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Maison de village ref.7865

Bien expiré
VilleChampgenéteux (53)
Surface55m²
Coût Total74 660€
Loyer Annuel4 196€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 27 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 490,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 55 m², 3 pièces, 2 chambres, Cave, Chauffage électrique

Fiche Id-VIZ88924 : Proche de Villaines la Juhel et Bais avec toutes les commodités, Maison de bourg en pierres, comprenant pièce de vie avec coin cuisine, arrière-cuisine, étage : palier, 2 chambres, sde wc grenier aménageable et cave idéal pour un pied-à-terre, location vide ou meublée. - Mentions légales : Proposé à la vente à 27000 Euros (Dont 12.5% Ttc d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 24000 Euros) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie E : 308 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1040 et 1470 Euros - Affaire suivie par Mme Véronique Girault-Gosselin (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Andouille - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Champgenéteux
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53160
Coordonnées : 48.290320, -0.362160
Total : 74 660€
Prix d'acquisition : 27 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 72 500€
Frais de notaire : 2 160€
Coût estimé : 2 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 6.36€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 350€/mois
Loyer annuel estimé : 4196€/an
Fourchette totale : 277€ - 441€/mois
Fourchette annuelle : 3324€ - 5296€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :546,03 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :30 031 €
Prix d'achat :27 000 €
Décote à l'achat :-3 031€ (-10.1%)
Marge achat-revente :-44 629€ (-148.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :364,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 386,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 725,87€
Coût de l'assurance :6 532,75€
Taxe foncière : 419,57€/an
Soit par mois : 34,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 349,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 421,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 55 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo cuisine, état moyen supposé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(827 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 400€
    Isolation toiture/combles: 55 m² × 80€/m² = 4400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Champgenéteux), coefficients appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 350 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 196 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 660 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 261 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 420 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 591 €
Revenus locatifs : +4 196 €
Charges déductibles : -48 591 €
Résultat foncier Année 1 : -44 395 €(Déficit de 44 395 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 995 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 091 €/an
Revenus locatifs : +4 196 €
Charges déductibles : -3 091 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22994.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 27 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 17 550 €(65% de 27 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 638 €/an
Calcul : 17 550 € × 3,636% = 638 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 196 €48 593 €2 412 €-44 397 €21 400 €22 997 €22 997 €
24 280 €3 028 €2 347 €1 252 €--21 746 €
34 365 €2 961 €2 280 €1 405 €--20 341 €
44 452 €2 891 €2 210 €1 562 €--18 779 €
54 542 €2 819 €2 138 €1 722 €--17 057 €
64 632 €2 745 €2 064 €1 888 €--15 169 €
74 725 €2 668 €1 987 €2 057 €--13 112 €
84 820 €2 589 €1 908 €2 231 €--10 882 €
94 916 €2 507 €1 826 €2 409 €--8 473 €
105 014 €2 422 €1 741 €2 592 €--5 881 €
115 114 €2 335 €1 654 €2 780 €--3 101 €
125 217 €2 244 €1 564 €2 972 €---
135 321 €2 151 €1 470 €3 170 €---
145 428 €2 055 €1 374 €3 373 €---
155 536 €1 955 €1 274 €3 581 €---
165 647 €1 852 €1 171 €3 795 €---
175 760 €1 746 €1 065 €4 014 €---
185 875 €1 636 €955 €4 239 €---
195 992 €1 522 €841 €4 470 €---
206 112 €1 405 €724 €4 707 €---
216 235 €1 284 €603 €4 951 €---
226 359 €1 159 €478 €5 201 €---
236 486 €1 029 €348 €5 457 €---
246 616 €896 €215 €5 721 €---
256 748 €757 €77 €5 991 €---
TOTAL134 389 €97 248 €34 726 €37 141 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 141 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +881 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+881 €-6 420 €+7 301 €
2+881 €0 €+881 €
3+881 €0 €+881 €
4+881 €0 €+881 €
5+881 €0 €+881 €
6+881 €0 €+881 €
7+881 €0 €+881 €
8+881 €0 €+881 €
9+881 €0 €+881 €
10+881 €0 €+881 €
11+881 €0 €+881 €
12+881 €+892 €-11 €
13+881 €+951 €-70 €
14+881 €+1 012 €-131 €
15+881 €+1 074 €-193 €
16+881 €+1 138 €-257 €
17+881 €+1 204 €-323 €
18+881 €+1 272 €-391 €
19+881 €+1 341 €-460 €
20+881 €+1 412 €-531 €
21+881 €+1 485 €-604 €
22+881 €+1 560 €-679 €
23+881 €+1 637 €-756 €
24+881 €+1 716 €-835 €
25+881 €+1 797 €-916 €
Total+22 025 €+12 073 €+9 952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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