Rare sur Alès: immeuble de rapport rendement 9,1%/potentiel 10,27%

Bien expiré

VilleAlès (30)

Surface387m²

Coût Total4 439 320€

Loyer Annuel46 949€

Rentabilité1.06%

Cashflow/mois-19 577€

Prix : 449 000 €

Surface : 387 m²

Prix au m² : 1 160,21 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 18

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Rare sur Alès: immeuble de rapport rendement 9,1%/potentiel 10,27%

A deux pas du centre ville, au début du Faubourg du Soleil, immeuble de rapport composé de 8 lots. 7 T2/T3 (47/57 m2) et un studio (33m2),très bien maintenus.

Jardin intérieur à usage collectif très appréciée des locataires. Parking facile dans la rue.

Toiture rénovée 2024, double vitrage 2019. Travaux énergétiques en cours pour augmenter la performance énergétique, DPE échelonnés entre C et E (tous louables sans travaux).

Se louent très facilement.

Loyers actuels: 3260 € HC par mois/3405 €CC Loyers potentiels: 3624 €HC/3845 €CC du fait d'anciens baux

Surface totale: 387 m2 18 pièces

Taxe Foncière 6900 € Charges copropriété: néant

Rentabilité brute immédiate 340512/449000 = 9,1% Rentabilité nette 340512-6900/449000 = 7,56%

Rentabilité brute potentielle 384512/449000 = 10,27% Rentabilité nette potentielle 384512-6900/449000 = 8,74%

Ville : Alès

Département : Gard

Région : Occitanie

Code postal : 30100

Coordonnées : 44.118980, 4.079510

Total : 4 439 320€

Prix d'acquisition : 449 000€

Travaux : 3 954 400€

Valeur du bien : 4 403 400€

Frais de notaire : 35 920€

Coût estimé : 35 920€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 387m²

Loyer prédit : 10.11€/m²/mois

Fourchette : 8.10€ - 12.62€/m²/mois

Loyer total estimé : 3912€/mois

Loyer annuel estimé : 46949€/an

Fourchette totale : 3135€ - 4882€/mois

Fourchette annuelle : 37623€ - 58587€/an

Rentabilité brute :1.06%

Fourchette de rentabilité :0.85% - 1.32%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :4 439 320€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :21 656,98€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :1 257,81€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 22 914,79€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :2 057 775,49€

Coût de l'assurance :377 342,20€

Taxe foncière : 6 900,00€/an

Soit par mois : 575,00€/mois

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 3 912,41€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 23 489,79€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-19 577,38€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C

Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne

DPE échelonnés entre C et E, inféré comme C pour la réponse.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire, en fonction de l'état actuel.

Quantité: 1 système pour 387 m²

Raison: DPE C - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Rénovation des 8 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.

Quantité: 8 chambres (environ 400 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon.

Quantité: 1 salon (environ 50 m²)

Raison: État 3.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

Électricité généraleOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des installations électriques.

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

Plomberie généraleOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire.

Quantité: toute la plomberie

Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 954 400 €(10 218 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:3 873 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 387 m² × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
Cuisine:9 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Salle de bain:7 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
Chambres:60 000€
Rénovation lourde 8 chambres (400 m²): Revêtement de sol: 400 m² × 80€/m² = 32000€, Peinture: 400 m² × 30€/m² = 12000€, Électricité: 8000€, Main d'œuvre: 8000€
Salon:4 000€
Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 2500€
Électricité générale:400€
Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 800€, Main d'œuvre: 400€
Plomberie générale:1 000€
Mise aux normes plomberie générale: 1 plomberie = 3000€, Main d'œuvre: 1000€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 3 873 000€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 912 €/mois

Revenus locatifs annuels : 46 949 €/an

Calcul : 3 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 142 845 €/an

Base de calcul : Emprunt de 4 439 320 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 15 094 €/an

Calcul : 1 258 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 6 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 954 400 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 4 119 238 €

Revenus locatifs : +46 949 €

Charges déductibles : -4 119 238 €

Résultat foncier Année 1 : -4 072 289 €(Déficit de 4 072 289 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 4 050 889 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 164 838 €/an

Revenus locatifs : +46 949 €

Charges déductibles : -164 838 €

Résultat foncier Années 2+ : -117 889 €/an(Déficit de 117 889 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3954993.69 € reporté.
Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11293.69 € reporté.

Prix d'achat du bien : 449 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 291 850 €(65% de 449 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 10 613 €/an

Calcul : 291 850 € × 3,636% = 10 613 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	46 949 €	4 119 379 €	142 985 €	-4 072 430 €	21 400 €	4 051 030 €	4 051 030 €
2	47 888 €	161 111 €	139 117 €	-113 223 €	21 400 €	91 823 €	4 142 853 €
3	48 846 €	157 114 €	135 121 €	-108 269 €	21 400 €	86 869 €	4 229 722 €
4	49 823 €	152 986 €	130 992 €	-103 163 €	21 400 €	81 763 €	4 311 485 €
5	50 819 €	148 721 €	126 727 €	-97 902 €	21 400 €	76 502 €	4 387 987 €
6	51 835 €	144 314 €	122 321 €	-92 479 €	21 400 €	71 079 €	4 459 066 €
7	52 872 €	139 762 €	117 768 €	-86 890 €	21 400 €	65 490 €	4 524 556 €
8	53 930 €	135 059 €	113 066 €	-81 130 €	21 400 €	59 730 €	4 584 285 €
9	55 008 €	130 201 €	108 207 €	-75 193 €	21 400 €	53 793 €	4 638 078 €
10	56 108 €	125 182 €	103 188 €	-69 073 €	21 400 €	47 673 €	4 685 751 €
11	57 230 €	119 996 €	98 003 €	-62 766 €	21 400 €	41 366 €	4 727 117 €
12	58 375 €	114 639 €	92 646 €	-56 264 €	21 400 €	34 864 €	710 951 €
13	59 543 €	109 105 €	87 112 €	-49 563 €	21 400 €	28 163 €	647 291 €
14	60 733 €	103 388 €	81 394 €	-42 654 €	21 400 €	21 254 €	581 677 €
15	61 948 €	97 481 €	75 488 €	-35 533 €	21 400 €	14 133 €	514 047 €
16	63 187 €	91 379 €	69 386 €	-28 192 €	21 400 €	6 792 €	444 337 €
17	64 451 €	85 076 €	63 082 €	-20 625 €	20 625 €	-	373 259 €
18	65 740 €	78 563 €	56 569 €	-12 823 €	12 823 €	-	307 769 €
19	67 055 €	71 835 €	49 841 €	-4 781 €	4 781 €	-	248 039 €
20	68 396 €	64 884 €	42 891 €	3 511 €	-	-	190 735 €
21	69 764 €	57 704 €	35 710 €	12 060 €	-	-	134 513 €
22	71 159 €	50 286 €	28 292 €	20 873 €	-	-	84 334 €
23	72 582 €	42 622 €	20 628 €	29 960 €	-	-	40 383 €
24	74 034 €	34 705 €	12 711 €	39 329 €	-	-	1 054 €
25	75 514 €	26 525 €	4 532 €	48 989 €	-	-	-
TOTAL	1 503 788 €	6 562 018 €	2 057 775 €	-5 058 230 €	380 629 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 114 189 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : -5 058 230 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 949 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +9 859 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
2	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
3	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
4	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
5	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
6	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
7	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
8	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
9	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
10	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
11	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
12	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
13	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
14	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
15	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
16	+9 859 €	-6 420 €	+16 279 €
17	+9 859 €	-6 187 €	+16 046 €
18	+9 859 €	-3 847 €	+13 706 €
19	+9 859 €	-1 434 €	+11 293 €
20	+9 859 €	0 €	+9 859 €
21	+9 859 €	0 €	+9 859 €
22	+9 859 €	0 €	+9 859 €
23	+9 859 €	0 €	+9 859 €
24	+9 859 €	0 €	+9 859 €
25	+9 859 €	+14 381 €	-4 522 €
Total	+246 475 €	-99 808 €	+346 283 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Rare sur Alès: immeuble de rapport rendement 9,1%/potentiel 10,27%

📸 Images (3)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Rare sur Alès: immeuble de rapport rendement 9,1%/potentiel 10,27%

📸 Images (3)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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