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Maison à vendre

VilleMelrand (56)
Surface95.4m²
Coût Total138 484€
Loyer Annuel9 549€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 200 €
Surface : 95.4 m²
Prix au m² : 882,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cheminée, 2 chambres, Jardin, calme, Non meublé

Maison située dans un petit hameau calme, à la campagne, à environ 1,5 km du centre-bourg, mitoyenne d'un côté, en bon état général, composée de :

  • au rez-de-chaussée : séjour avec belle et grande cheminée, cuisine aménagée (éléments hauts et bas, gazinière), arrière-cuisine, petit salon, salle de bains (baignoire) et wc séparé,

  • à l'étage : une mezzanine, deux chambres.

Dépendance,

Cour,

Et jardin,

le tout d'une surface de 725 m².

84 200 euros. 80 000 euros + Honoraires de négo. : 4 200 euros (soit 5,25% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Melrand
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56310
Coordonnées : 47.977500, -3.093607
Total : 138 484€
Prix d'acquisition : 84 200€
Travaux : 47 548€
Valeur du bien : 131 748€
Frais de notaire : 6 736€
Coût estimé : 6 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95.4m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9549€/an
Fourchette totale : 608€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7291€ - 12508€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 397,29 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :133 301 €
Prix d'achat :84 200 €
Décote à l'achat :-49 101€ (-36.8%)
Marge achat-revente :-5 183€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 484€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,39€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 750,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 170,10€
Coût de l'assurance :16 618,08€
Taxe foncière : 954,94€/an
Soit par mois : 79,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 795,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 401 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 548 €(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 948€
    Isolation combles: 95.4 m² × 120€/m² = 11448€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€/fenêtre = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Melrand (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 548€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 549 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 484 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 955 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 548 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 995 €
Revenus locatifs : +9 549 €
Charges déductibles : -53 995 €
Résultat foncier Année 1 : -44 446 €(Déficit de 44 446 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 046 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 447 €/an
Revenus locatifs : +9 549 €
Charges déductibles : -6 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23045.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 730 €(65% de 84 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 990 €/an
Calcul : 54 730 € × 3,636% = 1 990 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 549 €54 000 €4 832 €-44 450 €21 400 €23 050 €23 050 €
29 740 €6 326 €4 706 €3 415 €--19 635 €
39 935 €6 195 €4 575 €3 740 €--15 895 €
410 134 €6 060 €4 440 €4 074 €--11 821 €
510 337 €5 920 €4 300 €4 417 €--7 404 €
610 543 €5 774 €4 155 €4 769 €--2 635 €
710 754 €5 624 €4 004 €5 130 €---
810 969 €5 468 €3 849 €5 501 €---
911 189 €5 307 €3 687 €5 882 €---
1011 412 €5 140 €3 520 €6 273 €---
1111 641 €4 967 €3 347 €6 674 €---
1211 874 €4 787 €3 168 €7 086 €---
1312 111 €4 601 €2 982 €7 510 €---
1412 353 €4 409 €2 789 €7 944 €---
1512 600 €4 210 €2 590 €8 391 €---
1612 852 €4 003 €2 383 €8 849 €---
1713 109 €3 789 €2 170 €9 320 €---
1813 372 €3 568 €1 948 €9 804 €---
1913 639 €3 338 €1 718 €10 301 €---
2013 912 €3 100 €1 481 €10 811 €---
2114 190 €2 854 €1 234 €11 336 €---
2214 474 €2 599 €979 €11 875 €---
2314 763 €2 334 €715 €12 429 €---
2415 059 €2 061 €441 €12 998 €---
2515 360 €1 777 €157 €13 583 €---
TOTAL305 871 €158 210 €70 170 €147 662 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 662 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 549 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 005 €-6 420 €+8 425 €
2+2 005 €0 €+2 005 €
3+2 005 €0 €+2 005 €
4+2 005 €0 €+2 005 €
5+2 005 €0 €+2 005 €
6+2 005 €0 €+2 005 €
7+2 005 €+749 €+1 256 €
8+2 005 €+1 650 €+355 €
9+2 005 €+1 765 €+240 €
10+2 005 €+1 882 €+123 €
11+2 005 €+2 002 €+3 €
12+2 005 €+2 126 €-121 €
13+2 005 €+2 253 €-248 €
14+2 005 €+2 383 €-378 €
15+2 005 €+2 517 €-512 €
16+2 005 €+2 655 €-650 €
17+2 005 €+2 796 €-791 €
18+2 005 €+2 941 €-936 €
19+2 005 €+3 090 €-1 085 €
20+2 005 €+3 243 €-1 238 €
21+2 005 €+3 401 €-1 396 €
22+2 005 €+3 562 €-1 557 €
23+2 005 €+3 729 €-1 724 €
24+2 005 €+3 899 €-1 894 €
25+2 005 €+4 075 €-2 070 €
Total+50 125 €+44 298 €+5 827 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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