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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface68m²
Coût Total110 910€
Loyer Annuel6 310€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 066,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, calme

Arièg'Immo by Sélection Habitat vous propose cette maison de type 4 avec cour privative située au centre de Lavelanet dans un environnement très calme. En rez-de-chaussé se trouve une cuisine aménagée assez spacieuse pour y prendre ses repas - avec climatisation -; un séjour avec une jolie cheminée d'angle et la salle d'eau avec douche cabine, vasque et wc. Au 1er étage, deux chambres - dont une est climatisée - et une pièce passante; toutes ont vue sur un espace vert. Ce bien bénéficie en plus d'une cour privative qui juxte la maison.

Tous commerces, animations culturelles, écoles et administrations à proximité.

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.943410, 1.845343
Total : 110 910€
Prix d'acquisition : 72 500€
Travaux : 32 610€
Valeur du bien : 105 110€
Frais de notaire : 5 800€
Coût estimé : 5 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 526€/mois
Loyer annuel estimé : 6310€/an
Fourchette totale : 398€ - 695€/mois
Fourchette annuelle : 4777€ - 8334€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 009,37 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 637 €
Prix d'achat :72 500 €
Décote à l'achat :+3 863€ (+5.6%)
Marge achat-revente :-42 273€ (-61.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 589,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 198,30€
Coût de l'assurance :9 704,62€
Taxe foncière : 630,96€/an
Soit par mois : 52,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 525,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (68 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture correcte mais vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 610 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:1 860€
    Isolation toiture/combles: 68 m² × 20€/m² = 1360€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 310 €/an
Calcul : 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 910 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 631 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 495 €
Revenus locatifs : +6 310 €
Charges déductibles : -37 495 €
Résultat foncier Année 1 : -31 186 €(Déficit de 31 186 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 786 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 885 €/an
Revenus locatifs : +6 310 €
Charges déductibles : -4 885 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9785.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 125 €(65% de 72 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 714 €/an
Calcul : 47 125 € × 3,636% = 1 714 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 310 €37 499 €3 870 €-31 189 €21 400 €9 789 €9 789 €
26 436 €4 788 €3 769 €1 648 €--8 142 €
36 564 €4 683 €3 664 €1 881 €--6 261 €
46 696 €4 575 €3 556 €2 121 €--4 140 €
56 830 €4 463 €3 444 €2 367 €--1 773 €
66 966 €4 347 €3 327 €2 620 €---
77 106 €4 226 €3 207 €2 879 €---
87 248 €4 101 €3 082 €3 146 €---
97 393 €3 972 €2 953 €3 420 €---
107 541 €3 838 €2 819 €3 702 €---
117 691 €3 700 €2 681 €3 992 €---
127 845 €3 556 €2 537 €4 289 €---
138 002 €3 407 €2 388 €4 595 €---
148 162 €3 253 €2 234 €4 909 €---
158 325 €3 093 €2 074 €5 232 €---
168 492 €2 928 €1 909 €5 564 €---
178 662 €2 757 €1 738 €5 905 €---
188 835 €2 579 €1 560 €6 256 €---
199 012 €2 395 €1 376 €6 616 €---
209 192 €2 205 €1 186 €6 987 €---
219 376 €2 008 €989 €7 368 €---
229 563 €1 803 €784 €7 760 €---
239 754 €1 592 €572 €8 163 €---
249 950 €1 372 €353 €8 577 €---
2510 149 €1 145 €126 €9 003 €---
TOTAL202 097 €114 287 €56 198 €87 810 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 325 €-6 420 €+7 745 €
2+1 325 €0 €+1 325 €
3+1 325 €0 €+1 325 €
4+1 325 €0 €+1 325 €
5+1 325 €0 €+1 325 €
6+1 325 €+254 €+1 071 €
7+1 325 €+864 €+461 €
8+1 325 €+944 €+381 €
9+1 325 €+1 026 €+299 €
10+1 325 €+1 111 €+214 €
11+1 325 €+1 197 €+128 €
12+1 325 €+1 287 €+38 €
13+1 325 €+1 378 €-53 €
14+1 325 €+1 473 €-148 €
15+1 325 €+1 570 €-245 €
16+1 325 €+1 669 €-344 €
17+1 325 €+1 771 €-446 €
18+1 325 €+1 877 €-552 €
19+1 325 €+1 985 €-660 €
20+1 325 €+2 096 €-771 €
21+1 325 €+2 210 €-885 €
22+1 325 €+2 328 €-1 003 €
23+1 325 €+2 449 €-1 124 €
24+1 325 €+2 573 €-1 248 €
25+1 325 €+2 701 €-1 376 €
Total+33 125 €+26 343 €+6 782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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