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Duplex 4 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleGhisonaccia (2B)
Surface81m²
Coût Total161 400€
Loyer Annuel10 903€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 110 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 358,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement duplex de 81.09 m2 pour investissement locatif proche du centre ville de Ghisonaccia . il se compose au premier niveau : d' un hall d 'entrée , séjour salle à manger , cuisine , une chambre et d'une salle d'eau. au deuxième niveau : de deux chambres et d'une salle de bain. Travaux à prévoir, actuellement loué. Pour toute demande d'information contactez nous ou

Ville : Ghisonaccia
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20240
Coordonnées : 42.078421, 9.391567
Total : 161 400€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 42 600€
Valeur du bien : 152 600€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 9.20€ - 13.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10903€/an
Fourchette totale : 745€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 8940€ - 13297€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 833,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 814,38€
Coût de l'assurance :13 719,00€
Taxe foncière : 1 090,33€/an
Soit par mois : 90,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 908,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 923,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage + 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 600 €(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 80€/m² = 480€, 1 ensemble sanitaire = 4000€, Plomberie et électricité = 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 500€
    Revêtement sol et peinture: Parquet flottant 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: Cuisine complète 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 903 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 400 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 432 €
Revenus locatifs : +10 903 €
Charges déductibles : -49 432 €
Résultat foncier Année 1 : -38 529 €(Déficit de 38 529 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 129 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 832 €/an
Revenus locatifs : +10 903 €
Charges déductibles : -6 832 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17129.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 903 €49 438 €5 199 €-38 534 €21 400 €17 134 €17 134 €
211 121 €6 697 €5 058 €4 424 €--12 710 €
311 344 €6 552 €4 913 €4 792 €--7 918 €
411 571 €6 402 €4 762 €5 169 €--2 749 €
511 802 €6 246 €4 607 €5 556 €---
612 038 €6 086 €4 447 €5 952 €---
712 279 €5 921 €4 282 €6 358 €---
812 524 €5 750 €4 111 €6 775 €---
912 775 €5 573 €3 934 €7 202 €---
1013 030 €5 391 €3 752 €7 640 €---
1113 291 €5 202 €3 563 €8 089 €---
1213 557 €5 007 €3 368 €8 549 €---
1313 828 €4 806 €3 167 €9 022 €---
1414 105 €4 598 €2 959 €9 506 €---
1514 387 €4 384 €2 745 €10 003 €---
1614 674 €4 162 €2 523 €10 513 €---
1714 968 €3 933 €2 293 €11 035 €---
1815 267 €3 696 €2 057 €11 571 €---
1915 573 €3 451 €1 812 €12 121 €---
2015 884 €3 198 €1 559 €12 686 €---
2116 202 €2 937 €1 298 €13 264 €---
2216 526 €2 668 €1 029 €13 858 €---
2316 856 €2 389 €750 €14 467 €---
2417 193 €2 101 €462 €15 092 €---
2517 537 €1 804 €165 €15 733 €---
TOTAL349 235 €158 392 €74 814 €190 843 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 290 €-6 420 €+8 710 €
2+2 290 €0 €+2 290 €
3+2 290 €0 €+2 290 €
4+2 290 €0 €+2 290 €
5+2 290 €+842 €+1 448 €
6+2 290 €+1 786 €+504 €
7+2 290 €+1 907 €+383 €
8+2 290 €+2 032 €+258 €
9+2 290 €+2 161 €+129 €
10+2 290 €+2 292 €-2 €
11+2 290 €+2 427 €-137 €
12+2 290 €+2 565 €-275 €
13+2 290 €+2 707 €-417 €
14+2 290 €+2 852 €-562 €
15+2 290 €+3 001 €-711 €
16+2 290 €+3 154 €-864 €
17+2 290 €+3 311 €-1 021 €
18+2 290 €+3 471 €-1 181 €
19+2 290 €+3 636 €-1 346 €
20+2 290 €+3 806 €-1 516 €
21+2 290 €+3 979 €-1 689 €
22+2 290 €+4 157 €-1 867 €
23+2 290 €+4 340 €-2 050 €
24+2 290 €+4 528 €-2 238 €
25+2 290 €+4 720 €-2 430 €
Total+57 250 €+57 253 €+-3 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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