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Appartement - 1 pièce(s) - 30 m²

VilleTonneins (47)
Surface30m²
Coût Total60 800€
Loyer Annuel4 413€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 27 500 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement idéalement situé dans la Résidence du Parc à Tonneins, en plein hyper centre. Vous profiterez d'un emplacement recherché, calme et sécurisée à proximité immédiate de toutes les commodités : commerces, services, écoles et transports. La résidence offre un cadre de vie pratique et agréable.L'appartement est au 2? étage facile d'accès (ascenseur), il est lumineux avec une grande terrasse de 50m2

Contactez-nous pour organiser une visite et découvrir ce bien rare sur le secteur. HT

Plus d'information :

  • Calme

Précision localisation : Centre-ville

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.391537, 0.306257
Total : 60 800€
Prix d'acquisition : 27 500€
Travaux : 31 100€
Valeur du bien : 58 600€
Frais de notaire : 2 200€
Coût estimé : 2 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.86€ - 15.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 368€/mois
Loyer annuel estimé : 4413€/an
Fourchette totale : 296€ - 457€/mois
Fourchette annuelle : 3548€ - 5490€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :954,45 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :28 634 €
Prix d'achat :27 500 €
Décote à l'achat :-1 134€ (-4.0%)
Marge achat-revente :-32 166€ (-112.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :60 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :297,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :15,20€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 313,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 568,99€
Coût de l'assurance :4 560,00€
Taxe foncière : 441,33€/an
Soit par mois : 36,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 367,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 349,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur 30 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, y compris placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain en état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans l'espace chambre
Quantité: 1 chambre (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 100 €(1 037 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9600€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 368 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 413 €/an
Calcul : 368 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 60 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 182 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 441 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 704 €
Revenus locatifs : +4 413 €
Charges déductibles : -33 704 €
Résultat foncier Année 1 : -29 291 €(Déficit de 29 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 891 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 604 €/an
Revenus locatifs : +4 413 €
Charges déductibles : -2 604 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7890.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 27 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 17 875 €(65% de 27 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 650 €/an
Calcul : 17 875 € × 3,636% = 650 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 413 €33 706 €1 982 €-29 293 €21 400 €7 893 €7 893 €
24 502 €2 553 €1 929 €1 949 €--5 944 €
34 592 €2 498 €1 874 €2 094 €--3 850 €
44 683 €2 441 €1 817 €2 243 €--1 607 €
54 777 €2 382 €1 758 €2 395 €---
64 873 €2 321 €1 697 €2 552 €---
74 970 €2 258 €1 634 €2 712 €---
85 070 €2 193 €1 569 €2 876 €---
95 171 €2 126 €1 502 €3 045 €---
105 274 €2 056 €1 433 €3 218 €---
115 380 €1 985 €1 361 €3 395 €---
125 487 €1 910 €1 287 €3 577 €---
135 597 €1 834 €1 210 €3 763 €---
145 709 €1 755 €1 131 €3 955 €---
155 823 €1 673 €1 049 €4 151 €---
165 940 €1 588 €964 €4 352 €---
176 059 €1 501 €877 €4 558 €---
186 180 €1 410 €787 €4 769 €---
196 303 €1 317 €693 €4 987 €---
206 429 €1 220 €597 €5 209 €---
216 558 €1 121 €497 €5 437 €---
226 689 €1 017 €394 €5 672 €---
236 823 €911 €287 €5 912 €---
246 959 €801 €177 €6 159 €---
257 099 €687 €63 €6 412 €---
TOTAL141 361 €75 262 €28 569 €66 099 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 099 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 413 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+927 €-6 420 €+7 347 €
2+927 €0 €+927 €
3+927 €0 €+927 €
4+927 €0 €+927 €
5+927 €+236 €+691 €
6+927 €+766 €+161 €
7+927 €+814 €+113 €
8+927 €+863 €+64 €
9+927 €+914 €+13 €
10+927 €+965 €-38 €
11+927 €+1 019 €-92 €
12+927 €+1 073 €-146 €
13+927 €+1 129 €-202 €
14+927 €+1 186 €-259 €
15+927 €+1 245 €-318 €
16+927 €+1 306 €-379 €
17+927 €+1 367 €-440 €
18+927 €+1 431 €-504 €
19+927 €+1 496 €-569 €
20+927 €+1 563 €-636 €
21+927 €+1 631 €-704 €
22+927 €+1 702 €-775 €
23+927 €+1 774 €-847 €
24+927 €+1 848 €-921 €
25+927 €+1 924 €-997 €
Total+23 175 €+19 830 €+3 345 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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