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Appartement Cahors 3 pièce(s) 84 m2

VilleCahors (46)
Surface84m²
Coût Total146 820€
Loyer Annuel9 490€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 357,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 84 m², 3 pièces, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking

Bel appartement lumineux de 84 m² proche commerces composé de : 2 chambres, un grand balcon, un grand séjour, une place de parking, une salle de bain, un wc. Situé dans une résidence calme. Rafraîchissement à prévoir.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.445630, 1.441470
Total : 146 820€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 23 700€
Valeur du bien : 137 700€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9490€/an
Fourchette totale : 639€ - 978€/mois
Fourchette annuelle : 7670€ - 11742€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 511,63 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 977 €
Prix d'achat :114 000 €
Décote à l'achat :-12 977€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-19 843€ (-15.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :42,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 212,49€
Coût de l'assurance :12 846,75€
Taxe foncière : 948,99€/an
Soit par mois : 79,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 790,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain (environ 1 m²)
Raison: État 2/5 visible - installations sanitaires datées et en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture et revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 700 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 m² × 2000€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Revêtement sol 20 m²: 100€/m² × 20 = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon 30 m²: 200€/m² × 30 = 6000€
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine 10 m²: 150€/m² × 10 = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 490 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 045 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 820 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 208 €
Revenus locatifs : +9 490 €
Charges déductibles : -30 208 €
Résultat foncier Année 1 : -20 718 €(Déficit de 20 718 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 018 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 508 €/an
Revenus locatifs : +9 490 €
Charges déductibles : -6 508 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 982 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10018.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 490 €30 213 €5 050 €-20 723 €10 700 €10 023 €10 023 €
29 680 €6 380 €4 917 €3 300 €--6 723 €
39 873 €6 243 €4 780 €3 631 €--3 093 €
410 071 €6 101 €4 638 €3 970 €---
510 272 €5 953 €4 490 €4 319 €---
610 478 €5 801 €4 338 €4 677 €---
710 687 €5 643 €4 180 €5 044 €---
810 901 €5 480 €4 017 €5 421 €---
911 119 €5 310 €3 848 €5 808 €---
1011 341 €5 135 €3 672 €6 206 €---
1111 568 €4 954 €3 491 €6 614 €---
1211 800 €4 766 €3 303 €7 033 €---
1312 036 €4 572 €3 109 €7 464 €---
1412 276 €4 370 €2 908 €7 906 €---
1512 522 €4 162 €2 699 €8 360 €---
1612 772 €3 946 €2 483 €8 826 €---
1713 028 €3 723 €2 260 €9 305 €---
1813 288 €3 492 €2 029 €9 797 €---
1913 554 €3 252 €1 789 €10 302 €---
2013 825 €3 004 €1 541 €10 821 €---
2114 102 €2 747 €1 285 €11 354 €---
2214 384 €2 482 €1 019 €11 902 €---
2314 671 €2 206 €744 €12 465 €---
2414 965 €1 922 €459 €13 043 €---
2515 264 €1 627 €164 €13 637 €---
TOTAL303 965 €133 484 €73 212 €170 481 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 993 €-3 210 €+5 203 €
2+1 993 €0 €+1 993 €
3+1 993 €0 €+1 993 €
4+1 993 €+263 €+1 730 €
5+1 993 €+1 296 €+697 €
6+1 993 €+1 403 €+590 €
7+1 993 €+1 513 €+480 €
8+1 993 €+1 626 €+367 €
9+1 993 €+1 743 €+250 €
10+1 993 €+1 862 €+131 €
11+1 993 €+1 984 €+9 €
12+1 993 €+2 110 €-117 €
13+1 993 €+2 239 €-246 €
14+1 993 €+2 372 €-379 €
15+1 993 €+2 508 €-515 €
16+1 993 €+2 648 €-655 €
17+1 993 €+2 791 €-798 €
18+1 993 €+2 939 €-946 €
19+1 993 €+3 091 €-1 098 €
20+1 993 €+3 246 €-1 253 €
21+1 993 €+3 406 €-1 413 €
22+1 993 €+3 571 €-1 578 €
23+1 993 €+3 739 €-1 746 €
24+1 993 €+3 913 €-1 920 €
25+1 993 €+4 091 €-2 098 €
Total+49 825 €+51 144 €+-1 319 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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