : +200 941 €
Charges déductibles : -170 868 €
Résultat foncier Année 1 : 30 073 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 82 568 €/an
Revenus locatifs : +200 941 €
Charges déductibles : -82 568 €
Résultat foncier Années 2+ : 118 373 €/an
Prix d'achat du bien : 1 500 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 975 000 €(65% de 1 500 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 35 455 €/an
Calcul : 975 000 € × 3,636% = 35 455 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1200 941 €170 923 €56 550 €30 018 €---
2204 960 €81 111 €55 038 €123 849 €---
3209 059 €79 548 €53 475 €129 511 €---
4213 241 €77 932 €51 859 €135 308 €---
5217 505 €76 261 €50 188 €141 244 €---
6221 856 €74 533 €48 460 €147 323 €---
7226 293 €72 746 €46 673 €153 547 €---
8230 819 €70 899 €44 825 €159 920 €---
9235 435 €68 988 €42 915 €166 447 €---
10240 144 €67 013 €40 939 €173 131 €---
11244 946 €64 970 €38 897 €179 977 €---
12249 845 €62 858 €36 785 €186 988 €---
13254 842 €60 674 €34 601 €194 169 €---
14259 939 €58 415 €32 342 €201 524 €---
15265 138 €56 080 €30 007 €209 058 €---
16270 441 €53 666 €27 593 €216 775 €---
17275 850 €51 169 €25 096 €224 680 €---
18281 367 €48 587 €22 514 €232 779 €---
19286 994 €45 918 €19 845 €241 076 €---
20292 734 €43 158 €17 084 €249 576 €---
21298 588 €40 303 €14 230 €258 285 €---
22304 560 €37 352 €11 279 €267 208 €---
23310 651 €34 300 €8 227 €276 351 €---
24316 864 €31 145 €5 072 €285 720 €---
25323 202 €27 882 €1 809 €295 320 €---
TOTAL6 436 214 €1 556 432 €816 303 €4 879 782 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 4 879 782 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 200 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +42 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+42 198 €+9 005 €+33 193 €
2+42 198 €+37 155 €+5 043 €
3+42 198 €+38 853 €+3 345 €
4+42 198 €+40 593 €+1 605 €
5+42 198 €+42 373 €-175 €
6+42 198 €+44 197 €-1 999 €
7+42 198 €+46 064 €-3 866 €
8+42 198 €+47 976 €-5 778 €
9+42 198 €+49 934 €-7 736 €
10+42 198 €+51 939 €-9 741 €
11+42 198 €+53 993 €-11 795 €
12+42 198 €+56 096 €-13 898 €
13+42 198 €+58 251 €-16 053 €
14+42 198 €+60 457 €-18 259 €
15+42 198 €+62 717 €-20 519 €
16+42 198 €+65 032 €-22 834 €
17+42 198 €+67 404 €-25 206 €
18+42 198 €+69 834 €-27 636 €
19+42 198 €+72 323 €-30 125 €
20+42 198 €+74 873 €-32 675 €
21+42 198 €+77 486 €-35 288 €
22+42 198 €+80 162 €-37 964 €
23+42 198 €+82 905 €-40 707 €
24+42 198 €+85 716 €-43 518 €
25+42 198 €+88 596 €-46 398 €
Total+1 054 950 €+1 463 934 €+-408 984 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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