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Maison hypercentre avec possibilité commerce Flers 215 m2

VilleFlers (61)
Surface215
Coût Total305 936
Loyer Annuel18 877
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-160
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 024 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 916,39 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Référence 1450 Située en plein coeur de Flers, cette spacieuse maison de ville séduira les amateurs de grands volumes et les familles en quête d'espace. Offrant une véritable vie de plain-pied, elle dispose également d'un fort potentiel pour un projet professionnel grâce à un vaste espace indépendant en rez-de-jardin avec parking, pouvant servir également de stockage pour une habitation. Dès l'entrée, vous découvrirez une superbe pièce de vie d'environ 50 m², baignée de lumière, organisée autour d'un agréable patio/véranda centrale qui apporte charme et luminosité tout au long de la journée. La cuisine, conviviale et fonctionnelle, complète cet espace de vie chaleureux ouvert sur une grande terrasse idéalement exposée, parfaite pour profiter des beaux jours. La maison comprend sept chambres, deux dressings, deux salles d'eau ainsi que de nombreux espaces de rangement complètent les prestations. En rez-de-jardin, un vaste espace avec stationnement privatif offre de nombreuses possibilités : activité commerciale ou libérale, atelier, stockage, garage ou espace de loisirs. Un véritable atout en hypercentre. Pour davantage d'informations veuillez contacter votre agence Laforêt à FLERS. (3.15 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/387077.pdf

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.749877, -0.573401
Total : 305 936
Prix d'acquisition : 197 024
Travaux : 93 150
Valeur du bien : 290 174
Frais de notaire : 15 762
Coût estimé : 15 762
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1573€/mois
Loyer annuel estimé : 18877€/an
Fourchette totale : 1262€ - 1961€/mois
Fourchette annuelle : 15141€ - 23535€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100,55 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :236 619
Prix d'achat :197 024
Décote à l'achat :-39 595 (-16.7%)
Marge achat-revente :-69 317€ (-29.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 936
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 498,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :76,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 575,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 754,65
Coût de l'assurance :22 945,20
Taxe foncière : 1 887,66€/an
Soit par mois : 157,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 573,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 732,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 215 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 215 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 8 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale avec tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 215 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 150(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 250
    Isolation des combles: 215 m² × 50€/m² = 10750€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:24 300
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 900€ = 24300€ (pose comprise)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 8000€ (éléments, carrelage, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 6000€ (sanitaires, carrelage, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:9 600
    Rénovation chambres: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (revêtement de sol et peinture, main d'œuvre comprise)
  • Électricité:22 000
    Mise aux normes électricité: 215 m² × 100€/m² = 21500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 550✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 877 €/an
Calcul : 1 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 936 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 918 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 921
Revenus locatifs : +18 877
Charges déductibles : -105 921
Résultat foncier Année 1 : -87 045(Déficit de 87 045 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 645
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 771 €/an
Revenus locatifs : +18 877
Charges déductibles : -12 771
Résultat foncier Années 2+ : 6 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65644.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 024
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 066(65% de 197 024 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 657 €/an
Calcul : 128 066 € × 3,636% = 4 657
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 877105 9319 975-87 05421 400 €65 654 €65 654 €
219 25412 5129 7076 742--58 913 €
319 63912 2359 4307 404--51 508 €
420 03211 9489 1438 084--43 425 €
520 43311 6528 8468 781--34 644 €
620 84111 3468 5409 496--25 148 €
721 25811 0298 22410 229--14 919 €
821 68310 7027 89710 981--3 938 €
922 11710 3647 55811 753---
1022 55910 0157 20912 545---
1123 0109 6536 84813 357---
1223 4719 2806 47514 190---
1323 9408 8946 08915 046---
1424 4198 4965 69015 923---
1524 9078 0845 27816 823---
1625 4057 6584 85317 747---
1725 9147 2184 41218 696---
1826 4326 7633 95819 669---
1926 9606 2933 48820 667---
2027 5005 8073 00221 692---
2128 0505 3052 50022 744---
2228 6114 7861 98123 824---
2329 1834 2501 44524 933---
2429 7673 69689026 071---
2530 3623 12331727 239---
TOTAL604 624307 041143 755297 58221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 582
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 964 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 964-6 420+10 384
2+3 9640+3 964
3+3 9640+3 964
4+3 9640+3 964
5+3 9640+3 964
6+3 9640+3 964
7+3 9640+3 964
8+3 9640+3 964
9+3 964+2 344+1 620
10+3 964+3 763+201
11+3 964+4 007-43
12+3 964+4 257-293
13+3 964+4 514-550
14+3 964+4 777-813
15+3 964+5 047-1 083
16+3 964+5 324-1 360
17+3 964+5 609-1 645
18+3 964+5 901-1 937
19+3 964+6 200-2 236
20+3 964+6 508-2 544
21+3 964+6 823-2 859
22+3 964+7 147-3 183
23+3 964+7 480-3 516
24+3 964+7 821-3 857
25+3 964+8 172-4 208
Total+99 100+89 275+9 825
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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