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Maison de bourg à rénover - Chameyrat - 4 pièce(s) 113 m2

VilleChameyrat (19)
Surface113m²
Coût Total138 920€
Loyer Annuel10 839€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 495,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

A Poissac, proche de Tulle, découvrez cette maison en pierre couverte en ardoises, mitoyenne d'un côté, de 113 m² à rénover. Elle comprend un salon, une cuisine, une salle de bains, 3 chambres dont une avec salle d'eau, un grenier aménageable, plusieurs caves, un balcon de 17 m², une terrasse de 13 m² avec une vue sur les Monédieres et un jardinet de 150 m² sur un terrain de 294 m² avec une dépendance. Exposée sud-ouest, cette maison de bourg se situe à 2 min à pied de l'école, 10 min de la gare de Tulle, et 7 km de l'autoroute A89. Bien que des travaux intérieur, d'isolation y compris la mise en conformité du système de raccordement à l'assainissement collectif soient à prévoir, son prix en fait une opportunité pour la mettre à son image. (12.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Carole PRINCIPAUD (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 914472832 - BRIVE LA GAILLARDE. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/372361.pdf

Ville : Chameyrat
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19330
Coordonnées : 45.249917, 1.706132
Total : 138 920€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 78 440€
Valeur du bien : 134 440€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 10.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 903€/mois
Loyer annuel estimé : 10839€/an
Fourchette totale : 694€ - 1175€/mois
Fourchette annuelle : 8330€ - 14103€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 307,19 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :147 712 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-91 712€ (-62.1%)
Marge achat-revente :8 792€ (5.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 718,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 614,49€
Coût de l'assurance :12 155,50€
Taxe foncière : 1 083,88€/an
Soit par mois : 90,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 426 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état, nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du revêtement de sol
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 440 €(694 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:9 040€
    Isolation toiture/combles: 113 m² × 80€/m² = 9040€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 300€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 950€ = 13300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 100€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chameyrat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 839 €/an
Calcul : 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 484 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 494 €
Revenus locatifs : +10 839 €
Charges déductibles : -84 494 €
Résultat foncier Année 1 : -73 655 €(Déficit de 73 655 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 255 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 054 €/an
Revenus locatifs : +10 839 €
Charges déductibles : -6 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 785 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52255.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 839 €84 498 €4 488 €-73 660 €21 400 €52 260 €52 260 €
211 056 €5 937 €4 367 €5 119 €--47 141 €
311 277 €5 812 €4 242 €5 465 €--41 676 €
411 502 €5 682 €4 112 €5 820 €--35 856 €
511 732 €5 549 €3 979 €6 184 €--29 673 €
611 967 €5 410 €3 840 €6 557 €--23 116 €
712 206 €5 268 €3 698 €6 939 €--16 177 €
812 450 €5 120 €3 550 €7 330 €--8 847 €
912 699 €4 968 €3 398 €7 732 €--1 116 €
1012 953 €4 810 €3 240 €8 143 €---
1113 212 €4 648 €3 077 €8 565 €---
1213 477 €4 479 €2 909 €8 997 €---
1313 746 €4 306 €2 736 €9 440 €---
1414 021 €4 126 €2 556 €9 895 €---
1514 302 €3 941 €2 371 €10 361 €---
1614 588 €3 749 €2 179 €10 838 €---
1714 879 €3 552 €1 981 €11 328 €---
1815 177 €3 347 €1 777 €11 830 €---
1915 481 €3 136 €1 566 €12 345 €---
2015 790 €2 917 €1 347 €12 873 €---
2116 106 €2 692 €1 122 €13 414 €---
2216 428 €2 459 €889 €13 969 €---
2316 757 €2 218 €648 €14 538 €---
2417 092 €1 969 €399 €15 122 €---
2517 434 €1 712 €142 €15 721 €---
TOTAL347 171 €182 307 €64 614 €164 864 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 839 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 276 €-6 420 €+8 696 €
2+2 276 €0 €+2 276 €
3+2 276 €0 €+2 276 €
4+2 276 €0 €+2 276 €
5+2 276 €0 €+2 276 €
6+2 276 €0 €+2 276 €
7+2 276 €0 €+2 276 €
8+2 276 €0 €+2 276 €
9+2 276 €0 €+2 276 €
10+2 276 €+2 108 €+168 €
11+2 276 €+2 569 €-293 €
12+2 276 €+2 699 €-423 €
13+2 276 €+2 832 €-556 €
14+2 276 €+2 968 €-692 €
15+2 276 €+3 108 €-832 €
16+2 276 €+3 251 €-975 €
17+2 276 €+3 398 €-1 122 €
18+2 276 €+3 549 €-1 273 €
19+2 276 €+3 703 €-1 427 €
20+2 276 €+3 862 €-1 586 €
21+2 276 €+4 024 €-1 748 €
22+2 276 €+4 191 €-1 915 €
23+2 276 €+4 362 €-2 086 €
24+2 276 €+4 537 €-2 261 €
25+2 276 €+4 716 €-2 440 €
Total+56 900 €+49 459 €+7 441 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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