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Achat appartement

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface48.04m²
Coût Total118 232€
Loyer Annuel7 713€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 900 €
Surface : 48.04 m²
Prix au m² : 1 559,12 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Vue, Gardien, Ascenseur, Surface de 48.04 m², Bâtiment de 5 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1970, Au 5ème étage, Adapté PMR, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage gaz collectif radiateur, Salle de séjour : 15 m², 1 Parking, Orientation Ouest, Calme

87100 - LIMOGES - MONTJOVIS - 2 PIÈCES - 1 CHAMBRE - 48.04 M² - LUMINEUX APPARTEMENT AVEC VUE IMPRENABLE

Authentyck Immobilier vous présente à la vente ce type 2 de 48m² Idéalement agencé, ce bien de 48.04 m² offre une luminosité exceptionnelle grâce à sa vue imprenable. Doté d'une chambre spacieuse, cet appartement saura vous séduire par son ambiance chaleureuse et son confort moderne.

Situé au 5ème étage d'une résidence bien entretenue, vous pourrez profiter du calme et de la tranquillité tout en étant à proximité des commerces et des transports en commun. De plus, la présence d'un parking facilitera vos déplacements en toute sérénité.

Avec son ascenseur, cet appartement offre une belle opportunité pour vivre dans un lieu paisible, tout en bénéficiant d'une vue panoramique sur les environs. Ne laissez pas passer cette chance de résider dans un cadre de vie agréable et lumineux. Si ce bien vous intéresse, contactez votre conseiller Immobilier : M. Joshua Chick :

RCS N° 928748482, Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Joshua CHICK représentant de la SARL AUTHENTYCK IMMOBILIER dont le siège social se situe 3 RUE JEAN JAURES, 87000 Limoges, France - titulaire de la carte professionnelle CPI CPI 8701 2024 000 000 009 - CCI de LIMOGES et HAUTE VIENNE le 11/06/2024 - immatriculée au RCS de Limoges sous le n°928 748 482 - immatriculée au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Limoges sous le n°928748482. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.830403, 1.257244
Total : 118 232€
Prix d'acquisition : 74 900€
Travaux : 37 340€
Valeur du bien : 112 240€
Frais de notaire : 5 992€
Coût estimé : 5 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.04m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 643€/mois
Loyer annuel estimé : 7713€/an
Fourchette totale : 513€ - 804€/mois
Fourchette annuelle : 6162€ - 9654€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 232€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 618,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 062,63€
Coût de l'assurance :10 345,30€
Taxe foncière : 771,27€/an
Soit par mois : 64,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 642,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 340 €(777 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 713 €/an
Calcul : 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 232 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 771 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 030 €
Revenus locatifs : +7 713 €
Charges déductibles : -44 030 €
Résultat foncier Année 1 : -36 318 €(Déficit de 36 318 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 918 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 690 €/an
Revenus locatifs : +7 713 €
Charges déductibles : -6 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14917.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 685 €(65% de 74 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 770 €/an
Calcul : 48 685 € × 3,636% = 1 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 713 €44 034 €3 949 €-36 321 €21 400 €14 921 €14 921 €
27 867 €6 589 €3 844 €1 278 €--13 644 €
38 024 €6 480 €3 735 €1 544 €--12 100 €
48 185 €6 368 €3 623 €1 817 €--10 283 €
58 348 €6 251 €3 506 €2 097 €--8 186 €
68 515 €6 131 €3 386 €2 384 €--5 801 €
78 686 €6 007 €3 262 €2 679 €--3 122 €
88 859 €5 878 €3 133 €2 982 €--141 €
99 037 €5 745 €3 000 €3 292 €---
109 217 €5 607 €2 862 €3 610 €---
119 402 €5 465 €2 719 €3 937 €---
129 590 €5 317 €2 572 €4 273 €---
139 782 €5 165 €2 420 €4 617 €---
149 977 €5 007 €2 262 €4 970 €---
1510 177 €4 844 €2 099 €5 333 €---
1610 380 €4 675 €1 930 €5 705 €---
1710 588 €4 501 €1 756 €6 087 €---
1810 800 €4 321 €1 576 €6 479 €---
1911 016 €4 134 €1 389 €6 882 €---
2011 236 €3 941 €1 196 €7 295 €---
2111 461 €3 741 €996 €7 719 €---
2211 690 €3 535 €790 €8 155 €---
2311 924 €3 321 €576 €8 602 €---
2412 162 €3 100 €355 €9 062 €---
2512 405 €2 872 €127 €9 534 €---
TOTAL247 040 €163 030 €57 063 €84 010 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 010 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 620 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 620 €-6 420 €+8 040 €
2+1 620 €0 €+1 620 €
3+1 620 €0 €+1 620 €
4+1 620 €0 €+1 620 €
5+1 620 €0 €+1 620 €
6+1 620 €0 €+1 620 €
7+1 620 €0 €+1 620 €
8+1 620 €0 €+1 620 €
9+1 620 €+945 €+675 €
10+1 620 €+1 083 €+537 €
11+1 620 €+1 181 €+439 €
12+1 620 €+1 282 €+338 €
13+1 620 €+1 385 €+235 €
14+1 620 €+1 491 €+129 €
15+1 620 €+1 600 €+20 €
16+1 620 €+1 711 €-91 €
17+1 620 €+1 826 €-206 €
18+1 620 €+1 944 €-324 €
19+1 620 €+2 064 €-444 €
20+1 620 €+2 188 €-568 €
21+1 620 €+2 316 €-696 €
22+1 620 €+2 447 €-827 €
23+1 620 €+2 581 €-961 €
24+1 620 €+2 719 €-1 099 €
25+1 620 €+2 860 €-1 240 €
Total+40 500 €+25 203 €+15 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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