Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleCourneuve (93)
Surface79.5m²
Coût Total262 000€
Loyer Annuel16 112€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 79.5 m²
Prix au m² : 2 515,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Ascenseur, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

A 3 MINUTES DU TRAM ET DU CENTRE VILLE, dans une résidence bien entretenue, venez découvrir ce charmant 4 pièces comprenant une entrée, un séjour avec balcon, une cuisine équipée, 3 chambres, une salle d'eau, wc séparé, dressing. Le logement dispose de nombreux placards de rangements. Prix : 200000.0 euros, Honoraires charge vendeur.

Ville : Courneuve
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93120
Coordonnées : 48.929004, 2.397622
Total : 262 000€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 46 000€
Valeur du bien : 246 000€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.5m²
Loyer prédit : 16.89€/m²/mois
Fourchette : 13.15€ - 21.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1343€/mois
Loyer annuel estimé : 16112€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1724€/mois
Fourchette annuelle : 12544€ - 20693€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 692,31 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 039 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-14 039€ (-6.6%)
Marge achat-revente :-47 961€ (-22.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 290,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :65,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 356,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 195,38€
Coût de l'assurance :19 650,00€
Taxe foncière : 1 611,16€/an
Soit par mois : 134,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 342,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 490,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 000 €(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 112 €/an
Calcul : 1 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 665 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 786 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 062 €
Revenus locatifs : +16 112 €
Charges déductibles : -57 062 €
Résultat foncier Année 1 : -40 950 €(Déficit de 40 950 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 550 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 062 €/an
Revenus locatifs : +16 112 €
Charges déductibles : -11 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19550.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 112 €57 070 €8 673 €-40 959 €21 400 €19 559 €19 559 €
216 434 €10 838 €8 441 €5 595 €--13 963 €
316 762 €10 599 €8 201 €6 164 €--7 799 €
417 098 €10 351 €7 954 €6 747 €--1 052 €
517 440 €10 094 €7 697 €7 345 €---
617 788 €9 829 €7 432 €7 959 €---
718 144 €9 555 €7 158 €8 589 €---
818 507 €9 272 €6 875 €9 235 €---
918 877 €8 979 €6 582 €9 898 €---
1019 255 €8 676 €6 279 €10 579 €---
1119 640 €8 363 €5 966 €11 277 €---
1220 033 €8 039 €5 642 €11 994 €---
1320 433 €7 704 €5 307 €12 730 €---
1420 842 €7 357 €4 960 €13 485 €---
1521 259 €6 999 €4 602 €14 260 €---
1621 684 €6 629 €4 232 €15 055 €---
1722 118 €6 246 €3 849 €15 872 €---
1822 560 €5 850 €3 453 €16 710 €---
1923 011 €5 441 €3 044 €17 571 €---
2023 471 €5 017 €2 620 €18 454 €---
2123 941 €4 580 €2 182 €19 361 €---
2224 420 €4 127 €1 730 €20 293 €---
2324 908 €3 659 €1 262 €21 249 €---
2425 406 €3 175 €778 €22 231 €---
2525 914 €2 675 €277 €23 240 €---
TOTAL516 058 €231 124 €125 195 €284 934 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 383 €-6 420 €+9 803 €
2+3 383 €0 €+3 383 €
3+3 383 €0 €+3 383 €
4+3 383 €0 €+3 383 €
5+3 383 €+1 888 €+1 495 €
6+3 383 €+2 388 €+995 €
7+3 383 €+2 577 €+806 €
8+3 383 €+2 771 €+612 €
9+3 383 €+2 969 €+414 €
10+3 383 €+3 174 €+209 €
11+3 383 €+3 383 €0 €
12+3 383 €+3 598 €-215 €
13+3 383 €+3 819 €-436 €
14+3 383 €+4 045 €-662 €
15+3 383 €+4 278 €-895 €
16+3 383 €+4 517 €-1 134 €
17+3 383 €+4 761 €-1 378 €
18+3 383 €+5 013 €-1 630 €
19+3 383 €+5 271 €-1 888 €
20+3 383 €+5 536 €-2 153 €
21+3 383 €+5 808 €-2 425 €
22+3 383 €+6 088 €-2 705 €
23+3 383 €+6 375 €-2 992 €
24+3 383 €+6 669 €-3 286 €
25+3 383 €+6 972 €-3 589 €
Total+84 575 €+85 480 €+-905 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →