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Maison hypercentre avec possibilité commerce Flers 215 m2

Bien expiré
VilleFlers (61)
Surface215m²
Coût Total305 936€
Loyer Annuel18 877€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 024 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 916,39 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

Référence 1450 Située en plein coeur de Flers, cette spacieuse maison de ville séduira les amateurs de grands volumes et les familles en quête d'espace. Offrant une véritable vie de plain-pied, elle dispose également d'un fort potentiel pour un projet professionnel grâce à un vaste espace indépendant en rez-de-jardin avec parking, pouvant servir également de stockage pour une habitation. Dès l'entrée, vous découvrirez une superbe pièce de vie d'environ 50 m², baignée de lumière, organisée autour d'un agréable patio/véranda centrale qui apporte charme et luminosité tout au long de la journée. La cuisine, conviviale et fonctionnelle, complète cet espace de vie chaleureux ouvert sur une grande terrasse idéalement exposée, parfaite pour profiter des beaux jours. La maison comprend sept chambres, deux dressings, deux salles d'eau ainsi que de nombreux espaces de rangement complètent les prestations. En rez-de-jardin, un vaste espace avec stationnement privatif offre de nombreuses possibilités : activité commerciale ou libérale, atelier, stockage, garage ou espace de loisirs. Un véritable atout en hypercentre. Pour davantage d'informations veuillez contacter votre agence Laforêt à FLERS. (3.15 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/387077.pdf

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.749877, -0.573401
Total : 305 936€
Prix d'acquisition : 197 024€
Travaux : 93 150€
Valeur du bien : 290 174€
Frais de notaire : 15 762€
Coût estimé : 15 762€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1573€/mois
Loyer annuel estimé : 18877€/an
Fourchette totale : 1262€ - 1961€/mois
Fourchette annuelle : 15141€ - 23535€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100,55 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :236 619 €
Prix d'achat :197 024 €
Décote à l'achat :-39 595€ (-16.7%)
Marge achat-revente :-69 317€ (-29.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 936€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 498,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :76,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 575,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 754,65€
Coût de l'assurance :22 945,20€
Taxe foncière : 1 887,66€/an
Soit par mois : 157,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 573,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 732,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 215 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 215 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 8 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale avec tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 215 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 150 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 250€
    Isolation des combles: 215 m² × 50€/m² = 10750€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:24 300€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 900€ = 24300€ (pose comprise)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 8000€ (éléments, carrelage, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 6000€ (sanitaires, carrelage, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation chambres: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (revêtement de sol et peinture, main d'œuvre comprise)
  • Électricité:22 000€
    Mise aux normes électricité: 215 m² × 100€/m² = 21500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 877 €/an
Calcul : 1 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 936 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 918 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 921 €
Revenus locatifs : +18 877 €
Charges déductibles : -105 921 €
Résultat foncier Année 1 : -87 045 €(Déficit de 87 045 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 645 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 771 €/an
Revenus locatifs : +18 877 €
Charges déductibles : -12 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65644.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 024 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 066 €(65% de 197 024 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 657 €/an
Calcul : 128 066 € × 3,636% = 4 657 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 877 €105 931 €9 975 €-87 054 €21 400 €65 654 €65 654 €
219 254 €12 512 €9 707 €6 742 €--58 913 €
319 639 €12 235 €9 430 €7 404 €--51 508 €
420 032 €11 948 €9 143 €8 084 €--43 425 €
520 433 €11 652 €8 846 €8 781 €--34 644 €
620 841 €11 346 €8 540 €9 496 €--25 148 €
721 258 €11 029 €8 224 €10 229 €--14 919 €
821 683 €10 702 €7 897 €10 981 €--3 938 €
922 117 €10 364 €7 558 €11 753 €---
1022 559 €10 015 €7 209 €12 545 €---
1123 010 €9 653 €6 848 €13 357 €---
1223 471 €9 280 €6 475 €14 190 €---
1323 940 €8 894 €6 089 €15 046 €---
1424 419 €8 496 €5 690 €15 923 €---
1524 907 €8 084 €5 278 €16 823 €---
1625 405 €7 658 €4 853 €17 747 €---
1725 914 €7 218 €4 412 €18 696 €---
1826 432 €6 763 €3 958 €19 669 €---
1926 960 €6 293 €3 488 €20 667 €---
2027 500 €5 807 €3 002 €21 692 €---
2128 050 €5 305 €2 500 €22 744 €---
2228 611 €4 786 €1 981 €23 824 €---
2329 183 €4 250 €1 445 €24 933 €---
2429 767 €3 696 €890 €26 071 €---
2530 362 €3 123 €317 €27 239 €---
TOTAL604 624 €307 041 €143 755 €297 582 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 964 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 964 €-6 420 €+10 384 €
2+3 964 €0 €+3 964 €
3+3 964 €0 €+3 964 €
4+3 964 €0 €+3 964 €
5+3 964 €0 €+3 964 €
6+3 964 €0 €+3 964 €
7+3 964 €0 €+3 964 €
8+3 964 €0 €+3 964 €
9+3 964 €+2 344 €+1 620 €
10+3 964 €+3 763 €+201 €
11+3 964 €+4 007 €-43 €
12+3 964 €+4 257 €-293 €
13+3 964 €+4 514 €-550 €
14+3 964 €+4 777 €-813 €
15+3 964 €+5 047 €-1 083 €
16+3 964 €+5 324 €-1 360 €
17+3 964 €+5 609 €-1 645 €
18+3 964 €+5 901 €-1 937 €
19+3 964 €+6 200 €-2 236 €
20+3 964 €+6 508 €-2 544 €
21+3 964 €+6 823 €-2 859 €
22+3 964 €+7 147 €-3 183 €
23+3 964 €+7 480 €-3 516 €
24+3 964 €+7 821 €-3 857 €
25+3 964 €+8 172 €-4 208 €
Total+99 100 €+89 275 €+9 825 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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