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Appartement de type T3

VilleVilliers-le-Bel (95)
Surface57m²
Coût Total168 220€
Loyer Annuel12 043€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois-263€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 119 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 2 087,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 10
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Un bel appartement de type T3 d'environ 57 m². Il est composé d'une entrée/dégagement, donnant sur la cuisine, équipée, un salon, deux chambres, un WC et une salle de bain, il y a également un débarras. Et un balcon qui donne sur une chambre, la cuisine et le salon. Pas de travaux à prévoir. Le Bien est vendu avec une cave. Chauffage collectif. 63, 64. 3600 € de charges annuel

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 420 € et 1 980 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Villiers-le-Bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 49.007095, 2.405525
Total : 168 220€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 158 700€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1004€/mois
Loyer annuel estimé : 12043€/an
Fourchette totale : 814€ - 1238€/mois
Fourchette annuelle : 9766€ - 14851€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 959,46 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 689 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :+7 311€ (+6.5%)
Marge achat-revente :-56 531€ (-50.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,06€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 866,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 044,00€
Coût de l'assurance :12 616,50€
Taxe foncière : 1 204,30€/an
Soit par mois : 100,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 003,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 266,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-263,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine, y compris la plomberie et l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations légèrement datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(696 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-le-Bel (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 004 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 043 €/an
Calcul : 1 004 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 220 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 505 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 204 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 489 €
Revenus locatifs : +12 043 €
Charges déductibles : -50 489 €
Résultat foncier Année 1 : -38 446 €(Déficit de 38 446 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 046 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 789 €/an
Revenus locatifs : +12 043 €
Charges déductibles : -10 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 254 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17045.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 043 €50 494 €5 485 €-38 451 €21 400 €17 051 €17 051 €
212 284 €10 646 €5 337 €1 638 €--15 413 €
312 530 €10 494 €5 185 €2 036 €--13 378 €
412 780 €10 336 €5 027 €2 444 €--10 934 €
513 036 €10 173 €4 864 €2 863 €--8 071 €
613 296 €10 005 €4 696 €3 292 €--4 780 €
713 562 €9 831 €4 522 €3 732 €--1 048 €
813 834 €9 651 €4 342 €4 183 €---
914 110 €9 465 €4 156 €4 645 €---
1014 393 €9 273 €3 964 €5 120 €---
1114 680 €9 074 €3 765 €5 606 €---
1214 974 €8 869 €3 560 €6 105 €---
1315 273 €8 657 €3 348 €6 616 €---
1415 579 €8 438 €3 129 €7 141 €---
1515 891 €8 211 €2 902 €7 679 €---
1616 208 €7 977 €2 668 €8 231 €---
1716 532 €7 735 €2 426 €8 797 €---
1816 863 €7 485 €2 176 €9 378 €---
1917 200 €7 227 €1 918 €9 974 €---
2017 544 €6 960 €1 651 €10 585 €---
2117 895 €6 683 €1 374 €11 212 €---
2218 253 €6 398 €1 089 €11 855 €---
2318 618 €6 103 €794 €12 515 €---
2418 991 €5 798 €490 €13 192 €---
2519 370 €5 484 €175 €13 887 €---
TOTAL385 742 €251 468 €79 044 €134 274 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 274 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 529 €-6 420 €+8 949 €
2+2 529 €0 €+2 529 €
3+2 529 €0 €+2 529 €
4+2 529 €0 €+2 529 €
5+2 529 €0 €+2 529 €
6+2 529 €0 €+2 529 €
7+2 529 €0 €+2 529 €
8+2 529 €+940 €+1 589 €
9+2 529 €+1 394 €+1 135 €
10+2 529 €+1 536 €+993 €
11+2 529 €+1 682 €+847 €
12+2 529 €+1 831 €+698 €
13+2 529 €+1 985 €+544 €
14+2 529 €+2 142 €+387 €
15+2 529 €+2 304 €+225 €
16+2 529 €+2 469 €+60 €
17+2 529 €+2 639 €-110 €
18+2 529 €+2 813 €-284 €
19+2 529 €+2 992 €-463 €
20+2 529 €+3 175 €-646 €
21+2 529 €+3 364 €-835 €
22+2 529 €+3 557 €-1 028 €
23+2 529 €+3 755 €-1 226 €
24+2 529 €+3 958 €-1 429 €
25+2 529 €+4 166 €-1 637 €
Total+63 225 €+40 282 €+22 943 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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