Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 127 m²

Bien expiré
VilleBouillé-Courdault (85)
Surface127m²
Coût Total194 440€
Loyer Annuel13 088€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 708,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison Ancienne à Rénover avec Jardin et Terrasse Découvrez cette charmante maison ancienne de 1900, dans le bourg de COURDAULT, avec une surface habitable possible de 127 m² et un terrain de 384 m². Ce bien est entièrement à rénover et dispose d'un séjour de 33 m² , d'un coin cuisine/salle à manger de 30m² et un wc au rez de chaussée. A l'étage trois chambres et une salle d'eau. Le jardin de 300 m² est exposé SUD Les fenêtres de l 'étage sont en double vitrage, les 3 portes du rez de chaussée sont à vitrer, la plomberie est installée mais à contrôler, l'électricité est à terminer, l assainissement individuel est à terminer (filtre à sable) et l isolation est à reprendre. La toiture est en tige de botte à contrôler. Ce bien est viabilisé en eau et le compteur électrique est à poser. Située dans un quartier calme, cette maison est proche du port et d un restaurant. Ne manquez pas cette opportunité de transformer cette maison ancienne en un véritable bijou. Contactez-nous dès maintenant pour une visite et laissez-vous séduire par son charme et son potentiel.

Ville : Bouillé-Courdault
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85420
Coordonnées : 46.370387, -0.685097
Total : 194 440€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 97 240€
Valeur du bien : 187 240€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1091€/mois
Loyer annuel estimé : 13088€/an
Fourchette totale : 888€ - 1340€/mois
Fourchette annuelle : 10656€ - 16075€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :56,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 013,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 602,24€
Coût de l'assurance :17 013,50€
Taxe foncière : 1 308,77€/an
Soit par mois : 109,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 090,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 122,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs si façade non mitoyenne ou isolation thermique intérieure (ITI) si ITE impossible.
Quantité: environ 318 m² (127 m² x 2.5)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour les 3 portes du rez-de-chaussée.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de la performance énergétique
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Contrôle plomberie
Contrôle et mise aux normes de la plomberie existante.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Plomberie à contrôler - nécessité de mise aux normes
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation électrique
Finalisation de l'installation électrique, y compris le tableau électrique et la mise à la terre.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Électricité à terminer - nécessité de mise aux normes
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Filtre à sable
Finalisation de l'assainissement individuel avec installation d'un filtre à sable.
Quantité: 1 installation
Raison: Assainissement à terminer - conformité nécessaire
ToitureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Contrôle toiture
Contrôle de la toiture en tige de botte et réparation si nécessaire.
Quantité: 1 toiture
Raison: Toiture à contrôler - nécessité de réparations potentielles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 240 €(766 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:47 700€
    Isolation murs: 318 m² × 150€/m² = 47700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 500€
    Contrôle plomberie: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Installation électrique: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Assainissement:6 000€
    Filtre à sable: 1 installation × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Toiture:1 000€
    Contrôle toiture: 1 toiture × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:840€
    Rafraîchissement salon: 14 m² × 60€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouillé-Courdault (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 091 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 088 €/an
Calcul : 1 091 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 440 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 309 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 640 €
Revenus locatifs : +13 088 €
Charges déductibles : -105 640 €
Résultat foncier Année 1 : -92 553 €(Déficit de 92 553 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 71 153 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 400 €/an
Revenus locatifs : +13 088 €
Charges déductibles : -8 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 687 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 71152.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 088 €105 647 €6 417 €-92 559 €21 400 €71 159 €71 159 €
213 349 €8 235 €6 245 €5 115 €--66 044 €
313 616 €8 057 €6 068 €5 559 €--60 485 €
413 889 €7 874 €5 884 €6 015 €--54 470 €
514 167 €7 684 €5 694 €6 483 €--47 987 €
614 450 €7 487 €5 498 €6 962 €--41 025 €
714 739 €7 285 €5 295 €7 454 €--33 570 €
815 034 €7 075 €5 085 €7 959 €--25 611 €
915 334 €6 858 €4 868 €8 477 €--17 135 €
1015 641 €6 633 €4 644 €9 008 €--8 127 €
1115 954 €6 402 €4 412 €9 552 €---
1216 273 €6 162 €4 172 €10 111 €---
1316 598 €5 914 €3 925 €10 684 €---
1416 930 €5 658 €3 668 €11 273 €---
1517 269 €5 393 €3 403 €11 876 €---
1617 614 €5 119 €3 129 €12 496 €---
1717 967 €4 835 €2 846 €13 131 €---
1818 326 €4 542 €2 553 €13 783 €---
1918 692 €4 240 €2 250 €14 453 €---
2019 066 €3 926 €1 937 €15 140 €---
2119 448 €3 603 €1 613 €15 845 €---
2219 837 €3 268 €1 279 €16 568 €---
2320 233 €2 922 €933 €17 311 €---
2420 638 €2 564 €575 €18 074 €---
2521 051 €2 194 €205 €18 856 €---
TOTAL419 202 €239 575 €92 602 €179 627 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 627 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 748 €-6 420 €+9 168 €
2+2 748 €0 €+2 748 €
3+2 748 €0 €+2 748 €
4+2 748 €0 €+2 748 €
5+2 748 €0 €+2 748 €
6+2 748 €0 €+2 748 €
7+2 748 €0 €+2 748 €
8+2 748 €0 €+2 748 €
9+2 748 €0 €+2 748 €
10+2 748 €0 €+2 748 €
11+2 748 €+428 €+2 320 €
12+2 748 €+3 033 €-285 €
13+2 748 €+3 205 €-457 €
14+2 748 €+3 382 €-634 €
15+2 748 €+3 563 €-815 €
16+2 748 €+3 749 €-1 001 €
17+2 748 €+3 939 €-1 191 €
18+2 748 €+4 135 €-1 387 €
19+2 748 €+4 336 €-1 588 €
20+2 748 €+4 542 €-1 794 €
21+2 748 €+4 753 €-2 005 €
22+2 748 €+4 971 €-2 223 €
23+2 748 €+5 193 €-2 445 €
24+2 748 €+5 422 €-2 674 €
25+2 748 €+5 657 €-2 909 €
Total+68 700 €+53 888 €+14 812 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →